인천지방법원 2025타경512225. 인천 남동구 고잔동 남동테크노타워에 있는 지원시설 물건입니다. 등기부상 소유자는 김지빈이고, 말소기준권리는 중소기업은행의 2023년 8월 31일 근저당권(채권최고액 2,145,600,000원)입니다. 경매 신청채권자의 청구액은 1,738,597,210원이며, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 303,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 근저당권 뒤의 권리가 소멸하는지만 확인하고 끝낼 수 없다는 점입니다. 현황조사에는 112호·210호·211호·212호·213호에 관한 임차인이 기재되어 있고, 배당 산정에서는 211호와 212호의 보증금이 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 반면 감정요항표에는 112호 외 5개호라는 표현이 있어, 사건 주소에 표시된 213호와 감정 대상의 범위를 대조해야 합니다. 매각 대상 호실과 임차인의 점유 범위를 확정하기 전에는 인수액 25,000,000원을 무조건적인 확정액으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 인수 위험을 분리해서 본다

2023년 8월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전에 설정되었다가 해지·말소된 근저당권은 현재 유효한 선순위 근저당으로 보지 않습니다. 2025년 9월 9일 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 대항력 있는 임차인 2명

현황조사에는 5개 호실에 관한 임차인이 기재되어 있습니다. 보증금 합계는 55,000,000원이지만, 이것이 전액 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 제공된 권리 분석에서는 211호와 212호의 대항력 있는 임차보증금 합계 25,000,000원을 인수액으로 산정합니다. 나머지 임차인은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.

또한 감정요항표는 해당 물건을 현재 공실 상태로 설명하지만, 현황조사에는 임차인 5곳이 기재되어 있고 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 임대차 종료 여부, 실제 점유자, 사업자등록 및 전입 현황, 보증금 반환 관계를 현장에서 재확인해야 합니다.

③ 가격·실질취득 분석 — 신건 감정가만으로 메리트를 판단할 수 없다

현재 회차의 최저매각가는 303,000,000원입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 감정가만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 여기에 배당 산정상 인수액 25,000,000원을 반영하면, 해당 인수 대상 호실들이 실제 매각 범위에 포함된다는 가정 아래 실질취득 추정액은 328,000,000원입니다.

총취득 추정은 각 회차의 낙찰가에 배당 산정상 인수액 25,000,000원을 더한 값입니다. 211호·212호가 실제 매각 대상에 포함되고 해당 인수 관계가 유지된다는 가정이며, 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가격 변화를 비교하기 위한 계산으로 실제 매각 결과를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

신건 매각가 303,000,000원에서 집행비용 5,042,000원을 제외하면 중소기업은행에 배당되는 금액은 297,958,000원입니다. 근저당권 채권최고액 2,145,600,000원에 크게 미달하며, 예상 미배당액은 1,847,642,000원입니다. 대항력 임차보증금 25,000,000원은 배당표에서 배당받는 금액이 아니라 별도의 매수인 인수 산정액으로 처리되어 있습니다. 당해세 등 다른 배당 변수가 있을 수 있습니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모

• 입지. 감정요항표에는 호구포역(수인분당선) 남서측 인근의 산업단지로 설명되어 있습니다. 주변은 중·소규모 공장, 지원시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 호구포역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 남동측 및 북동측으로 폭 약 30미터와 25미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도. 감정요항표상 지원시설(근린생활시설)로 등재되어 있으며, 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 사용 용도와 입주·임대 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 건물. 사용승인일은 2019.10.17이며, 프리캐스트콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 11층 건물로 설명되어 있습니다. 공동 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 사용과 임대가 관련 규정에 부합하는지 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 아파트와 다른 산업시설 내 지원시설이므로, 임차 수요·업종 제한·공실 상태·관리비·거래 가능한 수요층을 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교자료 없이 환금성이나 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확정. 사건 주소는 2층 213호로 표시되어 있지만 감정요항표에는 제1층 112호 외 5개호라는 표현이 있습니다. 매각물건명세서, 매각목록, 감정평가서의 대상 호실과 면적을 서로 대조하세요.
• 임차보증금 인수 확인. 211호 5,000,000원과 212호 20,000,000원, 합계 25,000,000원이 인수 대상으로 산정되어 있습니다. 두 호실이 실제 매각 대상에 포함되는지, 임대차가 존속하는지, 인수액이 달라질 사정이 있는지 확인하세요.
• 점유·공실 확인. 감정요항표의 공실 기재와 현황조사상 임차인 5곳의 기재가 함께 존재합니다. 현재 점유자, 실제 사업장 운영 여부, 전입·사업자등록 및 임대차 종료 여부를 현장에서 확인하세요.
• 우선변제·배당요구 확인. 211호와 212호는 우선변제권이 없는 것으로 배당 산정에 반영되어 있습니다. 다른 임차인의 확정일자, 배당요구 여부와 권리관계도 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 신탁 이력과 등기 확인. 과거 신탁등기 및 근저당권의 해지·말소 이력이 있습니다. 현재 유효한 권리와 이미 말소된 권리를 구분하고, 신탁원부 및 등기사항전부증명서를 확인하세요.
• 공동담보·채권액 확인. 중소기업은행 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 해당 부동산의 담보 범위와 경매 대상별 배당 관계를 확인하세요.
• 관리비·세금·부대비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 취득 관련 비용, 명도 및 임대차 정리 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰가 상한 설정. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 감정가만으로 가격 메리트를 가정하지 마세요. 매각 범위와 인수액을 확정하고 총취득 비용을 계산한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·임차·배당 산정자료에 따른 검토 의견입니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부 및 현장 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소기준권리가 명확해도 인수 위험은 따로 남는다”

이 물건은 중소기업은행의 2023년 8월 31일 근저당권을 말소기준으로 볼 수 있고, 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 말소만으로 매수인 부담이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 배당 산정상 211호와 212호의 대항력 임차보증금 25,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있고, 감정요항표의 대상 범위와 사건 주소의 호실 표시도 대조해야 합니다.

신건 최저매각가 303,000,000원에 인수 산정액을 더하면 총취득 추정액은 328,000,000원입니다. 다만 이 계산은 해당 임차인들의 호실이 실제 매각 범위에 포함된다는 가정에 따른 것입니다. 동일 물건군의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 입찰 판단의 우선순위는 가격 할인보다 매각 대상 범위, 임차인 인수액, 실제 점유 및 용도 확인입니다.