수원지방법원 2025타경909. 경기도 시흥시 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 지하 1층 B131호입니다. 소유자는 주식회사삼부자농산이며, 2024년 1월 10일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기된 거래가액은 685,276,800원입니다. 같은 날 주식회사국민은행 앞으로 채권최고액 1,668,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세·지방세 압류, 금융기관 가압류가 이어졌고 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

첫인상은 복잡합니다. 압류와 가압류가 여러 건 등재돼 있고 근저당권 채권최고액도 감정가보다 큽니다. 그러나 채권이 많다는 사실과 낙찰자가 채권을 인수한다는 것은 다른 이야기입니다. 말소기준권리는 2024년 1월 10일 국민은행 근저당권입니다. 그 이전인 2022년에 등기된 시흥시 압류는 이미 2022년 1월 24일 말소됐습니다. 따라서 그 압류를 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 보면 안 됩니다. 이후 압류와 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리들입니다.

진짜 어려운 부분은 권리보다 물건의 용도와 가격 검증에 있습니다. 감정평가상 지하 골프연습장 용도로, 현재 공실입니다. 일반 주택과 달리 사용할 수 있는 업종, 영업시설 상태, 임대수요, 공실기간 및 재매각 가능성에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 등기부상 과거 거래가액을 현재의 적정 시세로 그대로 적용해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 많아도 인수와는 다르다

말소기준권리는 2024.01.10 국민은행 근저당권입니다. 2019년 한국토지신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 이후 말소됐고, 2022년 1월 17일 시흥시 압류 역시 같은 달 24일 말소됐습니다. 따라서 과거 압류가 말소기준권리보다 먼저 설정됐다는 사실만으로 매수인이 그 압류를 인수하는 것은 아닙니다.

국민은행 근저당권 이후 설정된 국세·지방세 압류와 금융기관 가압류, 임의경매개시결정등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 등기된 채권액 전부가 배당되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 그대로 갚아야 하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 공실이지만 현장 확인은 필요

매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있고, 감정평가서에서도 골프연습장 용도의 호실들이 기준시점 현재 공실이라고 설명합니다. 별도로 확인된 임차인이나 보증금 신고도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 공실 기재만으로 모든 임대차 관련 가능성이 최종적으로 배제됐다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 검증 — 감정가 6.19억이 시세라는 보장은 없다

이번 신건의 감정가와 최저매각가는 모두 619,000,000원입니다. 낙찰가를 최저가와 같게 가정하고 확인된 인수권리가 없다는 전제에서는 실질취득금액의 기준 역시 619,000,000원입니다. 취득세와 등기비용, 미납 관리비 등의 추가 비용은 별도입니다.

등기부에는 주식회사삼부자농산의 과거 거래가액 685,276,800원이 기재돼 있습니다. 하지만 이는 2023년 12월 6일 매매와 관련된 거래가액으로, 2026년 현재 동일·유사 근린시설의 거래시세를 입증하는 수치는 아닙니다. 최근 실거래나 실제 임대료 수준이 검증되지 않은 상태에서 619,000,000원을 저렴한 가격이라고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 619,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 8,590,000원, 국민은행 근저당권에 대한 예상배당액은 610,410,000원입니다. 국민은행 채권만으로도 배당 가능한 금액이 소진되므로 후순위 일반 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다.

집행비용은 8,590,000원으로 추정한 값입니다. 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산했으며, 국세·지방세의 실제 법정기일 및 우선배당, 최우선변제, 공동담보관계에 따른 배당조정 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 표의 미배당액은 채권자의 회수부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 적정가라는 뜻은 아니다

매각대금이 낮아질수록 채권자의 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 세 가지 회차 모두 확인된 등기상 매수인 인수금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건에서 입찰가가 낮아지는 효과는 확인된 권리인수금액의 감소가 아니라 매입대금 자체의 감소입니다.

다만 유찰 후의 가격도 자동으로 적정가가 되는 것은 아닙니다. 495,200,000원 또는 396,160,000원이더라도 지하 골프연습장 용도의 실제 시장가치가 그보다 낮다면 투자 메리트가 없을 수 있습니다. 회차별 할인율보다 유사 물건의 실거래가, 예상 임대료, 공실 위험 및 향후 매각 가능성이 입찰가 상한을 결정하는 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 시흥시 배곧동 배곧2동 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다. 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로를 통한 접근이 가능합니다.
• 건물구조. 피알씨구조 건물의 지하 1층 호실입니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 시멘트몰탈 마감, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 공용 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기 및 주차장설비가 있습니다. 실제 골프연습장 영업을 위한 내부 시설의 존치와 작동 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 건축물대장상 골프연습장 용도이며 감정평가 기준시점에는 공실입니다. 향후 임대 시 업종별 적합성, 시설 변경 비용, 관련 인허가 및 건물 관리규약을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지면적은 12,051.2㎡, 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재는 외국인 등의 주택거래에 한정돼 있으므로 본 근린시설에 대한 적용 여부는 구별해 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 내부 영업시설과 실제 사용 현황에 관한 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 지하층의 골프연습장 용도는 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다릅니다. 현재 공실이라는 점까지 고려하면 재임대 기간, 특수시설의 재사용 가능성, 용도 변경 가능 여부가 환금성 판단의 핵심입니다. 실제 거래사례 없이 빠른 처분이나 안정적인 임대수익을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2024.01.10 국민은행 근저당권을 기준으로 그 이전 등기와 이후 등기를 구분하세요. 특히 2022년 시흥시 압류는 이미 말소됐으므로 현재 인수권리로 잘못 계산하지 않아야 합니다.
• 공동담보 확인. 본건 외 B128호·B129호·B130호의 공동담보 관계를 확인하세요. 다른 담보물의 매각 및 배당 진행 상황에 따라 채권자별 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 세금 우선배당 검증. 김포세무서장, 시흥시, 김포시 관련 압류의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 예상배당표에서 세금 우선배당을 반영하지 않은 점에 유의해야 합니다.
• 실제 점유 재확인. 명세서상 공실이라도 현장에 잔존 시설이나 제3자 점유가 없는지 확인하세요. 점유자가 확인되면 임대차와 인도 문제를 다시 분석해야 합니다.
• 실거래 비교. 배곧동 내 동일하거나 유사한 지하 근린시설의 최근 거래가격을 확인하세요. 지상층 상가나 주거용 오피스텔의 거래가격을 그대로 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
• 임대수익 확인. 인근 골프연습장·지하 근린시설의 공실 현황, 실제 계약 임대료, 보증금, 관리비 부담을 확인하고 보수적인 수익구조를 검토하세요.
• 시설·용도 검토. 골프연습장 용도로 사용할 경우 시설의 존치와 인허가 요건을 확인하고, 다른 용도로 사용하려면 용도변경 및 관련 규제 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 관련 금액을 확인하세요. 공실 근린시설이라도 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.
• 입찰가 상한. 감정가 619,000,000원과 과거 거래가액 685,276,800원만을 근거로 가격 상한을 정하지 마세요. 실거래가격 및 공실을 반영한 임대수익 검토를 먼저 수행해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보 관련 자료 및 경매기록을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 낙찰가는 따로 있다”

이 사건의 가장 중요한 구분은 권리상의 위험과 자산 자체의 위험입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 전에 존재했던 시흥시 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 임차인도 없어 등기상 예상 인수금액은 0원입니다. 이 부분만 보면 권리분석 자체는 비교적 명확합니다.

그러나 물건은 지하 1층 골프연습장 용도의 근린시설이고 현재 공실입니다. 신건 최저가 619,000,000원이 최근 시장 거래가격보다 저렴한지는 확인되지 않았으며, 임대수익과 환금성에 대한 근거도 추가 검증이 필요합니다. 과거 거래가액과 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

국민은행과 후순위 채권자들의 예상 미배당액 1,481,519,679원은 낙찰자의 인수채무가 아닙니다. 그렇지만 금융채권이 많이 쌓인 물건이라는 사실보다 더 중요한 것은 실제 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있느냐입니다.

따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 검증 전에는 입찰 보류입니다. 2026년 11월 5일 신건에 응찰하기 전, 유사 지하 근린시설의 최근 실거래와 실제 임대수요를 먼저 확인해야 합니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 감정가 낙찰을 정당화할 수는 없습니다.