수원지방법원 2026타경50307. 경기도 안산시 단원구 원시동의 안산케이디티지식산업센터 14층 1419호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 주변은 반월국가산업단지로 공장·근린생활시설·지식산업센터가 혼재합니다. 감정가와 최저매각가가 같은 신건이며, 강제경매개시결정은 2026년 2월 10일 등기됐습니다.

이 사건에서 우선 살펴야 할 것은 단순히 최저가가 아니라 신탁등기와 대지권의 권리관계입니다. 등기상 소유자는 주식회사하나자산신탁이고, 신탁주의사항이 부기돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권 목적 토지에 별도등기인 신탁등기가 있다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당표에 매수인 인수액이 0원으로 계산됐더라도, 신탁원부와 토지 등기를 확인하지 않은 상태에서 권리상 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 신탁관계 확인이 중요하다

등기사항상 소유권보존 신탁은 2024년 1월 5일 등기됐고, 신탁주의사항은 2025년 7월 1일 부기됐습니다. 이 주의사항은 임대차 등의 법률행위를 할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있음을 안내합니다.

자료상 말소기준으로 지정된 권리는 2026년 2월 10일의 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 다만 이 표시만으로 선행 신탁등기와 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기까지 매각으로 모두 해소된다고 단정할 수는 없습니다. 신탁재산에 대한 처분권한과 신탁원부상 제한, 토지와 건물의 권리관계를 함께 검토해야 합니다.

② 가격 검토 — 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 127,000,000원이며 유찰은 없습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 확인되지 않아 이 가격이 주변 오피스텔 시세보다 저렴한지, 비싼지 계산할 수 없습니다. 감정가가 최저가로 유지되고 있다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

매각가 127,000,000원 가정에서 집행비용 추정액은 2,578,000원, 채권자 배당액은 124,422,000원입니다. 신청채권 청구액과 비교한 미배당 추정액은 223,404,047원이며, 소유자 교부 잔액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 권리관계와 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리 위험은 별개

위 수치는 회차별 매각가와 배당 시나리오를 비교하기 위한 것입니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 그 자체로 시세 대비 저렴해졌다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 할인율을 근거로 입찰가를 정하지 말고, 신탁관계·대지권·실제 이용 가능성 및 임대차 위험을 먼저 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 안산선 원시역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 반월국가산업단지의 공장·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 감정평가상 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 안산선 원시역과 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능합니다. 대중교통 상황은 감정평가상 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차장·도시가스 난방·CCTV 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 사다리형 평지로 기재돼 있으며, 서측 노폭 약 40미터와 북측 노폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 일반공업지역 및 국가산업단지 등에 해당합니다.
• 규제. 국가산업단지·재생사업지구·일반공업지역 등 관련 지정이 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정기간도 기재돼 있으므로 적용 대상과 현재 유효 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 공부·건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 실제 이용 용도와 건축물대장상 용도, 해당 호실의 사용 가능 범위는 확인하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 오피스텔이라는 물건 특성을 고려해야 합니다. 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않아 거래 회전율이나 매도 시 적정가격을 수치로 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 원본 확인. 신탁원부 제2024-719호를 열람해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항과 처분 권한 제한을 확인하세요. 신탁원부 검토 없이 등기상 소유자 표시만으로 판단하지 마세요.
• 대지권 목적 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고에 기재된 신탁등기를 토지 등기부와 대조하세요. 토지와 건물의 권리관계 및 대지권 취득에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 매각 후 권리정리. 강제경매개시결정과 선행 신탁등기는 성격이 다릅니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별도 검토가 필요한 신탁 관련 사항을 구분해 원본 서류를 확인하세요.
• 임대차·점유 조사. 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 임대차계약, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 등을 확인하세요. 실제 임차인이 있다면 대항력·우선변제 및 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 127,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 주변 유사 오피스텔의 최근 거래, 임대료, 공실 및 관리비를 확인한 후 취득비용을 포함해 입찰 상한을 산정하세요.
• 배당액과 추가 부담 구분. 현재 배당 시뮬레이션상 채권 미배당은 223,404,047원입니다. 이 금액은 채권자의 미회수액이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 신탁·임대차 등 매수인 부담 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
• 이용 가능성·관리 상태. 오피스텔의 실제 이용 현황과 건축물대장상 용도, 관리비 체납, 공실 여부 및 향후 임대 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 등기부를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 신탁관계 확인이 먼저”

이 사건은 감정가와 최저가가 모두 127,000,000원인 신건이며, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 신탁등기와 신탁주의사항, 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 이 사항들은 단순히 최저가가 낮아진다고 해결되는 문제가 아닙니다.

또한 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 신탁원부와 토지 등기의 권리관계, 실제 임대차·점유 상태를 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가만이 아니라, 매각 후 취득할 권리와 실제 이용 가능성을 원본 서류로 확정하는 데 있습니다.