부산지방법원 2025타경5744. 부산 남구 대연동 제이캐슬 5층 503호에 관한 임의경매입니다. 소유자는 김세훈이며, 2016년 7월 8일 설정된 감천2동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 289,900,000원, 신청채권자의 청구액은 201,305,000원입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 146,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 말소기준권리보다 앞서는 기존 금융기관 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 이후 등록된 김건영의 임차권등기는 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수금액으로 반영되지 않습니다. 다만 임차 관련 인물 4명, 민간임대주택등기, 실제 점유관계 미확인이라는 점 때문에 단순히 '권리가 깨끗하다'고 판단하고 입찰하기에는 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

핵심은 2016년 7월 8일 설정된 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 김건영의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 우리은행 근저당권 1,125,600,000원은 2015년 9월 16일 이미 말소되었고, 남부산농업협동조합 근저당권 1,860,000,000원도 2016년 7월 8일 말소되었습니다. 따라서 이 과거 근저당권들의 채권최고액을 현재 매수인의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차관계 — 후순위 전입이지만 확인할 인물 4명

현황조사와 등기부에서 임차 관련 인물 김혜솔·강주호·박민정·김건영 총 4명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 표시된 인물은 없습니다. 다만 조사상 등장한 4명이 모두 현재 독립된 임대차계약으로 점유하고 있다는 의미는 아니므로 계약관계와 실제 점유자를 대조해야 합니다.

모든 전입일은 말소기준권리 설정일인 2016.07.08 이후입니다. 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류되나, 실제 계약 및 점유관계, 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금이 확인된 금액은 김건영의 90,000,000원이며, 나머지 인물의 보증금은 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격의 적정성을 검증하기 어렵다

제이캐슬은 2013년 3월 18일 준공된 22세대 규모의 건물입니다. 감정가와 최저매각가는 146,000,000원으로 같습니다. 하지만 본건과 면적이 일치하는 거래 표본이 확인되지 않아 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 신건 가격의 적정성을 산정하기 어렵습니다.

주변 시세나 다른 면적의 거래가격을 본건의 적정가격으로 그대로 적용하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다. 특히 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 먼저 확인해야 같은 용도와 면적의 거래를 비교할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 146,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,844,000원을 제외한 143,156,000원이 감천2동새마을금고에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당 금액은 146,744,000원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 당해세·최우선변제 및 임차인별 실제 배당은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 차액으로, 확정된 실제 채무 잔액과 다를 수 있습니다. 미배당 금액 자체가 곧 매수인의 인수금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당 증가와 인수액 구분

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

다만 이는 현재 확인된 권리와 추정배당을 전제로 한 계산입니다. 민간임대주택 등록상태, 실제 임대차관계, 배당 및 점유 관련 사항을 확인한 뒤에야 실질적인 취득 부담을 최종 판단할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 대연역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 교통 여건은 대체로 양호합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 위생 및 급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비, 기계식주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 10m, 남서측 폭 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 주상용으로 이용되고 있습니다.
• 토지이용 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부확인이 어려워, 관련 공부와 외부 관찰 및 탐문을 바탕으로 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였습니다.
• 환금성. 제이캐슬은 22세대 규모입니다. 현재 동일 조건 실거래가격을 직접 비교하기 어려우므로 매수 수요와 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다. 실제 용도와 면적, 내부 상태를 확인한 뒤 환금성을 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정확한 법적 용도 확인. 근린시설이라는 경매 용도와 업무시설(오피스텔)이라는 감정평가상 이용상태를 건축물대장·등기부·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록상태 확인. 2022.12.06 민간임대주택등기와 관련된 임대의무기간, 등록상태, 매각 후 처리사항을 확인해야 합니다.
• 임차인 4명의 관계 확인. 김혜솔·강주호·박민정·김건영의 실제 점유 여부, 임대차계약, 전입 및 배당 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 김건영 임차권등기 확인. 보증금 90,000,000원의 후순위 임차권등기가 매각으로 소멸하는지 최종 매각물건명세서로 확인하고, 배당 및 인도 관계를 점검해야 합니다.
• 시세 검증. 본건과 용도·면적이 일치하는 최근 실거래 또는 비교 가능한 매물가격을 확보하여 최저가 146,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 제이캐슬 경매물건 평균 유찰은 2.7회입니다. 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원의 시나리오를 참고하되 실제 매각조건과 회차를 다시 확인해야 합니다.
• 내부 상태와 명도. 감정평가 당시 내부확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 내부 상태, 시설 유지보수 필요 여부를 조사해야 합니다.
• 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 체납 및 취득 이후 발생할 수 있는 비용을 관리주체와 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 임대차 및 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 위험 0”

부산 제이캐슬 503호는 2016년 감천2동새마을금고 근저당권이 말소기준인 사건입니다. 과거 근저당권은 이미 말소되었으며, 후순위 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 입찰 판단에서 중요한 문제는 별도로 남아 있습니다. 임차 관련 인물 4명의 실제 관계, 김건영의 보증금 90,000,000원과 임차권등기, 민간임대주택 등록, 물건 용도 표기의 차이, 내부 미확인입니다.

가격 역시 쉽게 결론 내릴 수 없습니다. 현재 최저가 146,000,000원이 최근 실거래 시세보다 낮다는 비교 근거가 확인되지 않았고, 해당 건물의 경매물건은 평균 2.7회 유찰된 이력이 있습니다.

따라서 현 단계의 결론은 “후순위 권리 인수 부담은 낮지만, 임대관계와 가격은 추가 검증이 필요하다”입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 정확한 용도와 임차관계를 확정하고 비교 가능한 실거래 시세를 확보한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.