수원지방법원 2026타경50377. 경기도 안산시 상록구 본오동의 루체른빌 1층 101호입니다. 감정평가서상 다세대주택 부지의 도시형생활주택으로, 철근콘크리트구조 4층 건물에 위치합니다. 감정가는 127,000,000원, 신건 최저매각가도 동일합니다. 매각기일은 2026년 11월 10일입니다.

핵심 권리는 2015년 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이후 소유권이 박효진·최경남에게 이전됐습니다. 2025년에는 고도현 명의의 115,000,000원 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 다만 해당 임차인의 전입일은 2021년으로, 2015년 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리분석에서는 매각 시 임차권이 소멸하고 보증금을 매수인이 승계하지 않는 구조입니다.

그런데 이 사건에서 가장 중요한 문장은 등기부가 아닌 매각물건명세서의 비고에 있습니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 임차인이 우선매수신고를 행사할 수 있다는 내용입니다. 따라서 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰 결과가 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행 근저당

말소기준권리는 2015.09.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원으로, 현재 최저매각가 127,000,000원을 크게 웃돕니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 기준 권리입니다.

2017.09.25에는 박효진과 최경남에게 각 1/2 지분의 소유권이전등기가 이루어졌으며, 같은 날 기존 근저당권의 채무자가 최경남으로 변경됐습니다. 이는 기존 근저당권에 대한 변경등기로, 새로운 말소기준권리가 발생한 것은 아닙니다.

고도현의 임차권등기는 2025.12.31 접수됐습니다. 전입신고는 2021.05.03, 최초 확정일자는 2021.04.01로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제시된 사실관계상 이 임차권은 선순위 근저당권에 대항하지 못하며, 매각으로 소멸하는 후순위 임차권으로 분석됩니다.

임차권·점유자 현황 — 101호와 다른 호실 구분

101호에 관한 명시적인 임차권등기는 고도현 1명입니다. 현황조사에는 이 외에 다른 호실의 전입자 3명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계신고자는 확인되지 않으므로, 동일한 보증금을 중복 산정하지 않습니다.

101호의 고도현은 등기부에 임차권이 기재된 임차인입니다. 202호·302호·303호 전입자는 다른 호실 조사 대상이므로, 매각대상 범위 확인 없이 본건 101호의 인수보증금에 포함하지 않습니다. 보증금이나 확정일자가 미상인 점유자는 그 사실만으로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다.

고도현 임차권 — 보증금 115,000,000원의 의미

임차권등기가 있다고 해서 반드시 낙찰자가 보증금을 승계하는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 2015년 근저당권이 2021년 임차인의 전입보다 앞섭니다. 따라서 낙찰대금이 임차보증금보다 적어지더라도, 그 차액이 자동으로 매수인의 인수금이 되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

② 시세 비교 — 감정가가 저렴한지는 확인되지 않았다

루체른빌은 2015.09.02 준공된 10세대 규모의 도시형생활주택입니다. 동일 호실에 직접 대응하는 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 127,000,000원을 현 시세보다 낮다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 비교 기준으로 제시되는 면적과 실제 매각 호실의 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 다른 면적이나 다른 호실의 거래가격을 본건 101호의 시세로 단정해서는 안 됩니다.

또한 본건은 소규모 다세대주택이므로 같은 단지의 대규모 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다. 실제 환금성과 가격 경쟁력을 판단하려면 동일 건물·인근 유사 다세대의 최근 실거래, 개별 호실의 면적·층·상태를 추가로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 127,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 근저당권에 배분되는 구조입니다.

배당표는 근저당 채권최고액 기준 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 채권 원리금, 권리승계, 조세 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

유찰을 가정할수록 선순위 근저당권의 미배당금은 증가합니다. 그러나 제시된 시나리오에서 매수인의 인수금은 계속 0원입니다. 채권자의 미배당금이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 이 시나리오는 실제 유찰이나 향후 매각기일을 확정한 것이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 상록고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스·직행버스 정류장이 있습니다. 서측 인근에는 수도권전철 4호선 상록수역이 위치하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 마감 등이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고, 지형은 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지. 토지면적은 304.9㎡이며, 지목은 대입니다. 제2종일반주거지역에 해당하고, 공시지가는 1,508,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 개별 101호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역(상록고등학교), 성장관리권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재의 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 개별 호실의 물리적 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 루체른빌은 10세대 규모로, 대단지 아파트에 비해 거래 표본과 수요층이 제한될 수 있습니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 낙찰률 통계는 0.0%로 제시되어 있으나 표본과 집계기간을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부 — 최우선 확인. 매각물건명세서에 임차인 우선매수신고 행사 가능 사실이 명시되어 있습니다. 해당 임차인의 행사 자격, 실제 신고 여부, 최고가매수신고인과의 관계, 행사 절차를 확인해야 합니다. 우선매수권 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다.
• 매각대상 호실 범위. 소재지는 101호로 표시되지만 감정상 101호 외 3개호가 언급됩니다. 매각대상 물건목록, 호실별 등기 및 감정평가 대상을 대조해야 합니다. 202호·302호·303호 전입자를 101호 인수보증금으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
• 고도현 임차권 확인. 보증금 115,000,000원의 임차권등기가 존재합니다. 전입 및 확정일자는 근저당권보다 늦어 매수인 인수는 0원으로 분석되지만, 임차권등기명령, 배당요구, 점유현황과 매각물건명세서의 인수조건을 대조해야 합니다.
• 채권 양도·승계 관계. 등기상 근저당권자는 우리은행이고 경매신청 채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사입니다. 실제 채권양도 및 근저당권 승계 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 127,000,000원을 시세로 단정해서는 안 됩니다. 직접 비교 가능한 최근 실거래와 개별 호실의 실제 면적·상태를 확인한 뒤 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 101,600,000원, 2회 유찰 시 81,280,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 실제 유찰 여부와 향후 매각조건은 확정되지 않았으며, 저렴한 가격이라는 보장도 없습니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 별도로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 매수인에게 보증금 인수의무가 없더라도 인도명령·명도 및 이사 협의에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 체납 가능성, 점유자의 사용료 및 공과금 문제를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 건축물·현장 상태. 건축물대장, 전유부분의 구조와 면적, 주차 및 개별설비 상태를 확인하고, 감정평가상 다른 호실 관련 기재도 원본에서 대조해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 입찰공고 및 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 특히 우선매수권 관련 사항은 최종 매각절차에서의 처리 여부가 중요합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 자유로운 낙찰”

이 사건의 권리관계만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 고도현의 115,000,000원 임차권은 그보다 늦습니다. 따라서 제시된 사실관계상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 채권자의 예상 미배당액 355,578,000원도 매수인에게 이전되는 채무가 아닙니다.

하지만 이 물건을 일반적인 후순위 임차권 사건과 똑같이 취급하면 안 됩니다. 전세사기피해자 관련 임차인 우선매수권이 명시된 사건이기 때문입니다. 우선매수권이 실제 행사되면 외부 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 성격을 갖게 됩니다. 이 점은 금액으로 나타나는 인수위험과는 별개로 입찰 성패에 직접 영향을 줍니다.

또한 127,000,000원이 시장가격보다 낮다는 실거래 근거가 없고, 10세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 특성상 환금성도 신중하게 평가해야 합니다. 감정평가상 여러 호실을 언급하는 부분까지 있어 정확한 매각범위 확인도 필요합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 근저당권과 후순위 임차권의 소멸관계는 비교적 명확하고 매수인 인수금도 0원으로 분석되지만, 우선매수권 행사 가능성, 시세 검증 부족, 소규모 다세대의 환금성 및 매각대상 범위 확인 필요성을 반영했습니다.

권리 인수는 양호하지만, 입찰은 신중. 이 사건의 승부처는 최저가가 얼마나 낮아지는지가 아니라, 우선매수권이 어떻게 처리되는지와 실제 시장가격 대비 얼마에 취득하는지입니다.