수원지방법원 2025타경100775. 경기도 안양시 동안구 호계동 671-3, 5층 502호에 관한 강제경매 사건입니다. 등기상 소유자는 이우영과 정선자로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 4월 1일 접수된 신광식의 근저당권이며, 채권최고액은 540,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 그보다 앞서 전입한 것으로 조사된 임차인들의 보증금과 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
특히 등기부의 경매개시결정에는 이우영 지분에 대한 강제경매라는 표현이 있습니다. 소유자가 2명이고 각 2분의 1 지분을 가진다는 사실만으로 이번 매각대상이 전체 소유권인지 이우영 지분인지 단정해서는 안 됩니다. 매각대상 범위가 확인되기 전에는 감정가 306,000,000원을 기준으로 취득 범위나 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100775 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 671-3, 5층 502호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 엘에스로53번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가서상 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재하며 주거용으로 이용 중 |
| 거래 비교면적 | 49.86㎡ (실거래 비교 기준 면적) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 |
| 소유자 | 이우영 2분의 1 지분 · 정선자 2분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 기준권리 | 2024.04.01 접수 근저당권 · 신광식 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 신청채권 청구금액 | 517,370,932원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 매각대상 확인 | 필수 확인. 등기부에 이우영 지분에 대한 강제경매개시결정이 기재되어 있으므로 실제 매각 범위는 매각물건명세서로 대조해야 합니다. |
① 권리 흐름 — 기준 근저당은 소멸 예정, 임차인 위험은 별도
등기부상 2024년 4월 1일 접수된 신광식의 근저당권이 현재 기준권리입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞서 설정되었던 근저당권은 2024년 2월 27일 일부포기로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 2022년 유회식의 가압류도 2023년 4월 4일 집행취소결정으로 말소되었습니다.
② 임차인 현황 — 6명 모두 보증금 확인이 먼저
현황조사와 문건접수 등에 등재된 임차인 명단은 6명입니다. 이 가운데 이은정·유현지·허만순은 배당요구 접수일이 기재되어 있습니다. 나머지 인원의 배당요구 여부는 확인된 정보만으로 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 표시는 없으나, 임대차계약의 실체와 각 점유자의 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤혜 | 2022.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김동길 | 2021.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이은정 | 2023.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 접수 · 2025.03.24 | 해당 없음 |
| 유현지 | 2021.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 접수 · 2025.03.12 | 해당 없음 |
| 허만순 | 2018.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 접수 · 2025.04.11 | 해당 없음 |
| 김예린 | 2023.09.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
전입일은 모두 2024.04.01 기준 근저당 접수일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 위 표의 ‘가능·미상’은 대항력을 확정했다는 뜻이 아닙니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 발생하면 매수인이 이를 인수할 가능성이 있습니다. 이 사건은 임차인별 보증금과 확정일자가 미상이므로 인수액을 계산할 수 없습니다. 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 인수위험까지 낮아진다고 볼 수 없으며, 보증금 확인 전에는 실질취득원가를 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 거래가보다 거래 시점과 표본 수가 문제
확인 가능한 비교 거래는 에이븐의 49.96㎡, 5층 물건으로 표시된 2023년 9월 거래 1건입니다. 거래금액은 320,000,000원입니다. 비교 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 매각기일보다 오래되어, 이 금액을 현재 시세로 그대로 적용하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 49.96㎡ | 5층 | 320,000,000원 |
| 비교 표본 | 49.86㎡ 기준 | 1건 | 320,000,000원 |
최저가 306,000,000원은 표시된 거래가 320,000,000원의 약 95.6%입니다. 그러나 이는 2023년 9월 거래 1건과 비교한 수치일 뿐, 현재 시장에서 4.4% 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 거래 시점 이후의 가격 변화, 해당 호수의 상태와 권리관계, 이번 매각대상 범위까지 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 5,084,000원 |
| 1. 근저당권 · 신광식 | 540,000,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 임수봉 | 517,370,932원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 허만순 | 517,370,932원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 배당 추정치상 총 채권액은 1,574,741,864원이고, 근저당권자에게 배당되는 금액은 300,916,000원입니다. 채권자 미배당액은 1,273,825,864원으로 계산됩니다. 집행비용은 추정치이며, 이 표는 임차인 보증금과 최우선변제 등 임차인 관련 권리를 확정 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 감정평가서상 유통단지사거리 남측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트·근린상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가서에는 기호 1~3은 오피스텔, 기호 4~6은 도시형생활주택으로 주거용 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 본건의 정확한 용도와 내부구조는 감정평가서 및 내부구조도를 대조해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 7층 건물로, 급·배수·위생·난방·승강기·화재탐지 및 소화설비 등이 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 319.0㎡, 일반상업지역이며 도시지역·과밀억제권역 등 관련 용도지역·제한사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,397,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 위반건축물은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 권리관계와 임대차 위험이 없다는 의미는 아닙니다.
- 환금성. 에이븐은 7세대 규모이며 확인 가능한 비교 거래는 1건입니다. 표본이 적어 현재 환금성과 적정 매도가를 자신 있게 추정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 등기부의 ‘이우영 지분 강제경매개시결정’ 문구를 확인하고, 이번 매각이 전체 소유권인지 이우영의 2분의 1 지분인지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조하세요.
- 임차인 6명 개별 확인. 최윤혜·김동길·이은정·유현지·허만순·김예린의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금, 차임, 전입일과 확정일자를 각각 확인하세요.
- 인수액 산정. 대항력 가능성이 있는 임차인의 보증금과 배당액을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 가정하지 마세요. 임차인별 미배당 보증금과 실질취득원가를 따로 계산해야 합니다.
- 허만순 관련 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 메모만으로 허위 임대차라고 결론 내리지 말고, 실제 점유 및 보증금 지급 증빙을 확인하세요.
- 기준권리 확인. 2024.04.01 접수 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원입니다. 매각으로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차인 권리를 구분해 검토하세요.
- 시세 자료 보완. 2023.09 거래 1건만으로 현재 시세를 단정하지 마세요. 보다 최근의 동일·유사 면적 거래와 해당 호수의 상태를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 예상 집행비용과 근저당권 배당은 추정치입니다. 임차인 보증금과 최우선변제 관련 사항을 반영한 뒤 배당 및 인수위험을 재검토하세요.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.11.10으로 기재되어 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서와 변경·취소 여부를 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 인수위험을 확정하라”
이 사건의 핵심은 최저가 306,000,000원 자체가 아닙니다. 기준 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 전입일이 기준권리보다 앞선 임차인 6명의 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 부담할 수 있는 금액을 확정할 수 없습니다. 또한 등기부에 이우영 지분 강제경매개시결정이라는 문구가 있어 매각대상 범위를 먼저 확인해야 합니다.
표시된 2023년 9월 실거래가 320,000,000원과 비교하면 최저가는 약 95.6%입니다. 그러나 과거 거래 1건만으로 현재 가격의 우위를 단정할 수 없고, 임차인 인수액까지 미확정인 상태에서는 실질취득원가도 계산할 수 없습니다. 매각 범위, 임차인별 보증금과 권리관계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
