수원지방법원 2026타경50307. 경기도 안산시 단원구 원시동 835, 안산케이디티지식산업센터 13층 1305호 오피스텔입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 1억 3,000만원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사 하나자산신탁이며, 등기에는 신탁 관련 사항과 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다.

이 사건에서 중요한 것은 단순히 근저당이나 압류가 몇 건인지를 보는 데 그치지 않는다는 점입니다. 등기 요약상 근저당권과 압류는 각각 0건이지만, 경매개시결정 이전부터 존재하는 신탁등기가 있습니다. 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지에 별도 신탁등기가 있다는 비고도 기재되어 있습니다. 신탁원부를 확인하지 않은 채 권리관계가 모두 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신탁등기를 먼저 확인해야 한다

등기에는 2024년 1월 5일 소유권보존 신탁등기가 기재되어 있고, 2025년 7월 1일에는 신탁주의사항이 부기되어 있습니다. 해당 주의사항은 임대차 등 법률행위를 하는 경우 등기사항증명서뿐 아니라 등기기록의 일부인 신탁원부에서 신탁의 목적, 수익자, 재산 관리 및 처분 관련 조항 등을 확인할 필요가 있다고 안내합니다.

신청채권자의 청구액은 347,826,047원이며, 현재 매각가를 가정한 배당 산정에서는 집행비용을 제외한 127,380,000원이 채권자에게 배당됩니다. 미배당액 220,446,047원은 채권자가 회수하지 못하는 금액입니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 인수되는 금액으로 산정된 것은 아닙니다.

② 가격 검토 — 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 130,000,000원이며, 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단을 보류해야 합니다.

위 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 매각 결과나 시세를 의미하지 않습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

매각가 130,000,000원에서 추정 집행비용 2,620,000원을 제외한 127,380,000원이 채권자에게 배당되는 산정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 산정표상 매수인 인수액은 0원이지만, 신탁 및 임대차 관계 확인 전 이를 확정적인 무위험 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 안산선 원시역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 반월국가산업단지로 공장, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하며 감정평가서상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장과 안산선 원시역이 있으며, 대상 물건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가서상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용 또는 업무용 사용 조건과 실제 임대 현황은 개별 호실을 기준으로 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차장 설비, 도시가스 난방 및 CCTV 등이 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 일반공업지역이며 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역 등 관련 지정사항이 기재되어 있습니다. 실제 사용 목적과 적용 규제는 최신 공부 및 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 신탁 및 임대차 권리관계까지 안전하다는 의미는 아닙니다.
• 환금성. 반월국가산업단지 내 오피스텔이므로 실제 임차 수요, 공실 여부, 임대료 및 관리비를 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래와 임대수익 근거 없이 환금성이나 투자수익을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2024-649호를 확인하고 신탁 목적, 수익자, 재산 관리·처분 조항과 경매 및 매각에 따른 권리관계를 검토하세요.
• 대지권 별도등기. 매각물건명세서에 기재된 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기를 확인하세요. 건물 등기만 확인하고 대지권 관련 사항을 넘기지 마세요.
• 임대차·점유 확인. 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 실제 점유 상태, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 시점을 확인해 대항력과 우선변제 여부를 개별적으로 판단해야 합니다.
• 인수금 재검토. 현재 배당 산정상 인수 추정액은 0원이지만, 신탁원부 및 실제 임대차 관계에 대한 검토를 마친 뒤 최종 인수 위험을 판단하세요.
• 시세·임대수익 검증. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 실거래, 공실 여부, 임대료와 관리비를 확인하세요. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
• 관리비 및 인도. 관리비 체납, 공용부분 미납액, 점유자와 인도 가능 여부를 관리주체 및 현장 확인을 통해 점검하세요.
• 토지이용 규제 확인. 일반공업지역과 국가산업단지 등 관련 지정사항을 확인하고, 예정된 이용 목적에 필요한 규제 및 허가 사항을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유 상태를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 추정 0원”과 “권리상 안전”은 다르다

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 130,000,000원인 신건이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액 220,446,047원은 채권자의 미회수액이지 그 자체로 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다.

그러나 이 물건은 신탁등기가 존재하고, 신탁주의사항이 부기되어 있으며, 대지권 목적 토지에도 별도 신탁등기가 있습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 신탁원부와 임대차·점유 관계를 확인하기 전에는 인수 위험이 없다고 확정할 수 없습니다. 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 1억 3,000만원의 가격 메리트 역시 판단 보류가 타당합니다.

결론은 신탁·임대차 확인 선행, 가격 판단 보류입니다. 인수 추정액 0원이라는 산정 결과만으로 입찰을 결정하지 말고, 신탁원부 및 대지권 관련 권리관계를 먼저 확인한 다음 실제 시세와 임대수익을 검증하는 것이 핵심입니다.