수원지방법원 2026타경50307. 경기도 안산시 단원구 원시동 835, 안산케이디티지식산업센터 14층 1418호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 127,000,000원이며, 매각기일은 2026년 11월 10일입니다. 현재 확인되는 핵심은 단순히 최저가가 얼마인지가 아니라 신탁 명의의 소유권과 경매 절차가 어떤 법률관계 위에서 진행되는지입니다.
등기사항에는 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존 신탁등기가 있고, 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분에 관한 조항을 확인해야 한다는 주의사항이 부기되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권 목적 토지에 별도등기(신탁등기)가 있음이라고 기재되어 있습니다. 이 두 사항을 확인하지 않은 채 일반적인 오피스텔 경매와 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50307 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원시동 835 안산케이디티지식산업센터 14층 1418호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 14 |
| 물건종류 / 위치 | 오피스텔 · 14층 1418호 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 주식회사하나자산신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 경매개시결정 | 2026.02.10 · 수원지방법원 안산지원 · 2026타경50307 |
| 경매개시결정 채권자 | 주식회사 성종 등 · 배당 시나리오상 청구액 347,826,047원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신탁 관련 사항 | 신탁원부 제2024-718호 · 신탁주의사항 부기 · 대지권 목적 토지 별도 신탁등기 |
① 권리 흐름 — 신탁원부 확인이 선행
등기자료상 근저당권과 압류 건수는 각각 0건으로 집계되어 있습니다. 권리분석 기준으로 제공된 등기는 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있으나, 이 사실만으로 신탁등기와 대지권 목적 토지의 권리관계까지 모두 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.
- 등기기록의 일부인 신탁원부 제2024-718호를 확인해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 관련 조항을 검토합니다.
- 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기가 매각과 소유권 취득에 미치는 영향을 매각물건명세서 및 관련 등기와 대조합니다.
- 경매개시결정의 소멸 표시만으로 신탁 관련 권리까지 모두 소멸한다고 판단하지 않습니다.
② 점유·임대차 — 인수액 0원 가정과 실제 위험은 구분
감정평가서에는 본건이 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 임차인별 보증금이나 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 현장 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록 관련 사항, 확정일자 및 보증금 내역을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,578,000원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 갑구 2번 강제경매개시결정 관련 신청채권자 측 | 347,826,047원 | 124,422,000원 | 223,404,047원 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
신건 매각가 127,000,000원을 기준으로 집행비용 2,578,000원과 신청채권자 측 배당 124,422,000원을 반영한 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 확대
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 청구액 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 127,000,000원 | 124,422,000원 | 223,404,047원 |
| 1회 유찰 시 | 101,600,000원 | 99,377,600원 | 248,448,447원 |
| 2회 유찰 시 | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 268,409,087원 |
유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 증가합니다. 그러나 현재 확인 가능한 가격만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 실거래 비교와 임대수익 검토 없이 최저가만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 위치. 안산선 원시역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 반월국가산업단지의 공장·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 원시역이 있으며 차량 접근이 가능합니다. 감정평가서상 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 40미터, 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며, 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차장 설비와 도시가스 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 일반공업지역 및 국가산업단지 관련 지정사항 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기에는 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있으므로 매각일 기준 적용 여부는 최신 고시로 재확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가서에는 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 신탁 및 임대차 관련 권리 위험과는 별개의 사항입니다.
- 환금성. 산업단지 내 오피스텔이라는 입지 특성을 고려해 실제 임대수요, 공실 가능성, 관리비, 거래사례 및 처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 시세 확인 없이 환금성을 단정하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2024-718호를 열람하고 신탁 목적, 수익자, 처분권한 및 관련 조항을 확인합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기와 매각 후 권리관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조합니다.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차계약, 보증금, 대항력 및 우선변제 관련 사항을 확인합니다.
- 배당표 검토. 청구액 347,826,047원과 예상 미배당액 223,404,047원은 배당 시나리오의 수치입니다. 실제 배당 순위와 매수인 인수 여부를 동일한 개념으로 취급하지 않습니다.
- 가격 상한 설정. 감정가·최저가 127,000,000원만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일 용도 거래사례와 실제 임대수익을 확인한 후 입찰 상한을 설정합니다.
- 추가 비용 확인. 관리비 체납, 점유 해소 비용 및 기타 취득 관련 비용을 확인하고 실제 총취득비용에 반영합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 함께 확인합니다.
맺으며 — “인수액 0원 가정만으로 안전을 단정할 수 없다”
이 물건은 감정가와 최저매각가가 127,000,000원인 신건이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 하지만 소유권이 신탁 명의로 되어 있고 신탁주의사항과 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기가 확인됩니다. 여기에 임대관계 미상이라는 점도 남아 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 신탁원부와 토지 별도등기의 법률관계, 실제 점유·임대차, 그리고 가격 적정성을 함께 확인하는 것입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 인수액 0원이라는 배당 시나리오도 실제 권리관계 검증을 대신할 수 없습니다. 신탁·임대차 확인은 필수, 가격 판단은 별도 검증 후가 이 사건의 입찰 원칙입니다.
