인천지방법원 2025타경512225. 인천 남동국가산업단지에 위치한 남동테크노타워 2층 212호입니다. 등기부상 소유자는 김지빈으로, 2020년 7월 31일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기된 거래가액은 294,810,000원입니다. 이후 2023년 8월 31일 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,145,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 같은 은행이 임의경매를 신청했습니다.

문제는 근저당권 자체보다 그 이전부터 신고된 임차인의 권리입니다. 211호의 이너트론과 212호의 와이디는 각각 2020년 10월 23일과 2023년 4월 6일 전입신고되어 말소기준권리보다 시점이 앞섭니다. 특히 매각 대상인 212호의 와이디 보증금 20,000,000원은 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차인에 주목

말소기준권리는 2023년 8월 31일 중소기업은행 근저당권입니다. 기존의 2020년 중소기업은행 근저당권과 2022년 신한은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 중소기업은행 근저당권 및 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그러나 근저당권의 소멸과 임차보증금 인수는 별개입니다. 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 배당으로 보증금을 회수하지 못하면 매수인에게 그 잔액을 주장할 수 있습니다. 따라서 등기부상 근저당권이 말소된다는 사실만으로 권리관계가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 2명, 실제 인수 범위 확인

현황조사에는 총 5명의 법인 임차인이 기재되어 있습니다. 이들은 각각 112호·210호·211호·212호·213호를 사용하는 것으로 조사됐습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 확인되지 않으며, 실제 임차인으로 기재된 법인은 5개입니다.

대항력 판정은 현황조사 기재 및 말소기준권리와의 신고일 비교에 따른 것입니다. 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권은 미확인으로 표시했습니다. 실제 대항요건 유지 여부와 배당관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 실제 취득금액은 아니다

감정가와 최저매각가는 모두 303,000,000원입니다. 현재 0회 유찰된 신건으로, 감정가의 100%에서 매각을 진행합니다. 하지만 예상배당상 인수보증금을 더하면 실제 자금 부담은 달라집니다.

배당표의 인수 추정을 그대로 적용하면 303,000,000원 + 25,000,000원 = 328,000,000원입니다. 212호 보증금만 실제 인수 대상인 것으로 확인된다면 그 기준의 단순 합계는 323,000,000원입니다. 어느 금액이 실제 부담액에 해당하는지는 매각 범위와 임차권 조사 결과에 달려 있습니다.

실거래 평균이나 최근 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 실질취득금액이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없으며, 신건이라는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 회차별 실질취득·미배당 비교

현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 낮아질수록 매각대금은 감소하지만 대항력 임차인의 보증금 인수 추정액은 25,000,000원으로 동일합니다. 따라서 실제 매수인 부담을 계산할 때는 각 회차 최저매각가에 인수액을 더해야 합니다.

실질취득 추정액은 배당표상의 인수보증금 25,000,000원을 전부 적용한 계산이며, 취득세·명도비용·관리비 등은 제외했습니다. 211호 보증금의 실제 인수 여부에 따라 금액은 달라집니다. 유찰 시나리오는 향후 매각 결과를 보장하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)

예상배당은 채권최고액 기준의 추정 계산입니다. 중소기업은행 실제 채권잔액과 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액이 그대로 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 임차인 인수 추정액은 별도로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 호구포역(수인분당선) 남서측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공장, 지원시설 및 근린생활시설이 분포하는 산업단지로, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 노변에 버스정류장과 호구포역이 있습니다. 남동측 및 북동측으로 폭 약 30미터와 25미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 건물. 2019.10.17 사용승인된 11층 건물입니다. 외벽은 화강석물갈기·강화유리·외장판넬 등으로 마감되어 있으며, 공동 위생·급배수설비, 승강기 및 소화전설비가 구비되어 있습니다.
• 용도. 공부상 지원시설(근린생활시설)로 등재되어 있으나, 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터) 이용으로 기재되어 있습니다. 실제 사용 형태가 해당 용도와 산업단지 입주요건에 부합하는지 확인해야 합니다.
• 토지. 일반공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·재생사업지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지면적은 5,055.6㎡, 공시지가는 1,673,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정 이력이 기재되어 있습니다. 해당 허가구역은 외국인 등에 한정된 지정으로, 기재된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 실제 입찰 시점의 규제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 해당사항이 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 등재 용도와 공장 이용 기재 사이의 차이는 점검 대상입니다.
• 환금성. 산업단지 내 지원시설·근린생활시설은 일반 주거용 아파트와 매수자층이 다릅니다. 입주 가능 업종, 실제 이용 가능성, 관리비 및 공실 위험이 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 확인된 실거래 시세가 없어 객관적인 할인율을 산정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 사건은 212호로 표시되어 있으나, 현황조사에는 다른 호실의 임차인도 포함되어 있습니다. 211호 이너트론 보증금 5,000,000원이 실제 매수인 인수 대상인지 매각물건명세서와 등기부, 일괄매각 여부로 확인해야 합니다.
• 212호 임차인 확인. 주식회사 와이디의 보증금 20,000,000원, 전입신고일 2023.04.06 및 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 임대차계약서, 사업자등록 관계, 보증금 잔액 및 대항요건 유지 여부가 핵심입니다.
• 우선변제·배당요구 확인. 대항력 있는 임차인 2명의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 실제 배당을 받을 수 있는지, 배당 후 미반환액이 얼마인지 확인해야 합니다.
• 공실 여부 확인. 감정평가서의 공실 기재와 현황조사의 임차인 신고, 매각물건명세서의 공장 이용 기재가 일치하지 않습니다. 직접 현장 방문 및 점유관계 확인이 필요합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보목록 제2023-1407호를 확인하고, 212호와 다른 담보물의 관계 및 실제 채권잔액을 조사해야 합니다.
• 용도·입주자격 확인. 지원시설(근린생활시설)과 공장(지식산업센터) 이용 기재를 대조하고, 남동국가산업단지의 입주·업종·사용 제한을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 미납 관리비와 실제 명도에 필요한 비용을 확인하고, 임차보증금 외 추가 부담이 발생할 가능성을 검토해야 합니다.
• 시세 조사. 동일 건물의 유사한 용도·면적·층수 거래를 확인하고, 최저매각가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 242,400,000원, 2회 유찰 시 193,920,000원으로 가정되지만, 인수 추정액 25,000,000원은 별도로 고려해야 합니다. 유찰 후에도 무조건 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 2026.11.06 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보목록을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수 범위가 먼저다”

이 사건은 권리관계가 단순한 신건이 아닙니다. 중소기업은행 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분석되지만, 말소기준권리보다 앞선 임차인이 2명 존재합니다. 특히 매각 대상 212호에는 보증금 20,000,000원의 대항력 임차인이 확인됩니다.

예상배당상 매수인 인수액은 25,000,000원이고, 이를 적용한 신건 실질취득금액은 328,000,000원입니다. 하지만 이 추정에는 별도 211호의 임차보증금 5,000,000원도 포함되어 있으므로, 실제 매각 대상과 인수 범위를 확정하기 전에는 이 금액을 확정 취득원가로 사용할 수 없습니다.

여기에 감정평가상 공실과 현황조사의 임차인 신고가 서로 다르고, 공부상 지원시설과 공장 이용 기재 사이에도 확인할 부분이 있습니다. 최근 실거래 시세마저 확인되지 않아 가격 메리트를 객관적으로 평가할 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 신중·권리 재확인 우선입니다. 임차인 보증금의 실제 인수액, 211호 포함 여부, 현재 점유상태, 공동담보 및 사용 가능 용도를 확인해야 합니다. 그다음 실질취득금액과 시장가격을 비교해 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가 303,000,000원이 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 상태의 부동산을 인수하느냐에 있습니다.