수원지방법원 2025타경100775. 경기도 안양시 동안구 호계동의 오피스텔 201호입니다. 등기상 소유자는 이우영과 정선자로, 각 2분의 1 지분을 보유한 것으로 나타납니다. 갑구 6번에는 이우영 지분에 대한 강제경매개시결정이 기재되어 있습니다. 따라서 사건의 감정가와 최저가만 보고 오피스텔 전체가 매각되는 것으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 매각대상이 이우영의 1/2 지분인지, 감정가 261,000,000원이 전체 부동산 가격인지 지분 가격인지부터 확인해야 합니다.

권리의 기준점은 2023년 10월 25일 설정된 주식회사더리치넷의 근저당권입니다. 다만 임차인 6명의 전입일이 모두 이 기준일보다 빠르고 보증금·확정일자는 미상입니다. 전입일만으로 최종적인 대항력과 인수액을 확정할 수 없으며, 임차인별 보증금과 배당요구·배당 가능액을 확인해야 합니다. 아래의 배당표도 임차인 권리가 완전히 반영된 확정 배당표가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 경매 대상 지분을 함께 확인

2023년 10월 25일의 근저당권이 권리분석의 기준입니다. 이후 기재된 강제경매·임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 공유지분 경매라면 말소 범위와 실제 매각 범위를 매각물건명세서 및 등기 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 6명, 보증금은 모두 미상

현황조사·매각물건명세서 등에 기재된 임차인은 총 6명입니다. 제공된 임차인별 기록에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 사정은 위험 신호지만, 이 정보만으로 대항력이나 최종 인수액을 확정할 수는 없습니다. 따라서 아래 표는 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다.

임차인 6명 모두 보증기관 대위·승계로 분류된 기록은 없습니다. 배당요구 여부가 확인되는 임차인은 이은정·유현지·허만순 3명이며, 나머지 3명은 배당요구를 하지 않았다고 단정하지 않고 원문 확인 대상으로 분류했습니다.

③ 시세 비교 — 320,000,000원 거래만으로 저렴하다고 판단할 수 없다

가격자료에는 2023년 9월 49.96㎡ 거래가 320,000,000원으로 기록되어 있습니다. 반면 대상 면적 기준은 67.59㎡로 표시되어 있어 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐이며, 기록된 거래월은 매각기일을 기준으로 상당히 이전입니다.

가격자료의 계산 지표에는 최저가가 비교 거래 금액의 81.6%로 표시되어 있습니다. 그러나 이는 서로 다른 면적의 과거 거래와 경매 최저가를 단순 비교한 비율입니다. 가격자료상 최근 12개월 평균도 320,000,000원(1건)으로 기재되어 있지만, 확인되는 거래내역의 거래월은 2023년 9월이므로 최신성 검증이 필요합니다. 이 비율만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (산정 기준 매각가 261,000,000원)

위 배당액은 제공된 산정표의 금액을 표시한 것으로 확정 배당표가 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 경매별 청구액의 중복 여부 및 매각대상이 공유지분인지 전체 부동산인지도 확인이 필요합니다. 따라서 이 표를 근거로 매수인 인수액이 0원이라고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 경기도 안양시 동안구 호계동의 유통단지사거리 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·아파트·근린상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물 및 이용상태. 감정평가에는 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물로 기재되어 있으며, 해당 오피스텔은 주거용으로 사용 중인 것으로 설명되어 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역이며 남서측과 남동측으로 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 건물은 7세대 규모이고 확인되는 비교 거래가 1건뿐입니다. 비교 거래의 면적과 시점도 달라 가격 검증에 제약이 있습니다. 공유지분 매각이라면 전체 부동산 매각과 다른 처분·관리 조건도 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위부터 확인. 매각물건명세서와 감정평가서에서 전체 부동산인지 이우영의 1/2 지분인지, 감정가가 전체 가격인지 지분 가격인지 확인하세요.
• 임차인 6명 개별 확인. 전입세대 확인 자료, 현황조사서, 매각물건명세서를 대조해 점유 부분·보증금·확정일자·임대차관계와 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 배당요구 및 인수액 계산. 배당요구가 확인된 이은정·유현지·허만순의 배당 결과를 확인하고, 다른 임차인의 배당요구 여부도 확인하세요. 임차인별 미배당 보증금과 매수인 인수 가능액을 별도로 계산해야 합니다.
• 근저당과 경매 사건 대조. 주식회사더리치넷의 채권최고액 195,000,000원과 2025타경101150 임의경매개시결정, 임수봉의 강제경매개시결정을 원인채권 및 매각 범위와 함께 대조하세요.
• 신탁등기 이력 확인. 2017년 신탁등기 및 이후 말소·변경 이력과 현재 공유자 지분을 등기사항전부증명서 및 신탁원부에서 확인하세요.
• 시세와 실질취득비용 재산정. 2023년 9월의 49.96㎡ 거래 1건만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 대상과 면적·시점이 맞는 거래를 확인한 뒤 임차인 인수 가능액을 반영하세요.
• 관리·점유 조건 확인. 실제 점유자, 관리비 체납, 인도 가능 여부 및 공유지분 취득 시 사용·관리 조건을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 확인하세요. 본 분석만으로 인수액이나 최종 배당 결과를 확정할 수 없습니다.

맺으며 — “신건 가격보다 인수위험 확인이 먼저”

이 사건의 핵심은 감정가 261,000,000원 자체가 아닙니다. 실제 매각대상이 전체 부동산인지 이우영의 1/2 지분인지, 전입일이 기준권리보다 앞선 임차인 6명의 보증금과 권리가 어떻게 처리되는지가 먼저입니다. 확인된 비교 거래는 2023년 9월의 49.96㎡ 거래 1건으로 대상 면적과 일치하지 않아 현재 가격의 우열을 단정할 수 없습니다.

임차인 인수액은 미확정, 가격 메리트도 미입증입니다. 매각대상 지분과 임차인별 보증금·배당 결과를 확인하고 실질취득비용을 산정하기 전까지는 신건 입찰을 보류하는 편이 안전합니다.