인천지방법원 2025타경512225. 인천 남동구 고잔동 남동테크노타워에 관한 경매입니다. 등기상 소유자는 김지빈이며, 현재 말소기준권리는 2023년 8월 31일 설정된 중소기업은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,145,600,000원이고, 경매 신청 청구액은 1,738,597,210원입니다. 채권최고액과 신청 청구액은 서로 다른 금액이므로 구분해야 합니다.

등기상 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이지만, 등기상 권리 소멸과 임차인 보증금 인수는 별개입니다. 현황조사상 임차인 5곳 가운데 (주)이너트론과 주식회사 와이디는 대항력 있음으로 분류되어 있고, 배당 시나리오에서는 두 곳의 보증금이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 인수액을 제외한 가격만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 구분

말소기준권리는 2023년 8월 31일 중소기업은행 근저당권입니다. 과거의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리 이후인 2025년 9월 9일의 임의경매개시결정과 2025년 11월 27일의 남동구 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다.

현황조사상 임차인

대항력 및 우선변제 표시는 현황조사와 권리분석 기록을 기준으로 정리했습니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인은 기록되어 있지 않습니다. 확정일자는 각 임차인별로 확인되지 않으므로, 우선변제 여부를 별도로 확인해야 하는 임차인은 해당 서류를 추가 대조해야 합니다.

② 가격·실질취득 — 최저가만으로 판단하지 말 것

이 사건의 신건 최저매각가는 301,000,000원입니다. 여기에 배당 시나리오에서 매수인 인수액으로 산정한 보증금 25,000,000원을 더하면 실질취득액은 326,000,000원입니다. 이는 낙찰가만 보는 것보다 매수인의 실제 부담을 잘 보여주는 계산입니다.

동일 건물·유사 용도의 실거래와 임대수익을 비교하지 않고는 326,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없으며, 유찰 후 가격이 내려가더라도 임차인 인수액과 실제 취득 부대비용을 함께 계산해야 합니다.

실질취득 단순합계는 시나리오별 낙찰가에 인수보증금 25,000,000원을 더한 값입니다. 취득세·등기비·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 횟수별 낙찰가는 예상 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)

집행비용 추정 5,014,000원과 중소기업은행 배당 295,986,000원의 합계는 매각대금 301,000,000원입니다. 임차인 보증금 25,000,000원은 이 매각대금 배당표에서 지급되는 금액이 아니라 별도의 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 근저당 미배당액은 채권최고액 기준 시나리오이며, 실제 배당은 실제 채권잔액과 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서상 인천광역시 남동구 논현동 소재 호구포역 남서측 인근으로 설명되어 있습니다. 부근에는 중·소규모 공장, 지원시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 산업단지가 형성되어 있습니다. 표제 주소인 고잔동과 감정평가서의 위치 표현도 원본에서 대조하세요.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 호구포역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 감정평가서에는 2019년 10월 17일 사용승인된 11층 건물로 기재되어 있습니다. 공동 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있는 것으로 설명되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 지원시설(근린생활시설)로 등재되어 있고 현재 공실로 기재되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 실제 점유자, 사용 용도 및 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역, 재생사업지구 및 지구단위계획구역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등에 한한 지정기간이 2026년 8월 25일까지로 적혀 있으므로 매각기일 현재의 적용 여부를 확인하세요.
• 환금성. 공업지역 내 지원시설 또는 지식산업센터 관련 물건은 실제 허용 용도, 입주 가능 업종, 임대수요와 공실 상태가 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 비교 가능한 실거래와 임대수익을 확인하기 전에는 환금성과 투자수익을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 목적물 범위. 표제 주소의 2층 201호와 감정평가서의 일련번호 1~6 및 제1층 112호 외 5개호 기재를 대조하세요. 여러 호실 일괄 매각인지 단일 호실 매각인지 먼저 확정해야 합니다.
• 임차인 인수. 211호와 212호의 임대차계약서, 보증금 잔액, 실제 점유 및 대항력 관련 자료를 확인하고 25,000,000원 인수 계산이 매각 목적물에 정확히 대응하는지 확인하세요.
• 우선변제. 두 대항력 임차인은 우선변제권 없음으로 분류되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 관련 자료를 확인하고, 나머지 임차인의 우선변제 여부도 별도로 대조하세요.
• 실사용 및 명도. 감정평가서의 공실 기재와 매각물건명세서의 공장(지식산업센터) 이용 기재가 서로 다릅니다. 실제 점유자, 사용 현황, 임대차계약, 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 용도·입주 요건. 지원시설·근린생활시설과 공장 이용 기재를 확인하고, 실제 사용 목적이 해당 건물의 용도 및 관련 규정에 부합하는지 검토하세요.
• 가격 상한. 낙찰가에 인수보증금 25,000,000원을 더해 실질취득액을 계산하세요. 동일 건물의 비교 거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 비용·체납. 취득세·등기비·명도비·관리비 체납 및 기타 인수 비용을 확인하세요. 이 항목들은 위 실질취득 단순합계에 포함되어 있지 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 목적물 목록과 임대차 자료를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 인수관계가 먼저”

이 사건은 신건 최저매각가 301,000,000원만으로 부담을 평가할 수 없습니다. 배당 시나리오상 대항력 임차인 두 곳의 보증금 25,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득 단순합계는 326,000,000원입니다. 유찰이 진행되면 단순합계는 낮아질 수 있지만, 임차인 인수 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

또한 표제의 201호와 감정평가서의 복수 호실 기재, 임차인 조사에 나타난 여러 호실, 공실과 사용 중이라는 상이한 이용상태를 먼저 확인해야 합니다. 현재 자료만으로는 시세 대비 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리의 말소 여부, 임차인 보증금 인수, 실제 매각 범위, 사용 가능 용도, 비교 시세를 모두 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.