※ 인수액 0원은 현재 회차의 예상배당 계산값입니다. 선순위 전입자 5명의 임대차 성립 여부 및 미배당 보증금은 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

수원지방법원 2025타경100775. 안양시 동안구 호계동 671-3 소재 건물의 6층 601호입니다. 감정평가상 해당 호실은 도시형생활주택으로 이용되는 다세대 물건이며, 비교 대상 전용면적은 49.96㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 336,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.

이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 가격보다 권리의 순서입니다. 말소기준권리는 2023.09.11 설정된 신광식의 근저당권으로 채권최고액이 540,000,000원입니다. 그런데 김동길·유현지·허만순·최윤혜·이은정의 전입일자는 모두 그보다 빠릅니다. 김예린 역시 말소기준권리 이전에 전입했고, 확정일자와 220,000,000원의 임차보증금이 확인됩니다. 따라서 이 사건은 후순위 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 매수인의 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 위험은 남는다

등기부상 2021.04.01 설정되었던 신광식의 종전 근저당권은 2023.07.28 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.09.11 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 김예린의 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

다만 임차권등기의 말소와 임차보증금 반환채무의 소멸은 별개입니다. 매각물건명세서에는 김예린의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 또한 등기되지 않은 선순위 점유자의 대항력과 보증금 반환 문제도 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 조사명단 6명, 인수 위험 미확정

조사된 임차인·점유 관련자는 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 그중 김예린은 임차권등기를 통해 보증금과 확정일자가 확인됩니다. 나머지 5명은 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·실제 임대차 관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.36억은 비교거래보다 비싸다

비교 대상은 호계동 소재 에이븐의 동일 면적 49.96㎡ 실거래입니다. 확인되는 거래는 2023년 9월, 5층, 320,000,000원 한 건입니다. 해당 건물은 2017.09.25 준공되었고, 집계 세대수는 7세대입니다.

최저매각가 336,000,000원은 비교 거래가격 320,000,000원보다 16,000,000원 높습니다. 비율로는 105.0%입니다. 확인된 가격만 비교하면 신건에는 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)

다음은 현재 최저매각가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 김예린의 220,000,000원 보증금이 전액 우선배당되고, 신광식 근저당권에는 110,496,000원이 배당되는 계산입니다. 선순위 점유 관련자 5명의 미확인 보증금은 이 계산에 확정적으로 반영된 것이 아닙니다.

※ 집행비용은 5,504,000원으로 추정한 계산입니다. 채권액과 배당순위는 확정 배당표가 아니며, 경매개시결정 관련 청구액 중 동일 금액으로 표시된 부분은 실제 채권의 독립성·중복 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 다른 선순위 임차인의 권리는 실제 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 별개

현재 회차와 1회·2회 유찰 시의 예상 매각가, 채권자 배당 및 김예린 임차보증금에 관한 인수 추정액을 비교하면 다음과 같습니다.

※ 실질취득 추정 = 최저매각가 + 시나리오상 매수인 인수액. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용과 선순위 점유 관련자 5명의 미확인 보증금은 제외했습니다. 향후 실제 유찰 여부와 매각조건은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양시 동안구 호계동 유통단지사거리 남측 인근입니다. 단독주택·아파트·근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 용도. 대상 601호는 감정평가상 도시형생활주택으로 이용됩니다. 같은 건물 내 일부 호실은 주거용 오피스텔로 이용되고 있어 호실별 용도 구분이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 7층 건물로, 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남서측 소로1류 및 남동측 소로3류에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 토지는 평탄한 자루형입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·토지거래계약 허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,397,000원/㎡입니다.
• 환금성. 거래 비교 대상은 7세대 규모이며 확인되는 실거래가 단 1건입니다. 거래 사례가 적어 매도 시 가격 형성과 처분기간의 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 범위 확인. 갑구 8번은 이우영 지분에 대한 강제경매입니다. 갑구 9번의 추가 경매개시결정을 포함해 최종 매각 대상이 지분인지 전체인지 반드시 확인하세요.
• 선순위 점유자 5명 확인. 허만순·김동길·유현지·최윤혜·이은정의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 효력을 확인해야 합니다.
• 김예린 임차권 확인. 220,000,000원 보증금의 배당순위와 전액 변제 가능성을 검토하고, 미변제 시 매수인 인수 범위를 확인하세요.
• 배당표 검증. 집행비용과 선순위 채권, 조세채권, 임차인 최우선변제 여부 및 경매신청 채권액 중복 여부를 확인하세요.
• 신탁등기 이력. 과거 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 말소되었지만, 신탁원부와 소유권 귀속 이력을 대조하세요.
• 현실적인 취득비용. 낙찰가에 더해 인수보증금·취득세·등기비용·명도비용을 합산해야 합니다. 현재는 5명의 미확인 보증금 때문에 총액을 확정할 수 없습니다.
• 최근 실거래 재확인. 2023.09 거래 1건은 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 최신 거래 및 실제 매도 가능 가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
• 점유·명도. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으면 배당 및 보증금 반환 관계에 따라 명도에 제약이 생길 수 있습니다.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 경매 진행상태. 2026.06.11 기각결정정본 송달 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 효력 및 2026.11.10 매각기일의 진행 여부를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관계· 배당요구 현황을 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격보다 먼저 풀어야 할 것은 인수 위험”

이 물건은 감정가 336,000,000원인 신건으로, 확인된 실거래가격 320,000,000원보다 5.0% 높습니다. 그나마 비교 거래는 2023년의 단 1건이라 현재 적정 시세도 충분히 검증되지 않았습니다.

권리관계는 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 김예린의 220,000,000원 보증금은 현재 회차 예상배당에서 전액 변제되지만, 말소기준권리 이전에 전입한 다른 5명의 권리와 보증금이 미확정입니다. 여기에 지분경매 여부까지 확인해야 합니다.

2회 유찰 시 예상 최저가는 215,040,000원이지만, 김예린 보증금의 인수잔액을 더한 실질취득 추정액은 223,810,560원입니다. 추가 선순위 임차보증금이 확인되면 실제 취득비용은 더 커질 수 있습니다. 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 확보되는 구조는 아닙니다.