수원지방법원 2025타경909. 경기도 시흥시 배곧동의 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지하 1층 비129호가 경매에 나왔습니다. 건축물대장상 골프연습장 용도의 근린시설로, 감정 당시 공실 상태입니다. 소유자는 주식회사삼부자농산이며, 2024.01.10 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사국민은행에 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

근저당권은 비129호에만 설정된 것이 아니라 인접한 비128호·비130호·비131호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 신청채권자 국민은행의 청구액은 1,421,671,843원입니다. 채권 규모가 매우 크지만, 채권자의 미배당이 그대로 낙찰자의 채무 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 본건에서 중요한 것은 소멸하지 않는 권리가 있는지와 483,000,000원에 취득할 만한 상업용 부동산인지를 구분하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 압류는 말소, 국민은행 근저당이 기준

국민은행 근저당권 이후에는 국세·지방세 압류와 여러 금융기관의 가압류가 이어졌습니다. 가압류 채권자는 중소기업은행, 우리금융캐피탈, 서울보증보험 등입니다. 이러한 일반 가압류채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 승계되는 것이 아니라 채권자 측에 남는 회수 부족액입니다.

임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 공실이라고 기재되어 있고, 감정평가서에도 기준시점 공실로 나타납니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 공실 사실과 실제 점유·사용관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 신건 483,000,000원의 검증이 먼저

이번 경매의 감정가와 최저매각가는 모두 483,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 시작합니다. 임차보증금이나 다른 권리의 인수액이 계산되지 않으므로, 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득 기준액도 483,000,000원입니다. 단, 취득세·등기비용 등 별도의 취득 부대비용은 이 금액에 포함하지 않았습니다.

하지만 본건은 지하 1층 골프연습장 용도이므로, 일반 주거용 아파트의 가격 비교 방식을 그대로 적용하기 어렵습니다. 실제 거래가격, 임대수익, 공실기간, 업종별 수요, 관리비 및 시설 상태가 적정 입찰가를 판단하는 핵심 요소입니다.

위 유찰 가격은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득 기준액에는 별도 세금·취득 부대비용 및 명도·시설비용을 반영하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 7,230,000원을 공제한 475,770,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류채권에는 배당 가능한 잔액이 없어 예상배당이 0원으로 계산됩니다.

근저당권은 공동담보로 설정되어 있으며, 위 배당은 본건의 가정 매각대금을 기준으로 한 단순 추정입니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 기준이고, 조세채권의 당해세·법정기일 및 기타 우선변제 사항은 미반영입니다. 실제 배당액과 채권자별 회수액은 달라질 수 있습니다.

배당 시나리오 — 유찰할수록 채권 회수는 줄어든다

채권자 총 청구액은 배당 추정 기준 2,091,929,679원이며, 신건 예상 채권자 배당은 475,770,000원에 그칩니다. 신청채권자인 국민은행 역시 청구액 1,421,671,843원을 전액 회수하지 못하는 것으로 계산됩니다.

그러나 이 결과를 낙찰자의 인수 위험과 혼동해서는 안 됩니다. 채권자의 배당 부족액은 원칙적으로 채무자에 대한 미회수 채권의 문제이고, 본건의 예상 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 다만 세금의 우선배당과 실제 집행비용 등에 따라 배당표는 변경될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 접근도로. 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로 및 인도를 통해 접근할 수 있습니다.
• 건물구조. 피알씨구조, 피알씨구조지붕의 10층 건물이며 외벽은 복합판넬, 내벽은 시멘트몰탈, 창호는 샷시 창호로 조사됐습니다.
• 설비. 공용 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 건축물대장상 골프연습장 용도이며 감정 당시 공실입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 토지. 등고평탄한 장방형 토지로, 지식산업센터 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 12,051.2㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 속합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정한 토지거래계약 허가구역 표시도 있으므로 본건에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,857,000원/㎡입니다. 이는 해당 구역의 토지 가격 지표이며 비129호 자체의 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 1번 국민은행 근저당권(2024.01.10)이 말소기준권리입니다. 공동담보 대상인 비128호·비130호·비131호와의 관계도 함께 확인하세요.
• 과거 시흥시 압류 확인. 2022.01.17 압류는 2022.01.24 말소됐습니다. 말소 전 압류를 현재 살아 있는 인수권리로 잘못 계산하지 않도록 주의하세요.
• 국세·지방세 확인. 국, 시흥시, 김포시의 세금 관련 압류가 남아 있습니다. 당해세 여부와 조세채권 법정기일을 확인하여 배당 및 권리소멸 관계를 점검하세요.
• 공실·점유 재확인. 명세서에는 공실로 표시되어 있지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유자, 출입 가능 여부와 인도 상태를 확인하세요.
• 골프연습장 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 사용할 업종이 일치하는지 확인하세요. 업종 변경이나 시설 설치에 필요한 요건도 점검해야 합니다.
• 시설·설비 확인. 지하층의 누수, 배수, 환기, 전기, 소방, 승강기와 공용시설 상태를 확인하세요. 실제 인테리어 및 설비공사 필요 여부에 따라 취득 후 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비 체납 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 체납액 및 매수인에게 문제될 수 있는 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 실거래·임대수익 조사. 주변 유사한 지하 근린시설의 거래가격, 임대료, 공실 상태 및 임차 수요를 확인한 후 응찰 상한을 설정하세요.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 386,400,000원, 2회 유찰 시 309,120,000원의 가정 가격을 검토하되, 낮아진 최저가가 곧 적정 시세라는 뜻은 아닙니다.
• 법원 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격 메리트 확보”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 2024.01.10 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그보다 앞선 시흥시 압류는 이미 말소됐습니다. 임차인 신고는 없고 현재 공실로 조사돼, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 483,000,000원의 신건 최저가가 실거래시세에 비해 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 지하 1층 골프연습장 용도의 근린시설은 공실 위험과 재임대 가능성, 향후 환금성이 실제 투자 성과를 좌우할 수 있습니다.

배당상으로는 신건 기준 1,616,159,679원의 채권자 미배당이 예상되지만, 이 금액을 매수인의 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 다만 공동담보 구조와 세금 우선순위는 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 검증 전이라는 것입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 실제 임대수익과 유사 거래가격, 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 합리적입니다. 유찰은 가격 검토의 기회일 수 있지만, 그 자체로 수익성을 보장하지는 않습니다.