부산지방법원 2025타경5744. 부산 남구 대연동 수영로 276-1에 자리한 제이캐슬 5층 505호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가서의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 전제로 접근하면 안 되는 물건입니다.

소유자 김세훈은 2016년 7월 8일 소유권을 이전받았고 같은 날 감천2동새마을금고 앞으로 채권최고액 289,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 경매가 개시됐으며, 감천2동새마을금고의 경매 청구금액은 201,305,000원입니다.

권리분석에서 가장 먼저 확인할 부분은 2016년 근저당권보다 앞선 권리의 존부입니다. 앞선 우리은행과 남부산농업협동조합 근저당권은 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준권리는 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 문제는 그 이후 등장한 임차권등기와 여러 점유 관련 명의입니다. 등기상 담보권 소멸과 임차인 명도가 쉬운지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

2013년 우리은행 근저당권과 2015년 남부산농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2016년 7월 8일 설정된 감천2동새마을금고 근저당권입니다.

그 뒤 등기된 허현진의 주택임차권과 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위에 있습니다. 따라서 일반적인 매각에 따른 소멸 구조에서는 매수인이 후순위 근저당채무와 임차보증금을 그대로 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 다만 임차권등기 이전의 대항요건 취득 시점과 실제 점유·주민등록 관계를 검증해야 권리 판단이 완성됩니다.

② 임차인 분석 — 9,000만원 임차권과 복수 명의

등기부에는 허현진 명의의 주택임차권이 존재합니다. 보증금은 90,000,000원, 임차 범위는 건물 전부이며, 등기사항에는 주민등록일과 점유개시일 모두 2021.02.24로 기재돼 있습니다. 계약일 및 확정일자는 2021.02.16(1차), 2023.01.06(2차)입니다.

이 전입·점유개시 기록은 말소기준권리인 2016.07.08 근저당권보다 늦습니다. 따라서 등기에 나타난 날짜를 기준으로 허현진이 말소기준권리에 우선하는 대항력을 가진다고 보기는 어렵습니다. 확정일자가 존재한다는 사실만으로 선순위 근저당권보다 먼저 배당받는 것은 아닙니다.

대항력 표시는 2016.07.08 말소기준권리에 대한 선순위 대항력 여부입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 다만 각 명의자의 실제 점유, 동일 임대차 여부, 배당자격이 모두 확정된 것은 아닙니다.

③ 임차보증금 인수 — 현재 계산은 0원이지만 조건부

허현진의 임차보증금 90,000,000원은 금액만 보면 중요한 권리입니다. 그러나 매수인이 보증금을 인수하는지는 단순히 임차권등기가 있다는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 앞서는 대항요건을 갖췄는지가 핵심입니다.

현재 권리관계에서는 매각대금으로 허현진의 보증금이 전부 회수되지 않더라도 그 미회수액을 곧바로 낙찰자가 인수하는 구조로 보지 않습니다. 이는 임차보증금을 배당에서 모두 돌려받는다는 뜻도 아닙니다.

다만 실제 선순위 대항요건의 존부, 주택임대차보호법 적용 여부, 임차권등기와 기존 임대차의 관계에 관해 원본 서류에서 다른 사실이 드러날 경우 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 현재의 인수 예상 0원은 무조건적인 무위험 보증이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

신건 최저가 149,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 2,886,000원을 제외한 146,114,000원이 감천2동새마을금고 근저당채권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 143,786,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 289,900,000원은 채권최고액이고 실제 경매 청구금액은 201,305,000원입니다. 따라서 표시된 미배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션상 부족액으로서, 확정된 실제 채무잔액과 동일하다고 볼 수는 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 메리트는 별도

제이캐슬의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가와 같은 149,000,000원입니다.

유찰 후 가격은 각 회차의 가정값이며 실제 매각기일이나 낙찰가를 뜻하지 않습니다. 예상 인수액은 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 전제입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함되지 않습니다.

유찰에 따라 최저매각가가 낮아지면 금융기관의 배당 회수액은 감소하고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 현재 분석처럼 선순위 임차보증금 인수가 없다면, 금융기관이 회수하지 못한 담보채권이 그만큼 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

그렇다고 119,200,000원이나 95,360,000원에 낙찰받으면 무조건 싸다고 판단할 수는 없습니다. 실제 거래가격과 개별 호실의 이용가치가 확인되지 않았기 때문입니다. 특히 소규모 오피스텔·근린시설은 동일 건물 내에서도 용도, 임대 상태, 내부 상태에 따라 가격 차이가 생길 수 있습니다.

⑥ 시세·환금성 — 거래 검증이 먼저

제이캐슬은 22세대 규모이며 준공일은 2013.03.18입니다. 해당 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.7회로 집계돼 있습니다. 그러나 평균 유찰 횟수만으로 개별 호실의 적정 매매가격이나 환금성을 확정할 수는 없습니다.

시세를 판단할 때는 과거 전체 거래 평균보다 최근 12개월 거래가격, 최신 거래사례, 최근 가격 흐름을 우선해야 합니다. 특히 최근 거래가 과거보다 낮아지는 시장이라면 오래된 고가 거래를 섞어 평균을 높이는 방식은 실제 매도 가능 가격을 과대평가할 수 있습니다.

이 물건은 현재 거래가 비교를 통해 149,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 사실을 입증할 수 없습니다. 따라서 신건 가격에 대한 할인 평가나 높은 투자 점수를 부여하기 어렵습니다.

⑦ 입지·건물 상태 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동, 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역, 대연역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 대체로 양호합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 10층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 및 스톤코트 등, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 가스난방설비, 기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 대지로, 토지면적은 335.6㎡입니다. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 소로각지로 표시돼 있습니다.
• 도로. 북동측 폭 약 10m 및 남서측 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등의 적용을 받습니다. 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
• 건축물 관련. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 해당 호실의 용도 확인은 별도로 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2016.07.08 감천2동새마을금고 근저당이 현재 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 허현진 임차권 원본 대조. 임차보증금 90,000,000원, 계약일 2021.02.16·2023.01.06, 전입·점유개시일 2021.02.24, 확정일자와 임차권등기명령 사건의 내용을 확인하세요.
• 505호 실제 점유자 확인. 허현진·김혜솔·박민정의 관계와 현재 점유 상태를 확인하고, 503호로 표시된 강주호가 505호와 무관한지 확인하세요.
• 배당요구 및 우선변제 확인. 김혜솔의 2025.09.25, 박민정의 2025.10.29 배당요구 기록과 허현진의 배당 관련 서류를 대조하고, 최우선변제 해당 여부와 실제 배당순위를 검토하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 임대사업자의 의무 및 경매 이후 처리 여부를 확인하세요.
• 건축물대장 및 용도 확인. 근린시설로 분류된 사건 정보와 업무시설(오피스텔)로 나타나는 이용상태가 실제 505호에 어떻게 적용되는지 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 구조, 누수·훼손, 설비, 불법 개조, 점유 여부를 점검하세요.
• 관리비와 명도비용 확인. 공용부분 체납 관리비, 점유자 인도 문제 및 명도 관련 비용을 확인하세요.
• 시세 원본 대조. 제이캐슬과 유사 오피스텔·근린시설의 최근 12개월 거래, 최신 거래사례, 호실별 조건을 비교한 후 응찰가를 결정하세요.
• 매각기일 및 원본 재확인. 2026.11.09 입찰 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 등기사항 및 매각기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0”

이 물건의 핵심은 감천2동새마을금고 근저당이 2016년에 설정됐고, 등기된 허현진의 전입·점유개시는 그보다 늦은 2021년이라는 점입니다. 이 기록대로라면 후순위 임차보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

그러나 결론이 곧바로 안전한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 임차권등기가 존재하고, 실제 점유자가 명확하지 않으며, 다른 전입·배당요구 명의까지 확인됩니다. 강주호처럼 다른 호실이 표시된 명의도 있어 점유관계 정리가 필요합니다. 여기에 민간임대주택등기와 용도 분류 차이, 내부 미확인 문제가 겹칩니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 최저가 149,000,000원이 최근 거래가격보다 낮다고 확인된 상태가 아니며, 제이캐슬의 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 감정가 대비 할인 여부보다 실제 시장에서 얼마에 매도할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

결론은 ‘권리상 조건부 검토, 점유·용도 확인 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 말소기준권리 구조에는 긍정적인 요소가 있지만, 임차인과 실제 이용상태를 확인하고 최근 시세를 검증하기 전에는 적극적인 입찰 근거가 충분하지 않습니다.