수원지방법원 안산지원 2025타경957. 경기도 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CB-118호입니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 국가산업단지 내 지식산업센터의 공장 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사스타팜스로, 2023년 9월 20일 거래가액 242,325,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 1,134,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 신한은행이 임의경매를 신청하면서 2025년 11월 7일 경매개시결정이 등기됐고, 경기신용보증재단과 주식회사아이엠캐피탈의 가압류가 추가됐습니다. 지금의 최저매각가는 감정가와 동일한 257,000,000원입니다. 채권총액은 매각가를 크게 웃돌지만, 채권자의 미배당금과 낙찰자가 인수하는 채무는 별개입니다. 이 차이를 정확하게 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안산지원 2025타경957 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CB-118호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지식산업센터 · 공장 |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 13층 건물 중 1층 · 사용승인 2020.09.10 |
| 소유자 | 주식회사스타팜스 (2023.09.20 소유권이전) |
| 등기상 취득 거래가 | 242,325,000원 (2023.09.20 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사신한은행 / 958,250,441원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20 신한은행 근저당권 (을구 1번) |
| 공동담보 | CB-104호 · CB-105호 · CB-119호 |
| 감정 당시 점유상태 | 감정 대상 4개 호실 모두 공실 · 임대관계 미상 |
| 토지 용도지역 | 일반공업지역 · 반월국가산업단지 · 산업시설구역 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석의 출발점은 2023년 9월 20일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 을구 1번에 기록된 채권최고액은 1,134,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리에 해당하며, 해당 근저당권 자체와 이후 등기된 경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류, 아이엠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 신한은행 근저당권에는 본건 외에도 CB-104호·CB-105호·CB-119호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 1,134,000,000원을 CB-118호만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액, 다른 담보물의 처분·배당 여부는 구별하여 확인해야 합니다.
② 점유·임차인과 매수 자격 — 서로 다른 두 가지 확인
확인된 임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 감정평가서에는 조사 당시 기호 1~4의 물건이 모두 공실이라고 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시돼 있어, 이를 근거로 현재까지 점유자나 임대차 관계가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 | 신고 보증금 인수액 없음 |
| 현장 점유 | 감정 당시 4개 호실 모두 공실 | 매각 전 재확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차 관계 추가 확인 |
| 매수인 권리 인수 | 예상 0원 | 확인된 권리·배당 기준 |
| 입주·매수 자격 | 한국산업단지공단 확인 대상 | 입찰 전 필수 확인 |
이 문구는 단순한 건물 설명이 아닙니다. 본건은 반월특수지역에 해당하므로 입찰 예정자의 업종, 입주 가능성 및 매수 자격을 사전에 확인해야 합니다. 등기상 인수할 권리가 없더라도 매수 또는 입주 자격이 충족되지 않는다면 정상적인 취득·사용 계획에 중대한 문제가 생길 수 있습니다.
공실이라는 감정평가 결과는 명도 부담을 검토할 때 유리한 참고사항입니다. 그러나 공실 확인과 산업단지 매수 적격성은 별개입니다. 이 물건에서는 임차보증금보다 입주·매수 자격이 먼저 확인돼야 할 핵심 쟁점입니다.
③ 가격 검증 — 감정가 257,000,000원이 싼지는 아직 모른다
현재 최저매각가는 257,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저가 자체에서 할인된 가격은 아닙니다. 최근 동일 건물 또는 유사 지식산업센터 공장 호실의 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 이 물건을 시세보다 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2023.09.20 등기 거래가 | 242,325,000원 | 현재 소유자 취득 당시 거래가 |
| 감정평가액 | 257,000,000원 | 경매 감정 기준 |
| 현재 최저매각가 | 257,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 현재 최저가 실질취득 | 257,000,000원 | 권리 인수 0원 가정 · 부대비용 별도 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 현재 시장가격 비교 필요 |
등기상 2023년 거래가인 242,325,000원은 참고할 수 있지만, 한 차례의 과거 거래를 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 최근 거래 수준, 개별 호실의 면적·위치·사용 가능성 및 공실 상태를 반영한 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,398,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,134,000,000원 | 252,602,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 125,174,703원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신한은행 금액 1,134,000,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액이며 실제 확정 채무액과는 구별됩니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,398,000원을 제외한 252,602,000원이 신한은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 경기신용보증재단과 아이엠캐피탈의 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
이 미배당액은 채권자들이 배당으로 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 추가 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 매수인 권리 인수액은 0원으로 추정됩니다. 또한 채권최고액을 활용한 계산이므로 미배당액을 실제 확정 잔존채무로 동일시해서도 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 매수 자격은 그대로
유찰 시 매각가가 내려가는 경우의 예상배당과 미배당 변화를 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 257,000,000원 | 252,602,000원 | 1,205,572,703원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 1,256,253,103원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 1,296,797,423원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 205,600,000원, 2회 유찰 시에는 164,480,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 배당 부족액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차에서 동일하게 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 할인 여부를 확정할 수는 없습니다. 또한 산업단지의 입주 및 매수 자격 요건은 최저가가 하락한다고 사라지는 것이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 안산역 남서측 인근입니다. 주변에 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 자리하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 4호선·수인분당선 안산역이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 13층 건물입니다. 사용승인일은 2020.09.10이며, 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 및 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 상태. 감정평가 당시 기호 1~4 모두 공실이었습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 현재 점유 현황은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고, 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형으로 기재돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반공업지역, 반월국가산업단지, 반월특수지역, 산업시설구역 및 재생사업지구에 해당합니다. 일반적인 업무용 또는 주거용 부동산과 달리 산업단지 관련 입주·매수 자격을 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 지표. 공장용지·공업용으로 기재돼 있으며 토지 전체 면적은 33,514.7㎡, 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 부지 전체의 면적으로 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터·공장이라는 용도와 산업시설구역 입주 요건을 고려하면 일반 주거용 부동산과 동일한 매수층을 기대하기 어렵습니다. 다만 실제 거래량이나 매각 소요 기간을 확인하지 못했으므로 환금성이 어느 정도인지는 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한국산업단지공단 입주·매수 자격 확인. 매각물건명세서에 명시된 핵심 사항입니다. 한국산업단지공단 경기입주지원에 입찰 예정자의 업종, 입주 가능성 및 매수 적격성을 사전에 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 건축물의 실제 용도와 계획하는 사업의 사용 가능 여부를 구분해 확인해야 합니다. 단순히 지식산업센터라는 명칭만으로 모든 업종의 입주가 가능한 것은 아닙니다.
- 최근 실거래와 호실별 가격 검증. 감정가 257,000,000원과 과거 취득 거래가 242,325,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고, 유사 호실의 최근 거래와 실제 매수 가능한 가격대를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에는 CB-104호·CB-105호·CB-119호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 경매 및 채권 배당 구조를 함께 확인해야 합니다.
- 현재 점유·임대차 확인. 감정 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원본, 현장 방문 및 사업자 점유 여부 등을 통해 새로운 점유관계나 임대차 문제가 없는지 점검해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 지식산업센터 관리주체에 미납 관리비와 공용부분 부담액을 확인하고, 실제 취득·운영에 필요한 비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 건물·설비 상태 확인. 공실이라는 사실과 즉시 사용 가능한 상태인지는 다릅니다. 전기·급배수·소방·내부 마감 및 시설 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오의 의미 구분. 1회 유찰 205,600,000원, 2회 유찰 164,480,000원은 가격 변화 시나리오일 뿐 실제 시세나 적정 낙찰가를 의미하지 않습니다.
- 등기부·매각물건명세서 원본 재확인. 등기 발행일은 2026.10.23이며 매각기일은 2026.11.05입니다. 입찰 직전 추가 권리변동, 매각조건 변경, 자격 제한 및 점유관계 등을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗하다 ≠ 누구나 살 수 있다”
안산 리드스마트스퀘어 CB-118호는 등기상 권리 구조만 보면 비교적 명료합니다. 2023년 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권액 합계가 1,458,174,703원이고 신건 기준 미배당 추정액이 1,205,572,703원에 달하더라도, 그것이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 계산상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 단순한 채권 정리가 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 반월특수지역 공장 입주·매수 자격이 핵심입니다. 매수 자격을 충족하지 못한다면 등기상 권리가 소멸하더라도 정상적인 취득과 사용에 장애가 생길 수 있습니다.
가격도 아직 합격점을 줄 수 없습니다. 현재 최저매각가 257,000,000원은 감정가 100%이고, 최근 실거래와의 비교를 통해 시세 대비 이점을 확인하지 못했습니다. 장래 유찰로 가격이 내려가더라도, 실제 시세 검증과 매수 자격 확인은 별도로 필요합니다.
결론은 ‘등기상 권리 소멸은 긍정적, 매수 자격과 가격은 확인 전까지 보류’입니다. 일반적인 아파트 경매처럼 감정가와 유찰률만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 한국산업단지공단의 매수·입주 적격성 확인, 최근 공장 호실의 실거래 검증, 공실 및 임대관계 재확인이 선행돼야 합니다. 현재로서는 조건부 검토 대상으로 판단하는 것이 타당합니다.
