수원지방법원 2025타경957. 경기도 안산시 단원구 신길동에 있는 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-119호가 경매에 나왔습니다. 등기부상 소유자는 주식회사스타팜스이며, 2023.09.20 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액은 366,180,000원입니다.

같은 날 주식회사신한은행 명의로 채권최고액 1,134,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 씨비-119호만을 담보하는 것이 아니라 같은 건물의 씨비-104호·씨비-105호·씨비-118호도 공동담보로 포함하고 있습니다. 이후 신한은행의 임의경매개시결정과 경기신용보증재단·아이엠캐피탈의 가압류가 이어졌습니다.

등기상 핵심은 분명합니다. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 등기된 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 관계입니다. 다만 과거 신탁 이력, 공동담보 구조, 공장 입주 자격, 임대관계 미상이라는 확인 사항이 있어 아파트와 동일한 방식으로 입찰 여부를 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준

최초에는 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁재산이었고, 이후 주식회사제이엔제이파트너스와 대신자산신탁주식회사를 거치는 신탁 이력이 존재합니다. 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.09.20 주식회사스타팜스로 소유권이 이전됐으며, 같은 날 신한은행의 근저당권이 설정됐습니다.

공동담보라는 점은 별도로 유의해야 합니다. 신한은행 근저당권의 채권최고액은 1,134,000,000원으로, 이 물건의 최저매각가보다 큽니다. 그러나 같은 근저당권의 공동담보에는 씨비-104호·씨비-105호·씨비-118호가 함께 포함되어 있습니다. 실제 배당에서는 공동담보 물건들의 매각·배당 진행 상황과 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다. 채권최고액 자체를 이 호실만의 확정 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 공실 조사와 임대관계 미상

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 감정평가 조사 당시에는 평가 대상 기호 모두가 공실로 파악됐습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 조사 당시 공실이라는 사실만으로 모든 점유·임대차 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 신건 376,000,000원의 경쟁력은 미확정

감정가는 376,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 376,000,000원입니다. 등기부상 2023.09.20 소유권 이전 당시의 거래가액은 366,180,000원입니다.

다만 과거의 취득 거래가액만으로 현재의 시장가격을 판단해서는 안 됩니다. 실질적인 가격 메리트를 확인하려면 같은 지식산업센터의 유사 호실, 동일하거나 비교 가능한 용도·층·면적의 최근 실거래와 현재 매물 수준을 대조해야 합니다. 특히 공장 물건은 입주 가능한 업종과 실제 이용 가능성도 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%로 산정된 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액·배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

신건 매각가를 기준으로 집행비용 6,064,000원을 제외한 369,936,000원이 신한은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 경기신용보증재단과 아이엠캐피탈의 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여액도 0원입니다.

전체 채권액 1,458,174,703원 중 채권자 예상배당은 369,936,000원으로, 계산상 미배당액은 1,088,238,703원입니다. 이는 채권자들이 배당받지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가로 부담하는 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

신건에서 유찰이 발생한다고 가정하면 최저매각가는 300,800,000원, 이후 다시 유찰되면 240,640,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 이에 따른 채권자 미배당액은 각각 1,162,385,903원과 1,221,703,663원으로 증가합니다.

중요한 점은 배당 부족이 곧 낙찰자의 채무 인수를 의미하지 않는다는 것입니다. 확인된 말소기준권리와 후순위 권리 관계를 기준으로 하면, 각 유찰 시나리오의 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 공장 입주 자격과 실제 점유 상태는 별도 확인 사항으로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 안산역 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터·아파트형공장·근린생활시설·지원시설·공구유통상가 등이 형성되어 있습니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 4호선·수인분당선 안산역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 무난한 수준입니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 13층 건물입니다. 사용승인일은 2020.09.10입니다. 급·배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반공업지역에 위치하며 지목은 공장용지입니다. 토지는 평탄한 사다리형으로, 북동측에서 폭 약 40m의 포장도로와 접합니다. 토지 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
• 산업단지 규제. 반월국가산업단지·반월특수지역·산업시설구역에 포함되고, 반월국가산업단지 재생사업지구에도 해당합니다. 입주 및 매수 자격을 사전에 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역 등에 포함됩니다. 별도의 토지거래계약 허가구역 기재도 있어 해당 지정의 적용 대상과 기간을 확인할 필요가 있습니다.
• 현황. 조사 당시 공실로 파악되었고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현재 점유 및 사용 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터 공장 물건은 이용 가능한 업종과 실제 수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 실거래 비교와 해당 호실의 사용 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입주·매수 자격 확인. 한국산업단지공단 경기입주지원에 본인의 매수 가능 여부와 계획 업종의 입주 적합성을 확인하세요. 매각물건명세서에 별도로 강조된 사항입니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 공동담보에 포함된 씨비-104호·씨비-105호·씨비-118호의 권리 및 경매 진행 상황을 확인하세요. 배당금은 공동담보의 실제 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
• 점유 상태 재확인. 감정평가 당시 공실로 조사되었지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 현황조사·매각물건명세서 대조를 통해 실제 점유자 및 임차관계를 확인하세요.
• 실거래 및 환금성 조사. 같은 지식산업센터 또는 비교 가능한 산업시설의 최근 매매 사례와 임대 수요를 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요. 감정가만으로 적정가격을 판단하지 마세요.
• 취득 부대비용. 취득 관련 세금, 등기 비용, 관리비, 필요한 시설 정비 비용 등을 별도로 계산하세요. 입찰가와 인수 추정액만으로 총 취득비용이 확정되지는 않습니다.
• 관리비 및 시설 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성과 관리규약을 확인하고, 전력·급배수·소방시설 및 해당 호실의 실제 이용 가능 상태를 점검하세요.
• 매각 절차 확인. 매각기일 2026.11.05에 앞서 매각기일 변경 여부, 최종 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고와 대조하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 산업단지 규정을 확인하세요. 권리 변동이나 점유 관련 추가 사항이 있는지도 재검토해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 단순, 입찰은 조건부 보류

맺으며 — “말소되는 권리”와 “살 수 있는 물건”은 다르다

이 사건은 등기상 권리 소멸 관계가 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리 소멸이 곧 입찰 적합성을 보장하지는 않습니다. 이 물건은 반월특수지역의 공장으로 입주 및 매수 자격을 확인해야 하고, 임대관계도 미상입니다. 공동담보와 실제 배당 관계 역시 세부 검토가 필요합니다.

무엇보다 신건 최저가 376,000,000원이 적정한 가격인지 판단할 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 가격이 하락하는 유찰 시나리오가 존재하더라도 입주 가능 여부와 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 권리 구조는 비교적 양호하지만, 입주 자격·점유·가격 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 인하가 아니라 실제로 취득하고 사용할 수 있는 물건인지, 그리고 시장가격에 비해 합리적인 금액인지 확인하는 데 있습니다.