수원지방법원 2025타경909. 경기도 시흥시 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 지하 1층 비130호입니다. 건축물대장상 용도는 골프연습장이며 감정평가 기준 현재 공실로 조사된 근린시설입니다. 소유자는 주식회사삼부자농산으로, 2024년 1월 10일 신탁재산의 처분에 따른 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 거래가액은 534,284,200원입니다.

소유권이전과 같은 날 국민은행의 채권최고액 1,668,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 비130호 단독담보가 아니라 같은 건물의 비128호·비129호·비131호까지 포함하는 공동담보입니다. 이후 세금 압류와 금융기관 가압류가 이어졌고 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.

이 사건에서 구분해야 할 숫자는 두 가지입니다. 매수인이 인수할 금액 0원과 채권자들이 배당받지 못하는 금액 1,616,159,679원입니다. 채권자의 미회수액이 크다고 해서 낙찰자가 그 채무를 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 인수액이 없다고 해서 지하 근린시설의 가격과 환금성까지 안전하다는 뜻도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

권리분석의 기준은 2024년 1월 10일 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,668,000,000원이며, 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 이후 등기된 국세·지방세 압류와 금융기관 가압류도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.

가압류는 중소기업은행 2건, 우리금융캐피탈 1건, 서울보증보험 2건입니다. 모두 국민은행 근저당 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당을 받지 못한 잔액이 있더라도, 이 사실만으로 해당 가압류채무가 매수인에게 승계되지는 않습니다.

② 점유·가격 분석 — 공실이지만 시세 검증이 필요하다

매각물건명세서에는 “공실임”이라고 기재되어 있으며, 감정평가에서도 해당 근린시설이 공실인 것으로 조사됐습니다. 신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유상태와 임대차 관계는 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

소유자의 등기상 거래가액 534,284,200원과 현재 감정가 483,000,000원 사이에는 차이가 있습니다. 그러나 과거 거래가액이 곧 현재 시장가격은 아닙니다. 특히 지하층 근린시설은 용도, 실내 상태, 실제 영업 가능성, 임차수요, 주변 공실과 관리비 부담에 따라 매매가격이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 이 물건의 최저가가 과거 거래가액보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 최근 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)

최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 매각대금에서 집행비용 7,230,000원을 먼저 차감하고, 국민은행 근저당에 475,770,000원을 배당하는 구조입니다. 다른 가압류채권자에게 배당할 잔액은 발생하지 않습니다.

예상배당 합계에는 집행비용이 포함됩니다. 채권자 예상배당 합계는 475,770,000원, 채권액 기준 미배당은 1,616,159,679원입니다. 국민은행 채권액은 등기상 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미회수는 늘어난다

현재 회차에서 매각대금은 483,000,000원이고, 채권자 미배당액은 1,616,159,679원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 386,400,000원, 2회 유찰 시에는 309,120,000원으로 내려갑니다. 그에 따라 채권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가합니다.

다만 어느 회차에서든 매수인의 등기상 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 해당 시뮬레이션에서는 낙찰가격에 미배당 채권액을 더해 실질취득가를 계산하지 않습니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 취득비용을 혼동하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 소재 배곧2동 행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 조사됐습니다. 북서측 대로, 북동측 중로, 남동측 소로를 통해 접근할 수 있습니다.
• 건물 구조. 피알씨구조 지상 10층 건물의 지하 1층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 시멘트몰탈 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 공용 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비가 갖춰져 있습니다. 골프연습장으로 실제 사용하려면 개별 호실의 영업 관련 설비상태를 추가로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지면적은 12,051.2㎡, 공시지가는 1,857,000원/㎡이며, 지형은 평탄한 가로장방형입니다.
• 이용상태. 건축물대장상 골프연습장 용도이나 기준시점 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층 근린시설은 용도와 실제 수요에 따라 매도에 필요한 기간이 달라질 수 있습니다. 현재의 임대차 현황이 확인되지 않았고 공실이므로 임대수익 기반의 가치검증이 우선입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공동담보 범위 확인. 국민은행 근저당은 비128호·비129호·비131호에도 공동담보가 설정되어 있습니다. 공동담보목록 및 각 호실의 경매진행 여부와 배당관계를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 2022년 시흥시 압류는 이미 말소됐지만, 이후 국세·지방세 압류가 존재합니다. 체납세액·당해세·법정기일 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 공실 상태 재확인. 명세서상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 출입 가능 여부, 임차인의 존재 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 골프연습장 용도 확인. 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능한 용도가 일치하는지, 영업에 필요한 시설 및 인허가 요건이 충족되는지 점검하세요.
• 실거래·임대수요 조사. 동일 건물 또는 주변 지하 근린시설의 매매사례와 임대시세를 확인해 483,000,000원 감정가의 적정성을 검증하세요.
• 공용관리비 확인. 공실 기간의 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비와 승계 가능 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 세금 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 물건이라는 뜻은 아니다”

이 사건의 등기상 권리관계는 판단 기준이 비교적 명확합니다. 2024년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류는 매각 소멸 대상입니다. 먼저 설정됐던 시흥시 압류도 이미 해제·말소됐습니다. 현재 제시된 권리관계와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 가장 중요한 투자판단은 아직 남아 있습니다. 이 물건은 지하 1층 골프연습장 용도의 공실 근린시설입니다. 최근 실거래와 실제 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 신건 최저매각가 483,000,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다. 공동담보와 세금 압류로 인해 실제 배당에도 변동 가능성이 있습니다.

따라서 결론은 “등기상 인수는 없으나 가격 판단은 보류”입니다. 권리상의 소멸 구조는 긍정적이지만, 낮은 환금성 가능성과 시세 검증 부족을 반영하면 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건에서 우선해야 할 것은 유찰 횟수가 아니라 지하 근린시설의 실제 시장가치와 임대·활용 가능성 확인입니다.