수원지방법원 2025타경957. 경기도 안산시 단원구 신길동에 있는 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-105호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사스타팜스로, 2023.09.20 거래가액 242,325,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 1,134,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권은 본건을 포함한 여러 호실에 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 안산시 압류, 경기신용보증재단 및 아이엠캐피탈 가압류가 이어졌고, 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 권리관계상 후순위 등기들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 권리가 소멸된다는 것과 누구나 적법하게 매수·사용할 수 있다는 것은 별개입니다. 이 사건의 핵심은 산업단지 입주·매수 자격과 적정 취득가격을 먼저 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.09.20 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,134,000,000원이며, 채무자는 주식회사스타팜스입니다.

이후 등기된 안산시 압류, 임의경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류 및 주식회사아이엠캐피탈 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 과거 신탁 관련 등기는 이미 말소 처리된 이력입니다.

② 임차·점유 관계 — 조사 당시 공실, 임대관계 미상

확인된 임차인 신고 내역은 0명입니다. 감정평가서에는 조사 당시 대상 호실들이 공실인 것으로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 표시돼 있으므로 임차인이 전혀 없다는 사실이나 대항력 문제가 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

현재 확인되지 않은 점유자가 있다면 사업자등록, 실제 점유 개시시점, 임대차계약 및 보증금 관계를 별도로 조사해야 합니다. 이런 정보가 확인되지 않은 점유자의 대항력은 가능·미상으로 취급하는 것이 안전합니다. 실제 명도 가능성과 인도 절차 역시 입찰 전 점검 대상입니다.

③ 가격 분석 — 신건 257,000,000원, 시세 메리트 판단 보류

본건의 감정가와 최저매각가는 모두 257,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 경매가 시작됩니다.

다만 동일 건물의 동일 용도·유사 면적에 관한 검증된 최근 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 적정 시세인지, 최근 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 시장 시세 대비 할인율이 아닙니다.

④ 회차별 매각·미배당 시나리오

현재 신건과 유찰 가정별 매각대금, 채권자 배당 및 미배당 규모를 비교하면 다음과 같습니다.

유찰할수록 매각대금과 채권자 배당액은 줄어들고, 미배당 채권액은 증가합니다. 그러나 각 회차에서 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 미배당 채권액은 채권자 측의 배당 부족분이며, 별도 인수 근거 없이 낙찰자가 이를 부담하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

또한 80%·64% 매각가는 유찰을 가정한 시나리오일 뿐입니다. 실제 유찰 여부나 다음 매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 유찰 후에도 주변 거래사례 및 입주 자격을 확인해야 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 신한은행의 경매 신청 청구액은 958,250,441원이며, 근저당권 채권최고액 1,134,000,000원과 구분해야 합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 안산시 압류의 조세채권액과 우선순위도 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 안산역 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 4호선·수인분당선 안산역이 인근에 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.09.10 사용승인된 지하 1층·지상 13층 건물입니다. 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기 및 주차장설비 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 인접도로 대비 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 반월국가산업단지 재생사업지구, 반월특수지역 및 산업시설구역에 해당합니다. 공장과 지식산업센터의 사용 목적에 맞는 입주 자격 및 용도 확인이 중요합니다.
• 토지. 지목은 공장용지이며 공시지가는 1㎡당 1,278,000원입니다. 토지 전체 면적은 33,514.7㎡로 기재돼 있으며, 이는 해당 호실의 전용면적을 의미하지 않습니다.
• 현황. 조사 당시 대상 호실은 공실로 기재돼 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됐습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았으나 실제 내부 상태와 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업시설구역의 매수·입주 자격 제한은 잠재 매수자 범위와 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 건물의 실거래·임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 가격 기준의 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매수 자격 최우선 확인. 한국산업단지공단 경기입주지원에 문의하여 개인 또는 법인의 매수 가능 여부와 입주업종, 입주계약 및 관련 절차를 확인하세요.
• 공장 용도 확인. 해당 호실이 산업시설구역의 공장으로 기재된 만큼 계획하는 사업과 실제 사용 용도가 적합한지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 지식산업센터와 인근 유사 공장 호실의 실거래가격, 전용면적, 분양·임대 현황 및 공실률을 비교해 257,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당권에 함께 묶인 씨비-104호·씨비-118호·씨비-119호의 담보 및 경매 진행 상황을 확인하세요.
• 세금·압류 확인. 안산시 압류 관련 조세채권액과 법정기일, 배당 우선순위를 확인하여 실제 배당 및 취득에 미칠 영향을 점검하세요.
• 점유·명도 확인. 조사 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 대항력 가능성을 재확인하세요.
• 관리비·공용부담금 확인. 체납 관리비 중 공용부분에 해당하는 금액과 기타 관리단 관련 비용을 확인하세요.
• 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 가정가 205,600,000원, 2회 유찰 가정가 164,480,000원에서도 시세와 자격 요건을 함께 검증해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 산업단지 관련 제한사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리가 깨끗해도, 매수 자격이 없으면 소용없다”

이 물건은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 2023.09.20 신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 안산시 압류, 경기신용보증재단·아이엠캐피탈 가압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 실제 위험은 권리 인수보다 매수·입주 자격과 가격 검증에 있습니다. 반월국가산업단지 산업시설구역의 공장이라는 특성상 취득 및 사용 자격을 먼저 확인해야 하고, 임대관계도 최종 확인이 필요합니다. 신건 최저가 257,000,000원을 주변 시세와 비교할 만한 검증된 거래자료 역시 확인되지 않습니다.

채권자 총 청구금액은 1,458,174,703원인 반면 신건 가정 채권자 배당액은 252,602,000원에 불과합니다. 상당한 미배당이 발생하지만, 현재 시나리오상 그 부족분을 낙찰자가 인수하지는 않습니다. 중요한 것은 이러한 권리상 이점이 곧 경제적 저평가를 의미하지 않는다는 사실입니다.

결론은 ‘권리 소멸 구조는 긍정적, 매수 자격과 가격은 확인 전까지 보류’입니다. 한국산업단지공단을 통한 자격 확인, 실제 점유 및 세금 확인, 동일 용도 실거래 검증이 끝나기 전에는 신건 입찰을 서두를 이유가 부족합니다. 권리분석과 별개로 취득 가능성과 환금성을 검증해야 하는 조건부 접근 물건입니다.