수원지방법원 2026타경50377. 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 루체른빌 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 2015년 준공된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 전체 10세대 규모의 다세대주택입니다.

등기부상 현재 소유자는 박효진·최경남으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2015년 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이는 이번 물건의 감정가 173,000,000원을 크게 웃돌지만, 해당 근저당은 말소기준권리이므로 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다.

더 중요한 확인사항은 임차인과 매각대상 범위입니다. 현황조사에는 101호·202호·302호·303호의 전입자가 각각 확인되며, 이 중 경매 대상 주소인 303호에는 임순자가 전입한 것으로 나타납니다. 감정평가서 역시 101호 외 3개 호실을 함께 기술하고 있으므로, 실제 매각 대상에 포함되는 호실을 매각물건명세서와 목록으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준

가장 중요한 권리는 2015.09.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 해당 근저당이 말소기준권리이므로 이후 설정된 안산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2025.11.27 안산시가 박효진의 지분에 압류를 설정했지만, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다. 2026.02.05에는 유더블유아이유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 303호 보증금 확인이 핵심

현황조사에서는 루체른빌의 여러 호실에 전입자가 확인됩니다. 경매 대상 주소인 303호의 전입자는 임순자 1명이며, 나머지 전입자는 다른 호실에 등록되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

대항력 표시는 2015.09.18 말소기준권리와 전입신고일을 비교한 판단입니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 가능성은 별도 검토가 필요합니다. 다른 호실 전입자의 보증금을 303호의 인수액에 합산하지 않았습니다.

다른 호실의 고도현·임현성·고영근도 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 그러나 이들은 303호가 아닌 별도 호실의 전입자로 기재되어 있습니다. 303호만 매각되는지, 다른 호실도 함께 매각되는지에 따라 명도 범위와 검토해야 할 임대차관계가 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채무액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제금 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부족분은 인수되지 않는다

이 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 감정가 173,000,000원을 기준으로 한 회차별 매각가격과 예상 채권 미배당액은 다음과 같습니다.

회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가지만, 그만큼 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 이는 매수인의 추가 인수금액이 증가한다는 뜻이 아닙니다.

다만 최저매각가가 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴한 물건이라고 판단할 수는 없습니다. 실제 거래사례를 확인한 뒤 취득에 필요한 비용과 함께 비교해야 합니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 현재는 보류가 맞다

루체른빌은 전체 10세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.

그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이나 최근 거래 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 173,000,000원이 적정한지, 실제 시장가격보다 높은지 또는 낮은지 단정하기 어렵습니다.

특히 소규모 다세대주택은 같은 건물의 실거래 사례가 제한적일 수 있고, 개별 호실의 면적·층·향·임대차 상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 루체른빌의 전체 세대수와 경매 통계만으로 환금성을 좋다고 평가할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 상록고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스·직행버스 정류장이 있습니다. 서측 인근에는 수도권전철 4호선 상록수역이 위치하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2015년 준공된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 마감, 창호는 하이샷시이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 사다리형의 평탄한 대지로, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 지목은 대지이고 토지면적은 304.9㎡입니다. 공시지가는 1,508,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역 등에 해당합니다. 상록고등학교 관련 상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 10세대의 소규모 다세대주택으로, 매매 시 비교사례와 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이며, 이것만으로 적정 낙찰가격을 결정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 확인. 사건 소재지는 303호이나 감정평가서에는 101호 외 3개 호실이 기술되어 있습니다. 경매목록·감정평가서·등기부를 대조해 실제 매각 범위를 확정하세요.
• 303호 임순자 임대차 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약관계, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 현재 점유자가 누구인지, 실제 임차인인지, 소유자와 어떤 관계인지 확인하세요. 매수 후 인도명령 또는 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 공동담보 근저당 확인. 채권최고액 480,000,000원의 우리은행 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 실제 피담보채무와 공동담보 관계를 확인하세요.
• 압류·세금 확인. 안산시의 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 당해세 등 배당순위와 실제 부담 가능성을 별도로 검토하세요.
• 시세 조사. 루체른빌 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격, 면적과 층별 가격 차이, 임대수요를 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 173,000,000원, 1회 유찰 시 138,400,000원, 2회 유찰 시 110,720,000원으로 계산됩니다. 실제 가격 메리트는 실거래 비교 후 판단하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 명확, 가격과 점유는 보류

맺으며 — “채권 미배당이 크다 ≠ 낙찰자가 떠안는다”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 480,000,000원의 근저당 채권최고액입니다. 감정가보다 훨씬 크기 때문에 위험해 보일 수 있지만, 해당 근저당은 말소기준권리입니다. 배당 후 부족한 금액이 발생하더라도 그 부족분이 자동으로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다.

반대로 근저당이 소멸한다고 해서 이 물건이 무조건 안전하거나 저렴하다는 뜻도 아닙니다. 303호 임순자의 보증금과 점유관계, 여러 호실이 기재된 감정평가 범위, 그리고 실제 시장가격을 확인해야 합니다.

현재 판단은 등기상 권리 구조는 비교적 양호하나, 점유와 가격 검증이 남은 신중 검토형입니다. 서류 확인으로 인수 위험이 해소되고 최근 실거래 대비 충분한 가격 경쟁력이 입증될 때 비로소 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.