* 실질취득액과 인수액은 제시된 배당 시나리오를 적용한 참고치입니다. 표제 주소는 210호이나 임차인 인수액은 211호·212호를 기준으로 계산되어 있어, 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.

인천지방법원 2025타경512225. 인천 남동구 고잔동 남동테크노타워 2층 210호로 표기된 집합건물 경매입니다. 감정평가서상 지원시설(근린생활시설)로 등재된 물건이며, 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 주거용 부동산과는 임차관계, 실제 이용상태, 매수 수요 및 환금성을 판단하는 기준이 다릅니다.

등기상 핵심은 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,145,600,000원이고, 신청채권자의 청구액은 1,738,597,210원입니다. 신건 매각대금 612,000,000원을 가정한 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되지만, 채권최고액 기준 미배당은 1,542,120,000원으로 계산됩니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 별도로 확인해야 할 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금과 매각 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 중소기업은행 근저당

2023년 8월 31일 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이전의 중소기업은행 근저당권과 신한은행 근저당권은 등기상 말소된 이력이 확인됩니다. 말소기준 이후인 2025년 9월 9일 임의경매개시결정과 2025년 11월 27일 남동구 압류는 제시된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 현황 — 호실별 구분이 핵심

현황조사에 기재된 임차인 5건은 호실이 서로 다릅니다. 아래 내역을 210호의 임차인만으로 합산하거나, 다른 호실의 임차보증금을 자동으로 210호에 귀속시켜서는 안 됩니다. 211호·212호의 대항력 및 인수 위험은 해당 호실이 매각 범위에 포함되는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.

우선변제권이 미확인인 호실은 확정일자·배당요구 등 관련 서류를 추가 확인해야 합니다. 211호·212호의 우선변제권 없음 및 보증금 인수 처리는 제시된 배당 시나리오에 따른 것입니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 저가 매수 여부를 단정할 근거가 부족하다

현재 감정가와 최저매각가는 612,000,000원입니다. 동일·유사 호실의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가가 현재 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

등기에는 소유권이전 원인일인 2018년 5월 2일의 거래가액 617,863,000원이 기재되어 있습니다. 다만 이는 과거 거래가액으로, 현재 시장가격을 직접 대변하는 실거래 비교자료로 사용하기 어렵습니다. 실제 입찰가는 유사 호실의 최근 거래, 임대수익, 공실 여부 및 인수 부담을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 612,000,000원 가정)

배당 시나리오상 집행비용 8,520,000원을 제외한 603,480,000원이 중소기업은행에 배당됩니다. 대항력 있는 211호·212호의 보증금 25,000,000원은 배당금이 아닌 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 담보권 미배당과 인수액을 분리해 보기

* 인수액 25,000,000원은 제시된 시나리오의 금액을 각 회차에 동일 적용한 참고치입니다. 211호·212호의 매각 포함 여부와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로, 호실별 확정 인수액이나 최종 취득원가로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모

• 입지. 감정요항표는 호구포역(수인분당선) 남서측 인근의 산업단지로 설명합니다. 주변에는 중·소규모 공장, 지원시설 및 근린생활시설이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 호구포역이 소재하는 것으로 조사되어 있습니다. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 30미터와 25미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도. 감정평가상 지원시설(근린생활시설)로 등재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터) 이용이라고 기재되어 있습니다. 실제 이용과 허용 용도를 관련 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 공실·점유 확인. 감정평가의 이용상태에는 대상 호실들이 공실 상태라고 기재되어 있지만, 현황조사에는 호실별 임차인이 등재되어 있습니다. 현재 점유 여부와 임대차의 실체를 확인해야 합니다.
• 주소·호실 대조. 표제 주소는 고잔동 648-1 남동테크노타워 2층 210호입니다. 감정요항표는 논현동 소재라고 기술하고, 평가 대상에는 112호 외 5개 호실을 언급합니다. 등기부·감정평가서·매각물건명세서의 호실 구성과 매각 범위를 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구 및 산업시설구역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등에 한해 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 최신 고시로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2019.10.17이며, 감정평가상 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 공용 위생·급배수, 승강기 및 소화전 설비가 갖춰진 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 지원시설은 주거용과 매수 수요 및 임대시장 구조가 다를 수 있습니다. 공실 여부, 임대수익, 관리비 체납, 용도 제한과 유사 호실의 실거래를 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 210호 단독 매각인지, 112호 외 5개 호실이 함께 매각되는지 매각물건명세서와 매각기일별 공고에서 먼저 확인하세요.
• 임차인 인수액 검증. 211호·212호의 대항력과 보증금 인수 시나리오가 실제 매각 대상과 일치하는지 확인하세요. 해당 호실이 매각 대상이 아니라면 그 보증금을 210호 단독의 인수액으로 자동 합산하지 마세요.
• 210호 임대차 확인. 주식회사 리앤킴프로퍼티의 전입일, 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원 및 실제 점유·퇴거 상황을 확인하세요. 확정일자와 배당요구 여부도 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 중소기업은행 근저당권의 설정일은 2023.08.31, 채권최고액은 2,145,600,000원입니다. 실제 피담보채무와 청구액 1,738,597,210원을 혼동하지 마세요.
• 실질취득액 산정. 매각대금에 실제 인수할 보증금과 기타 확인된 비용을 더해 계산하세요. 제시된 25,000,000원은 매각 범위 확인 전 확정 부담액으로 사용할 수 없습니다.
• 시세 조사. 과거 등기 거래가액 617,863,000원만으로 현재 시세를 추정하지 마세요. 동일·유사 호실의 최근 거래와 임대수익을 비교한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 공실·관리비. 감정평가의 공실 기재와 현황조사의 임차인 등재가 서로 일치하는지 현장에서 확인하고, 미납 관리비와 공용부분 부담을 관리주체에 문의하세요.
• 용도 및 규제. 지식산업센터 내 지원시설의 실제 사용 가능 용도, 산업단지 관련 제한 및 허가사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서와 호실별 임대차 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 인수 부담은 별개의 문제

이 사건은 2023년 8월 31일 중소기업은행 근저당권을 기준으로 권리의 소멸 여부를 분석할 수 있지만, 그것만으로 매수인 부담이 모두 확정되는 것은 아닙니다. 표제 주소인 210호의 임차인은 기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어 대항력이 없지만, 제시된 배당 시나리오에는 211호·212호의 대항력 있는 임차인 보증금 25,000,000원이 인수액으로 반영되어 있습니다.

따라서 가장 먼저 할 일은 실제 매각 대상 호실과 임차인 인수 범위를 확정하는 것입니다. 그 다음에 실질취득액을 산정하고, 동일·유사 호실의 최근 실거래와 임대수익을 비교해야 합니다. 현재 확인된 수치만으로는 감정가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 소멸 여부는 검토의 출발점이며, 입찰 판단은 매각 범위·임차인·가격 검증을 마친 뒤 내려야 합니다.