부산지방법원 2025타경5744. 부산 남구 대연동 수영로 276-1에 위치한 제이캐슬 5층 504호입니다. 물건 용도는 사건상 근린시설로 표시되지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반적인 아파트 경매와 동일하게 접근하기보다는 실제 사용·임대관계·건축물 용도를 구분해서 살펴봐야 합니다.
소유자는 김세훈입니다. 2016년 소유권을 취득하면서 감천2동새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 289,900,000원의 담보권이 설정됐습니다. 이후 임차권등기가 등장하고 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 민간임대주택등기와 현재 점유자 관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5744 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 5층 504호 도로명주소: 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 | 사건상 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 5층 |
| 면적 참고 | 제이캐슬 거래정보상 기준면적 27.28㎡ (본건 면적 일치 여부 미확인) |
| 건물 사용승인 관련 기준일 | 2013.03.18 |
| 단지 규모 | 22세대 |
| 소유자 | 김세훈 (2016.07.08 소유권이전) |
| 감정가 | 145,000,000원 |
| 최저매각가 | 145,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 감천2동새마을금고 |
| 청구금액 | 201,305,000원 |
| 입찰보증금 참고 | 최저가의 10% 기준 14,500,000원 (실제 공고 확인) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당
권리분석의 기준은 2016.07.08 접수된 을구 5번 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 289,900,000원이고 공동담보목록 제2016-216호가 기재돼 있습니다. 이보다 앞선 우리은행 및 남부산농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 존속하는 선순위 담보권으로 보지 않습니다.
2026.04.14 접수된 박민정의 주택임차권등기는 보증금 80,000,000원으로, 계약·전입·확정일자가 모두 말소기준 이후입니다. 제시된 권리관계상 선순위 대항력으로 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있는 구조는 아닙니다. 경매에 따른 후순위 임차권등기 소멸이 예상됩니다.
② 임차인·점유자 — 보증금보다 먼저 확인할 것은 실제 호실
504호와 관련된 조사·신고 명단에는 김혜솔과 박민정이 있고, 강주호는 503호로 기재돼 있습니다. 세 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자는 아니며, 강주호를 504호 임차인으로 곧바로 합산해서는 안 됩니다. 과거 김민규의 임차권등기는 이미 말소돼 현재 유효한 임차권과 구별됩니다.
| 성명 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜솔 점유 범위 미상 |
2022.12.09 | 미상 | 현황 미상 확인된 전입은 말소기준 이후 |
미확인 확정일자 미상 · 배당요구 2025.09.25 |
없음 |
| 강주호 제이캐슬 503호 |
2025.07.24 | 미상 | 본건 관련 미확인 503호 기재 · 전입은 말소기준 이후 |
미확인 확정일자·배당요구 확인 필요 |
없음 |
| 박민정 504호 건물 전부 · 임차권등기 |
2024.04.08 | 80,000,000원 | 선순위 대항력 없음 말소기준 이후 전입 |
후순위·배당 확인 확정일자 2024.04.08 · 배당요구 기록 2026.04.14 |
없음 |
김혜솔·강주호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·계약관계는 미상입니다. 제시된 전입일은 모두 2016년 말소기준 이후이므로 그 전입만으로 선순위 대항력이 성립하지는 않습니다. 다만 실제 점유·호실·임대차 연속성은 별도 검증이 필요합니다.
과거 임차권도 구분해야 합니다. 김민규의 보증금 80,000,000원 주택임차권등기는 2024.01.31 접수됐으나 2024.04.15 말소됐습니다. 현재 박민정의 보증금에 김민규의 과거 보증금을 더해 160,000,000원으로 계산하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 가격 검토 — 145,000,000원이 저렴하다는 근거는 없다
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 145,000,000원입니다. 제이캐슬은 22세대 규모이고, 확인된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 반면 본건과 면적·용도가 일치하는 최근 실거래 비교가격은 확정되지 않아 감정가와 시장가격의 차이를 수치로 판정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 145,000,000원 | 0원 | 145,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 116,000,000원 | 0원 | 116,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 92,800,000원 | 0원 | 92,800,000원 |
실질취득은 각 회차의 가정 낙찰가에 예상 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시 금액은 시나리오일 뿐 확정된 향후 매각조건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,830,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 감천2동새마을금고 | 289,900,000원 | 142,170,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 145,000,000원 |
신건 145,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 감천2동새마을금고에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 289,900,000원을 기준으로 한 미배당은 147,730,000원이고 소유자 잔여는 없습니다.
다만 채권최고액은 실제 대출잔액과 다릅니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 201,305,000원으로 기재돼 있으므로, 위 미배당 수치를 실제 확정 채무잔액이라고 해석해서는 안 됩니다. 또한 김혜솔의 보증금 및 최우선변제 여부, 당해세 등은 배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당과 매수인 인수 비교
| 구분 | 예상 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 142,170,000원 | 147,730,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 113,576,000원 | 176,324,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 90,729,600원 | 199,170,400원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아질수록 근저당권자의 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당 및 임차권이 매각으로 소멸하는 현재 분석에서는 근저당권자의 미배당액을 매수인이 대신 부담하지 않습니다. 모든 회차의 예상 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 및 대연역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 소화전, 승강기, 공동현관기, 가스난방, 기계식주차설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 10m, 남서측 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적 335.6㎡, 지목 대, 평탄한 사다리형 토지입니다. 공시지가는 3,485,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 22세대 규모의 제이캐슬로, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 소규모 건물 특성과 업무시설 용도, 임대차 현황을 고려하면 개별 호실의 매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 곤란했습니다. 감정평가사는 외부 관찰과 공부·탐문에 따라 통상적인 상태를 상정했으므로 실제 내부 상태와 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2016.07.08 을구 5번 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준인지 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 박민정 임차권. 보증금 80,000,000원, 전입·확정일자 2024.04.08, 임차권등기 2026.04.14의 후순위 관계와 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
- 김혜솔 점유 확인. 전입 2022.12.09, 배당요구 2025.09.25 기록과 함께 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 강주호의 호실 확인. 조사상 503호로 기재된 전입자가 본건 504호에 실제 점유권을 주장하는 상황인지 확인하세요.
- 과거 임차권 구분. 김민규의 과거 보증금 80,000,000원 임차권은 2024.04.15 말소됐으므로 현존 박민정 임차권과 중복 계산하지 마세요.
- 민간임대주택 등록. 2021.10.19 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기의 현 상태, 의무기간, 임대사업자 지위 및 경매 매각 후 적용 관계를 확인하세요.
- 용도 대조. 근린시설 표시와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태가 다른 부분을 건축물대장 및 현장 사용상태로 확인하세요.
- 실거래 비교. 제이캐슬 내 본건과 면적·용도가 일치하는 거래를 확보하고, 최근 거래가격 및 가격 추세를 확인한 다음 입찰 상한을 산정하세요.
- 내부 및 관리비. 내부 미확인 상태이므로 수리 필요 여부, 시설 상태, 기계식주차 이용, 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 매각서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 특별매각조건, 배당요구 및 임대차 관련 기록을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 권리는 남아 있다”
부산 제이캐슬 504호의 핵심은 후순위 임차권의 소멸과 실제 임대차 상태를 구별하는 것입니다. 2016년 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 박민정의 보증금 80,000,000원 임차권은 그 이후에 성립했습니다. 이 때문에 현재 권리분석상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 김혜솔의 보증금과 점유 범위는 확인되지 않았고, 강주호는 다른 호실인 503호로 기재돼 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 감정평가 당시 내부 미확인 문제가 남아 있습니다. 금전 인수액만 보고 권리·명도·행정상 위험이 모두 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 145,000,000원은 현재 실질취득 추정액과 같지만, 본건과 직접 비교할 최근 실거래가격이 확보되지 않아 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 근거가 부족합니다. 단지 평균 2.7회 유찰 통계도 가격 점검의 참고자료이지 낙찰가의 적정성을 증명하는 자료는 아닙니다.
결론은 권리상 인수 추정 0원, 점유·임대등록 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 임대차 및 행정상 권리관계를 검증하고 본건과 일치하는 실거래를 확보한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
