수원지방법원 2025타경100775. 경기도 안양시 동안구 호계동 671-3, 에이븐 4층 401호입니다. 감정평가상 건물은 오피스텔과 도시형생활주택으로 구성되어 있고, 본건은 도시형생활주택으로 사용되는 주거용 물건에 해당하는 것으로 분석됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 337,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 17일 설정된 채권최고액 540,000,000원의 근저당권입니다. 그러나 권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준권리 이후의 등기가 매각으로 소멸하는지만이 아닙니다. 유현지는 2021년 전입·점유 및 확정일자 기록이 있고, 임차권등기와 220,000,000원의 보증금이 확인됩니다. 매각물건명세서에도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 기재되어 있으므로, 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100775 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 호계동 671-3, 4층 401호 도로명주소: 경기도 안양시 동안구 엘에스로53번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택, 주거용 사용 · 전용면적 49.96㎡ |
| 소유자 | 이우영 2분의 1 지분 · 정선자 2분의 1 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원(신건) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 청구금액 | 517,370,932원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 신광식 · 2023.04.17 · 채권최고액 540,000,000원 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.29 |
| 매각 대상 범위 | 공유지분 매각 여부 확인 필요. 갑구 10번에 ‘이우영 지분 강제경매개시결정’으로 기재되어 있습니다. 감정가 337,000,000원이 전체 호수 기준인지 매각 대상 지분 기준인지는 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다. |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차보증금 인수를 분리해서 볼 것
등기사항전부증명서에는 2017년 소유권보존과 공유자별 2분의 1 지분이 기록되어 있습니다. 2021년 설정된 근저당권은 2023년 4월 4일 말소되었고, 2023년 4월 17일 신광식 명의의 근저당권이 다시 설정되어 말소기준권리가 됩니다. 이 근저당권의 채권최고액은 540,000,000원입니다.
갑구의 기존 압류와 가압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 기준권리 이후의 강제경매개시결정과 근저당권은 매각으로 소멸할 수 있지만, 임차인이 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추었다면 임차보증금 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 특히 유현지의 전입·점유일은 2021년 4월 9일이고 확정일자는 2021년 2월 22일로 기재되어 있어, 2023년 설정된 근저당권과의 선후관계 및 실제 배당권리를 반드시 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 임차인 현황 — 보증금 미상 임차인과 유현지의 인수 위험
조사상 임차인 신고는 총 6명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 5명의 보증금이 확인되지 않았고, 이 중 3명은 기준권리 이전 전입 기록이 있으나 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 판단할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤혜 | 2022.10.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 보증금 확인 필요 |
| 김동길 | 2021.03.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 보증금 확인 필요 |
| 이은정 | 2023.07.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2025.03.24 |
| 허만순 | 2018.01.30 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2025.04.11 |
| 김예린 | 2023.09.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 보증금 확인 필요 |
| 유현지 | 2021.04.09 / 2021.02.22 | 220,000,000원 | 있음·인수 위험 | 원본 확인 | 승계 없음 임차권등기 · 배당요구 2025.03.25 |
최윤혜·김동길·허만순은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들은 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다. 이은정과 김예린은 전입일이 기준권리 이후여서 제공된 조사자료상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 보증금이 미상인 임차인에 대해서는 실제 인수액을 산정할 수 없으므로, 추가 확인 전에는 유현지의 220,000,000원 외에 인수액이 없다고 결론 내리지 않는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 높은 최저가, 인수 포함 비용은 더 높다
에이븐의 확인된 거래는 전용 49.96㎡, 5층, 2023년 9월 거래가 320,000,000원인 1건입니다. 시장 통계에는 최근 12개월 평균도 320,000,000원으로 표시되어 있지만, 상세 거래 내역은 2023년 9월 1건으로만 확인됩니다. 집계 기간과 표시 거래일이 일치하는지 확인해야 하며, 거래 표본이 1건이므로 이를 현재 시세의 확정치로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 면적 | 금액 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2023.09 · 5층 | 49.96㎡ | 320,000,000원 | 기준 |
| 감정가 / 최저가 | 2026년 신건 | 49.96㎡ | 337,000,000원 | 105.3% |
| 실질취득 추정액 | 최저가 + 보증금 인수 가정 | 49.96㎡ 기준 가정 | 557,000,000원 | 174.1% |
최저매각가 337,000,000원은 확인 거래 320,000,000원의 105.3%입니다. 유현지 보증금 220,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 실질취득 추정액이 557,000,000원으로 올라가며, 확인 거래의 약 174.1%에 해당합니다. 따라서 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정 · 제공된 배당 산정 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 분석 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 | 매각가의 약 1.6% 추정 |
| 임차인 유현지 보증금 | 220,000,000원 | 0원 | 전액 인수 가정 |
| 을구 3번 근저당권 · 신광식 | 540,000,000원 | 331,482,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 10번 강제경매 관련 채권 | 517,370,932원 | 0원 | 미배당 |
| 갑구 11번 강제경매 관련 채권 | 517,370,932원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 | 잔여 없음으로 산정 |
제공된 배당 산정상 채권 총액은 1,574,741,864원, 채권자 총배당액은 331,482,000원이며 미배당 채권액은 1,243,259,864원입니다. 유현지 보증금은 매각대금에서 지급되지 않고 매수인 인수액으로 별도 처리되어 있습니다. 이 표는 제공된 가정을 재현한 것이며, 확정일자와 우선변제권에 관한 원본 확인 결과에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 자료 기준)
- 입지. 안양시 동안구 호계동의 유통단지사거리 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·아파트·근린상가가 혼재하는 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·이용상태. 감정평가상 철근콘크리트구조 건물로 지하 1층, 지상 7층입니다. 201·301·302·401·502·601호가 평가 대상 건물의 호수로 기재되어 있고, 401호는 도시형생활주택의 주거용 사용으로 분류됩니다.
- 토지·규제. 토지는 일반상업지역이며, 도시지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등 각종 용도지역·제한사항이 기재되어 있습니다. 토지면적은 319.0㎡, 개별공시지가 자료는 2,397,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가 자료에는 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 임차보증금 인수와 공유지분 매각 범위 문제를 해소하지 않습니다.
- 환금성. 에이븐은 총 7세대로 기재되어 있으며 준공일은 2017.09.25입니다. 확인 거래는 1건뿐이고, 표시된 거래일과 최근 12개월 집계 기준 사이에 불일치가 있으므로 현재 환금성과 적정가격은 추가 거래자료로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 갑구 10번의 ‘이우영 지분 강제경매개시결정’과 매각물건명세서·감정평가서의 대상 표시를 대조해 전체 호수인지 공유지분인지 먼저 확정하세요.
- 유현지 임차권. 보증금 220,000,000원, 임대차계약일 2021.01.14, 확정일자 2021.02.22, 전입·점유일 2021.04.09를 원본 서류와 대조하고, 배당요구 및 우선변제권 판단을 재확인하세요.
- 유현지 관련 의심 메모. 가장임차인 또는 관계인 가능성은 확인할 사항이지 확정 사실이 아닙니다. 실제 임대차·점유·보증금 지급 자료를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 처리하지 마세요.
- 나머지 임차인 5명. 최윤혜·김동길·이은정·허만순·김예린의 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 각각 확인하세요. 특히 최윤혜·김동길·허만순은 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 시세 원본. 확인된 2023.09 거래 1건과 최근 12개월 평균 집계가 일치하는지 확인하세요. 현재 최저가는 확인 거래보다 5.3% 높고, 보증금 인수 가정까지 반영한 실질취득 추정액은 훨씬 높습니다.
- 배당표 재검토. 임차권등기에 기재된 확정일자와 제공된 배당 산정의 우선변제권 없음 전제가 일치하는지 확인하세요. 원본에 따라 배당액과 인수액이 바뀔 수 있습니다.
- 추가 비용과 원본 대조. 관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 인도 가능성을 별도로 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본을 함께 검토하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 위험과 매각 범위가 먼저다”
이 물건은 신건 최저가가 337,000,000원으로 확인 거래 320,000,000원보다 높고, 유현지 보증금 220,000,000원을 전액 인수하는 가정에서는 실질취득 추정액이 557,000,000원에 이릅니다. 다른 임차인의 보증금도 확인되지 않아 인수 위험이 추가될 수 있습니다.
무엇보다 등기부에는 이우영 지분에 관한 강제경매개시결정이 기재되어 있어 매각 대상 범위를 먼저 확정해야 합니다. 또한 유현지의 확정일자 기록과 배당 산정상 우선변제권 없음이라는 전제가 일치하는지 원본 서류로 재검토해야 합니다. 권리 인수액·매각 대상·실제 거래 기준이 모두 확인되기 전에는 입찰 가격을 확정하기 어렵습니다. 현재 자료 기준으로는 가격 메리트를 인정하기보다 인수 위험과 매각 범위의 불확실성을 우선 해소하는 편이 타당합니다.
