수원지방법원 2025타경957. 경기도 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-104호입니다. 등기상 소유자는 주식회사스타팜스로, 2023년 9월 20일 소유권을 취득하면서 신한은행에 채권최고액 1,134,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 국세 압류, 임의경매개시결정, 경기신용보증재단과 아이엠캐피탈의 가압류, 안산시 단원구의 압류가 차례로 등기됐습니다.

표면적인 채권 규모는 상당하지만, 채권자가 배당받지 못한 금액과 낙찰자가 승계하는 채무는 다른 문제입니다. 본건의 근저당권과 후순위 압류·가압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분석돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 실제로 존재하므로, 조세채권의 법정 우선순위와 배당요구 내역은 별도로 확인해야 합니다.

이 물건의 더 중요한 특징은 용도 제한입니다. 매각물건명세서에는 공장으로 명시되어 있으며, 반월특수지역에 해당하므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주 및 매수 자격을 확인하도록 안내하고 있습니다. 따라서 일반 부동산처럼 낙찰 후 자유롭게 사용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 다만 세금 확인

권리분석의 출발점은 2023.09.20 신한은행 근저당권입니다. 을구 1번으로 설정된 채권최고액은 1,134,000,000원이며, 이후 등기된 국세 압류, 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 및 아이엠캐피탈 가압류, 안산시 단원구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

임차관계는 보수적으로 확인해야 합니다. 신고된 임차인은 0명이지만, 감정평가서에서 확인된 공실 상태는 조사 당시의 상태이며 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현시점의 점유자 존재 여부와 별도 사용계약, 임차권 주장은 입찰 전 현황조사 및 현장 확인을 통해 다시 점검해야 합니다.

② 가격 판단 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 376,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다.

소유권이전 당시 등기된 거래가액은 366,180,000원입니다. 다만 과거 소유자의 취득가액을 현재 시장가격으로 사용할 수는 없습니다. 특히 산업단지 내 공장·지식산업센터는 일반 아파트와 달리 입주 가능 업종, 분양·매수 제한, 실제 사용 형태, 임대 수요에 따라 거래 가능 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

권리상 인수금이 0원인 경우 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액은 376,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 실제 취득 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 6,064,000원, 신한은행 근저당권 예상배당은 369,936,000원입니다. 후순위 가압류채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

예상배당은 제시된 채권최고액·청구금액과 집행비용 추정치를 사용한 시뮬레이션입니다. 신한은행의 실제 신청 청구액은 958,250,441원이며, 공동담보 관계·실제 채권잔액·국세 및 지방세 교부청구·당해세·우선변제 항목 등에 따라 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.

회차별 낙찰가·배당 시나리오

유찰이 진행되면 최저매각가는 300,800,000원, 240,640,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 시나리오에서 분석상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가하며, 신청채권자 신한은행의 청구액도 어느 시나리오에서나 전액 충족되지 않습니다.

여기서 중요한 점은 채권자의 손실 규모가 부동산의 투자 매력도를 결정하지는 않는다는 것입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도 시장에서 실제로 팔릴 수 있는 가격, 입주 가능 수요, 산업시설로서의 활용성 등을 확인하지 않으면 저가 낙찰 여부를 판단하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 안산역(지하철 4호선·수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 형성돼 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장과 안산역을 이용할 수 있습니다. 대중교통 이용 편의는 무난한 수준으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 2020.09.10 사용승인된 지하 1층·지상 13층 규모의 건물입니다. 프리케스트콘크리트·철근콘크리트 구조이며 외벽은 복합판넬, 페어글라스, 강화유리 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지이용 규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 반월국가산업단지 재생사업지구, 산업시설구역, 반월특수지역 등에 해당합니다. 공업용으로 조성된 토지이며 자유로운 업종 전환과 사용을 전제할 수 없습니다.
• 공실. 감정평가 조사 당시 씨비-104호를 포함한 조사 대상 호실이 모두 공실로 기재돼 있습니다. 실제 점유 상태 및 사용 가능 상태는 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 시설상태와 내부 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터 공장은 산업단지 입주자격과 업종 적합성에 따라 실수요자 범위가 제한될 수 있습니다. 따라서 단순한 역세권 접근성만으로 매도 용이성이나 임대 수익성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입주 및 매수 자격. 한국산업단지공단 경기입주지원에 씨비-104호의 매수 가능 주체, 입주 대상 업종, 입주계약·승인 요건을 확인하세요. 본건에서 가장 우선해야 할 확인사항입니다.
• 실제 이용 가능성. 공부상 공장에 해당하므로 계획 중인 사업과 사용 형태가 산업시설구역 규정에 부합하는지 확인하세요. 일반 상업용 점포와 동일한 사용 자유도를 전제해서는 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권은 씨비-104호 외 씨비-105호·씨비-118호·씨비-119호와 공동담보입니다. 다른 목적물의 경매 진행, 변제 상황 및 배당관계를 확인하세요.
• 세금 압류 및 배당. 안산세무서와 안산시 단원구의 압류가 있습니다. 조세채권의 법정기일, 우선변제 여부 및 교부청구를 확인하고 실제 배당표와 비교하세요.
• 점유·임대관계. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 여부, 사용승낙·임대차 관계, 사업자 입주 여부 및 인도 가능 상태를 다시 확인하세요.
• 시장가격 검증. 동일 건물 및 인근 유사 지식산업센터의 최근 실거래, 매물 호가, 임대차 조건과 공실 현황을 조사하세요. 매수자격 제한에 따른 환금성 차이도 가격에 반영해야 합니다.
• 관리비·시설상태. 체납 관리비와 공용부분 비용, 내부 설비·전기·소방 관련 상태를 확인하세요. 공실 기간에 따른 시설관리 상태도 살펴야 합니다.
• 회차별 입찰전략. 신건 376,000,000원, 1회 유찰 가정 300,800,000원, 2회 유찰 가정 240,640,000원을 비교하되 가격이 낮아졌다는 이유만으로 투자성이 확보됐다고 판단하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 산업단지 관련 규정을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 누구나 살 수 있는 물건은 아니다”

이 물건의 권리관계는 비교적 명료합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 직접 인수하는 금액도 0원입니다.

그러나 채권자 미배당 1,088,238,703원이라는 큰 숫자가 곧바로 투자 기회를 뜻하는 것은 아닙니다. 신한은행 근저당은 공동담보이며, 세금 압류와 임대관계 미상이라는 추가 확인사항이 존재합니다.

무엇보다 중요한 것은 이 부동산이 반월특수지역의 지식산업센터 공장이라는 점입니다. 입주 및 매수 자격 확인이 명시돼 있고, 현재 가격이 시장에서 실제로 저렴한지 판단할 만한 최근 동종 실거래 근거도 확보되지 않았습니다. 신건 최저가 376,000,000원을 가격 매력만으로 정당화하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 매수자격·활용성·가격 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 산업단지 입주 가능 여부가 확인되고 실제 거래가격에 근거한 적정 응찰가를 산정하기 전까지는 보수적인 접근이 타당합니다.