수원지방법원 2026타경50377. 경기도 안산시 상록구 본오동의 루체른빌 3층 302호로 표시된 경매물건입니다. 등기상 현재 소유자는 박효진·최경남 각 2분의 1 지분이며, 핵심 말소기준권리는 2015년 9월 18일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원으로, 현재 최저가 176,000,000원을 크게 웃돕니다. 신청채권자는 우리은행으로부터 채권을 양도받은 유더블유아이유동화전문유한회사이며, 청구액은 327,472,462원입니다.
302호에는 고영근의 임차보증금 134,000,000원에 관한 주택임차권등기가 있습니다. 하지만 임대차의 주민등록일은 2019년으로 말소기준 근저당보다 늦고, 임차권등기 역시 2026년에 이루어졌습니다. 따라서 제공된 권리순위에 따르면 매수인이 해당 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 매수인의 인수 부담이 없다는 것과 임차인이 보증금을 회수한다는 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50377 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1128-12 루체른빌 3층 302호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 각골로8안길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(감정요항표 기준) · 철근콘크리트구조 4층 건물 |
| 면적 참고 | 단지 비교자료상 49.803㎡. 대상 호수의 실제 전유면적과 일치하는지 확인 필요 |
| 건물 규모 | 도시형생활주택 10세대 · 1~4층 · 개별 도시가스 난방 |
| 소유자 | 박효진 2분의 1 · 최경남 2분의 1 |
| 소유권이전 | 매매원인일 2016.11.16 · 등기접수일 2017.09.25 |
| 말소기준권리 | 2015.09.18 우리은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 유더블유아이유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 327,472,462원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원(신건) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행 근저당
권리분석의 기준은 2015.09.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채무자는 최초 민명희로 기재되었고, 2017.09.25 계약인수에 따라 최경남으로 변경된 내용이 확인됩니다. 현재 소유자는 박효진과 최경남 각 2분의 1 지분입니다.
2025년 11월과 12월에 각 공유자 지분에 안산시 압류가 설정되었고, 2026.02.05 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후에 설정된 것으로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2026.03.12 등기된 고영근의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
등기요약상 근저당권은 2건으로 집계되어 있으므로, 제시된 2015년 우리은행 근저당 외에 별도 담보권이 있는지 원본 등기부와 공동담보목록 제2015-989호를 대조해야 합니다. 아래 배당 계산은 제시된 배당 시나리오의 채권최고액 480,000,000원을 기준으로 한 단순 가정입니다.
② 임차인 분석 — 인수 여부와 보증금 회수는 별개
대상 302호의 임차권등기자는 고영근 1명입니다. 별도로 현황조사상 101호 고도현, 202호 임현성, 303호 임순자의 전입기록도 확인됩니다. 이 세 기록은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 감정요항표에 복수 호실이 기재되어 있어 해당 호실이 실제 매각 범위에 포함되는지 원본 서류로 확인해야 합니다. 보증금은 호실 간 합산하지 않았습니다.
| 호수 / 점유자 | 보증금 / 전입 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 302호 고영근 임차권등기 |
134,000,000원 전입 2019.09.26 확정일자 2019.08.08, 2021.09.13 증액 |
없음 말소기준 근저당보다 전입이 늦음 |
후순위 · 회수 불확실 배당요구 2026.03.12 선순위 담보권이 매각대금 대부분을 차지 |
인수 0원 추정 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석 |
| 101호 고도현 현황조사 |
보증금 미상 전입 2021.05.03 |
없음 말소기준권리 후 전입 |
미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
범위 확인 매각 대상 포함 여부 및 명세서 확인 |
| 202호 임현성 현황조사 |
보증금 미상 전입 2025.09.29 |
없음 말소기준권리 후 전입 |
미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
범위 확인 매각 대상 포함 여부 및 명세서 확인 |
| 303호 임순자 현황조사 |
보증금 미상 전입 2017.09.26 |
없음 말소기준권리 후 전입 |
미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
범위 확인 매각 대상 포함 여부 및 명세서 확인 |
대항력·우선변제·승계 판단은 확인된 호실별 날짜와 등기순위를 기준으로 한 분석입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유기록은 그 자체만으로 대항력이나 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 및 가격 시나리오 — 저렴하다고 단정할 근거가 없다
루체른빌은 10세대 규모로 준공일은 2015.09.02입니다. 단지 비교자료상 참고 면적은 49.803㎡이며, 대상 호수의 면적과 일치하는지 확인이 필요합니다. 현재 확인 가능한 단지 비교자료만으로는 최근 실거래 가격대를 교차 검증하기 어렵습니다. 따라서 최저가 176,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 수 없으며, 가격 메리트도 인정하기 어렵습니다.
| 가격 판단 자료 | 확인 내용 | 분석상 의미 |
|---|---|---|
| 단지 규모 | 10세대 | 대단지보다 거래사례 비교에 주의 |
| 준공일 | 2015.09.02 | 건물 상태·관리 상태 확인 필요 |
| 참고 면적 | 49.803㎡ | 대상 호수와 면적 일치 여부 확인 |
| 단지 평균 유찰 횟수 | 1.4회 | 가격과 응찰 경쟁을 보수적으로 검토 |
| 가격 결론 | 실거래 비교에 의한 판단 보류 | 최저가만으로 저가 매수라고 판단 금지 |
현재 최저가가 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰에 따라 최저가가 낮아지더라도, 그것만으로 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 매각 대상 호수의 범위가 먼저 확정되어야 면적과 가격을 정확하게 비교할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 100% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 307,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 341,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 369,736,960원 | 0원 |
미배당액은 채권최고액 480,000,000원을 기준으로 계산한 가정치이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 위 시나리오의 매수인 인수 추정액은 제공된 권리순위에 따른 값으로, 매각 대상 호실 범위가 달라지면 다시 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 172,736,000원 |
| 참고 · 임차권자 고영근 보증금 | 134,000,000원 | 0원 추정* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
*임차인 배당액은 제시된 분배 가정에서 집행비용과 선순위 근저당에 매각대금이 모두 배분되고 잔여금이 없는 점을 반영한 추정입니다. 실제 배당은 확정된 채권액, 배당순위 및 법원 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
신건 매각가 176,000,000원에서 추정 집행비용 3,264,000원을 제외하면 172,736,000원이 남습니다. 이 금액은 제시된 시나리오에서 우리은행 근저당에 배당되며, 채권최고액 480,000,000원 기준 미배당액은 307,264,000원입니다. 신청채권자의 청구액 327,472,462원과 근저당의 채권최고액은 서로 다른 수치이므로 혼동하지 않아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 본오동 소재 상록고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 있는 공동주택지가 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 일반시내버스·직행버스 정류장이 있습니다. 서측 인근에 수도권전철 4호선 상록수역이 소재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며, 개별 도시가스 난방·위생·급배수·소방설비 등이 기재되어 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 304.9㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고, 공시지가는 1,508,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 상록고등학교 상대보호구역 등의 지정이 기재되어 있습니다. 토지거래계약허가구역은 지정기간이 2026.08.25까지로 표시되어 있으므로, 매각기일 기준 연장·변경 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 건물이고, 단지 비교자료상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 확인 가능한 최근 거래가격을 기준으로 적정 시세를 검증하기 어려우므로, 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 환금성이나 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호수 확정. 사건 주소는 302호로 표시되지만 감정요항표는 101호 외 3개호를 언급합니다. 매각물건명세서·감정평가서·등기부를 대조해 실제 매각 호수와 감정가 176,000,000원의 적용 범위를 확정하세요.
- 우선매수신고 확인. 매각물건명세서의 비고 사항과 우선매수신고 행사 여부를 법원에 확인하세요. 행사 가능성이 현실화되면 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 임차보증금 회수 위험. 고영근의 보증금 134,000,000원은 선순위 근저당보다 후순위입니다. 매수인 인수액이 0원으로 추정되더라도 임차인에게 보증금이 배당된다는 뜻은 아니므로, 실제 배당요구와 순위를 확인하세요.
- 다른 호실 점유기록. 101호·202호·303호의 전입기록은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 해당 호실이 매각 범위에 포함되는지, 포함된다면 점유관계와 임차인별 권리가 무엇인지 각각 확인하세요.
- 담보권 원본 대조. 말소기준 근저당의 채권최고액은 480,000,000원입니다. 등기요약상 근저당권 2건으로 집계되어 있으므로, 공동담보목록 제2015-989호와 추가 담보권의 존부·범위를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 동일 면적의 최근 실거래를 확인할 수 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다. 대상 호수와 면적을 확정한 뒤 비교 가능한 거래사례를 확보하기 전까지 가격 메리트를 가정하지 마세요.
- 관리비·점유·명도. 실제 점유자, 관리비 체납, 인도 가능 여부를 확인하세요. 임차권의 소멸 여부와 별개로 현장 점유 상태 및 인도 절차는 확인이 필요합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 인수 0원이어도 입찰이 단순한 물건은 아니다
이 사건의 302호 임차권은 2015.09.18 우리은행 근저당보다 후순위이며, 제공된 권리순위에 따르면 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 보증금 134,000,000원의 회수는 불확실하고, 신건 매각가 176,000,000원에서는 선순위 담보권이 매각대금 대부분을 차지합니다.
더 중요한 변수는 매각물건명세서상 임차인 우선매수신고 가능성과 매각 대상 호수의 불일치 가능성입니다. 우선매수신고가 행사되면 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있고, 매각 범위가 달라지면 권리분석과 가격 판단도 다시 해야 합니다. 최근 실거래 비교자료만으로 시세 대비 가격 메리트를 입증하기도 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담이 낮아 보이지만, 가격 메리트와 외부 입찰자의 낙찰 가능성은 확인 전까지 보류해야 한다는 것입니다. 우선매수신고, 매각 대상 호수, 선순위 담보권 및 임차인별 배당 가능성을 먼저 확정한 뒤 입찰을 검토하는 것이 안전합니다.
