부산지방법원 2025타경5744. 부산 남구 대연동 제이캐슬 5층 502호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 김세훈이며, 2016년 7월 8일 설정된 감천2동새마을금고 근저당권 289,900,000원이 말소기준권리입니다. 신청채권자 역시 감천2동새마을금고로, 청구금액은 201,305,000원입니다.

임차권등기와 임차인 조사 내역이 존재하지만, 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계만으로는 선순위 대항력 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조로 보기 어렵습니다. 다만 임차인별 보증금과 점유 호수가 완전히 확인된 것은 아니므로 실제 입찰 전 원본 자료 대조가 필요합니다.

더 주의할 부분은 물건의 용도입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이를 일반 아파트와 같은 물건으로 평가하거나, 주변 주거용 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

권리분석의 출발점은 2016년 7월 8일 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 우리은행 근저당권과 남부산농업협동조합 근저당권은 이미 등기부에서 말소되었습니다.

현존하는 감천2동새마을금고 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 이후 설정된 김혜솔의 임차권등기 및 경매개시결정등기도 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 민간임대주택등기에 따른 행정적·법률적 의무의 존속 여부는 근저당권 말소와 별개로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금보다 먼저 볼 것은 대항력과 점유 호수

조사된 실제 임차인·전입 관련 인물은 강주호, 박민정, 김혜솔 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 기재된 인물은 확인되지 않습니다. 다만 강주호는 503호로 기록되어 있어 502호 경매물건과의 관련성을 따로 확인해야 합니다.

임차인 3명의 보증금을 단순히 합산해 인수액으로 계산하는 것은 잘못입니다. 확인된 보증금은 김혜솔의 90,000,000원이며, 나머지 인물들의 보증금은 확정할 수 없습니다. 또한 임차보증금 채권의 미배당과 매수인이 부담하는 인수금은 서로 다른 개념입니다. 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수로 산정된 금액은 0원입니다.

③ 가격 검증 — 138,000,000원이 싼지는 아직 모른다

제이캐슬은 22세대 규모로, 준공일은 2013.03.18입니다. 가격 비교에 참고할 면적 정보는 25.34㎡이나, 경매 대상 호실과의 동일 면적 매칭은 확인되지 않았습니다. 따라서 해당 면적을 502호의 확정 전용면적으로 간주해서는 안 됩니다.

신뢰할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상황입니다. 감정가 138,000,000원은 법원경매의 가격 기준이지, 현재 시장에서 매수자가 실제 지불하는 시세를 보장하는 금액이 아닙니다. 감정가 대비 최저가가 100%인 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)

현 회차 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정하면 집행비용 2,732,000원을 먼저 공제하고, 감천2동새마을금고에 135,268,000원이 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 289,900,000원을 기준으로 154,632,000원의 미배당이 발생합니다.

채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 201,305,000원이며, 채권최고액과 실제 확정채권액은 일치하지 않을 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고, 미배당은 늘어난다

현재는 유찰 없는 신건으로 최저매각가가 138,000,000원입니다. 이후 유찰을 가정한 매각가격 및 채권 미배당 예상액은 다음과 같습니다. 다만 이 표는 가격 시나리오이지 실제 향후 매각기일이나 시세를 예측한 것은 아닙니다.

유찰에 따라 채권자의 회수금액이 줄어들고 미배당액은 증가하지만, 확인된 권리관계에서는 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 산정상 실질취득의 기준은 낙찰가이며, 별도의 취득세·명도비·미납 관리비 등 실제 취득 관련 비용은 추가될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역과 대연역이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 10층 철근콘크리트 건물로, 위생·급배수시설, 화재탐지·경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 가스난방 및 기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로 접근. 북동측 약 10m 및 남서측 약 4m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에도 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 3,485,000원으로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 그러나 감정 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해, 실제 이용상태와 관리상태는 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 제이캐슬은 22세대 규모이고 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 대규모 아파트와 동일한 유동성을 전제해서는 안 되며, 업무시설 용도에 맞는 실거래와 임대수요 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 을구 5번 감천2동새마을금고 근저당권(2016.07.08)이 말소기준권리인지 등기사항전부증명서 원본으로 최종 확인하세요.
• 김혜솔 임차권등기. 보증금 90,000,000원, 계약일 2022.11.04, 확정일자 2022.11.27, 전입 2022.12.09, 점유개시 2022.12.10의 법률상 효력과 최우선변제·배당 가능성을 확인하세요.
• 박민정의 점유·배당요구. 배당요구일 2025.10.29와 별개로 점유 호수, 보증금, 확정일자 및 실제 임대차계약 내용을 확인하세요.
• 강주호의 503호 기재. 조사상 주소가 502호가 아닌 503호로 되어 있습니다. 호수 혼입 여부와 502호의 점유 관계를 현황조사 및 주민등록 자료로 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.06 등기된 민간임대주택 관련 사항에 대해 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 등록 현황, 매각 후 의무 승계 여부를 관계기관에 확인하세요.
• 건축물 용도. 근린시설 표시와 업무시설(오피스텔) 감정 이용상태를 대조하고, 502호의 건축물대장상 정확한 용도와 면적을 확인하세요.
• 실거래 시세. 제이캐슬 내 동일 용도·유사 면적의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
• 내부 확인·명도. 감정 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 점유자, 내부 구조, 수리 상태, 인도 가능성 및 명도에 필요한 비용을 검토하세요.
• 관리비와 설비. 공용부분 관리비 체납, 기계식주차설비 이용 가능 여부, 설비 상태 등을 확인하세요.
• 배당표 검증. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 채권신고액, 배당순위 및 매각물건명세서의 특별매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 곧 “안전한 저가 매수”는 아니다

부산 제이캐슬 502호의 권리관계에서 가장 중요한 사실은 2016년 감천2동새마을금고 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 조사된 임차인들의 전입일은 모두 그보다 늦고, 김혜솔의 90,000,000원 임차권등기 역시 후순위입니다. 따라서 현재 확인된 권리의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그렇다고 입찰 위험이 사라진 것은 아닙니다. 박민정은 보증금과 점유 부분이 미상이고, 강주호는 다른 호수인 503호로 조사되어 있습니다. 김혜솔의 임차권등기와 민간임대주택등기의 법적 효과도 최종 검토가 필요합니다. 더구나 근린시설·업무시설(오피스텔)의 용도 구분과 내부 상태가 완전히 확인된 상황도 아닙니다.

무엇보다 138,000,000원이라는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 없습니다. 22세대 규모와 평균 2.7회 유찰 이력은 가격과 환금성에 신중할 이유이지, 자동으로 할인 매력을 보장하는 신호가 아닙니다.

결론은 “권리상 인수 0원 산정, 그러나 가격 검증과 임차관계 확인 전에는 입찰 보류”입니다.

종합 판단: C등급. 선순위 담보권과 후순위 임차권의 관계는 비교적 명확하지만, 확인되지 않은 임차관계, 용도 구분, 내부 상태, 실거래 기준 가격 경쟁력 부재를 감안하면 신건 단계에서 적극적으로 높은 평가를 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 시세와 점유·임대차 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.