수원지방법원 2026타경50307. 경기도 안산시 단원구 원시동 안산케이디티지식산업센터 13층 1302호 오피스텔입니다. 감정가는 129,000,000원, 현재 최저매각가 역시 129,000,000원으로 유찰되지 않은 신건입니다. 매각기일은 2026년 11월 10일입니다.

이 사건의 특징은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다르다는 점입니다. 등기상 근저당권과 가압류가 없고, 2026년 2월 10일 주식회사 성종이 채권자로 기재된 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 신청채권자 청구금액은 347,826,047원으로, 최저매각가를 크게 웃돕니다.

다만 더 중요하게 살펴볼 부분은 신탁관계입니다. 등기상 소유자는 주식회사하나자산신탁이며, 신탁원부 제2024-646호가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에도 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기가 표시돼 있어, 단순히 근저당권이 없다는 이유만으로 모든 권리관계가 정리된다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 핵심은 신탁 확인

등기상 근저당권과 가압류는 확인되지 않습니다. 2026.02.10 강제경매개시결정이 말소기준권리이며, 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 일반적인 담보권·압류권리 구조는 복잡하지 않은 편입니다.

② 점유·임차관계 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계 미상

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상입니다.”라고 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자가 없다고 단정하거나, 대항력 있는 임차인이 전혀 없다고 확정하기는 어렵습니다.

예상배당표의 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 계산 결과입니다. 실제 점유·임대관계가 미상인 만큼, 모든 임차 관련 위험이 법적으로 해소됐다는 의미는 아닙니다.

③ 가격·회차 분석 — 시세 판단보다 권리 확인이 먼저

현재 감정가와 최저매각가는 모두 129,000,000원입니다. 본건은 신건으로 유찰 횟수가 0회입니다. 동일 건물·동일 용도 오피스텔의 실거래 비교치가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다.

따라서 최저매각가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가는 경우에도 주변 실거래와 임대수익, 신탁관계 및 실제 취득 권리의 범위를 함께 검토해야 합니다.

유찰 회차는 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 인수액은 현재 확인된 권리관계에 기초한 예상값이며, 신탁 및 임대관계 확인을 전제로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

최저매각가 129,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,606,000원을 제외한 126,394,000원이 채권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 청구채권액은 347,826,047원이므로 221,432,047원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 법원 배당절차에서 확정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 안산케이디티지식산업센터로, 안산선 원시역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 반월국가산업단지로 공장·근린생활시설·지식산업센터 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장과 안산선 원시역이 있으며, 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 14층 건물 중 13층 1302호입니다. 외벽은 복합 판넬·그라스울·페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시입니다.
• 설비. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·주차장·도시가스 난방·CCTV 등의 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형 평지이며, 지식정보타운부지로 이용 중입니다. 서측 약 40m, 북측 약 10m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다. 오피스텔의 실제 이용과 관련한 용도·규제 사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,375,000원/㎡이며, 지목은 공장용지입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 내 오피스텔로서 일반 주거지 아파트와 수요 특성이 다를 수 있습니다. 실거래 및 임대수요를 확인하지 않은 상태에서는 매각 용이성과 적정가격을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 제2024-646호 원문을 열람해 신탁 목적, 수익자, 우선수익권, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인하세요.
• 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 별도 신탁등기를 확인하고 매각 후 권리정리 범위를 검토하세요.
• 강제경매 권리관계 확인. 2026.02.10 강제경매개시결정의 효력과 신탁재산에 대한 집행 및 매각의 법적 관계를 원본 서류로 확인하세요.
• 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 전입·확정일자, 신탁회사의 임대 권한을 확인하세요.
• 현장 확인. 오피스텔의 내부 상태와 실제 이용상황, 출입 및 관리 상태를 확인하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래와 임대수익을 비교한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인에게 부담 문제가 발생할 수 있는 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 이용 규제 확인. 일반공업지역·국가산업단지·복합구역 관련 규제와 오피스텔의 적법한 사용 가능 범위를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 예상 미배당액 221,432,047원은 매수인의 자동 인수금이 아니지만, 실제 배당순위·조세채권·우선변제채권의 존재 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 대지권 목적 토지 등기, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “근저당이 없다 ≠ 권리위험이 없다”

이 사건은 등기상 근저당권과 가압류가 없으며, 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 여기서 곧바로 권리가 깨끗한 물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

등기상 소유자는 주식회사하나자산신탁이고, 신탁원부 제2024-646호가 존재합니다. 대지권 목적 토지에도 별도 신탁등기가 있으며, 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 이 부분들은 입찰 전에 반드시 정리해야 할 핵심 검토사항입니다.

가격 측면에서도 감정가와 최저매각가가 모두 129,000,000원이라는 사실 외에 적정성을 판단할 실거래 근거가 충분하지 않습니다. 유찰 시 최저가는 낮아질 수 있지만, 그것만으로 저평가 매물이라고 판단할 수는 없습니다.

결론은 권리·가격 모두 조건부 검토입니다. 신탁원부와 별도등기의 법적 효력, 실제 점유·임대차 관계를 먼저 확인하고, 유사 오피스텔 거래사례를 통해 가격을 검증해야 합니다. 본건은 단순한 등기상 채권 개수보다 신탁부동산의 권리구조와 실제 취득 범위가 중요한 경매입니다.