수원지방법원 2025타경57850. 경기도 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티3단지 4층 412호, 오피스텔입니다. 등기부만 보면 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 근저당권도 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부에 남은 금융기관 담보권이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 3명의 권리입니다. 전입일이 모두 2025년 9월 12일보다 앞서고, 세 사람 모두 배당요구를 했습니다. 매각물건명세서에는 임차보증금 148,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 경고까지 적혀 있습니다.
현재 최저가만 보면 1억 6,400만원입니다. 하지만 이것을 실제 매입원가로 간주해서는 안 됩니다. 해당 보증금이 전액 미배당되는 상황이라면 낙찰가에 인수 보증금이 더해집니다. 더욱이 나머지 임차인들의 보증금도 개별적으로 확인되지 않았습니다. 이 물건은 최저가보다 임차인별 보증금·배당액·인수액을 먼저 확정해야 하는 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57850 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 상현동 1132-3 광교푸르지오시티3단지 4층 412호 도로명: 경기도 용인시 수지구 광교중앙로296번길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 · 사용승인일 2013.02.20 |
| 소유자 | 황한균 (2021.04.27 매매 · 거래가 133,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송종범 / 166,281,643원 |
| 등기상 담보·압류 | 현재 근저당권 없음 · 가압류 1건(주택도시보증공사) |
| 말소기준권리 | 2025.09.12 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.11.13 |
| 등기 확인일 | 2026.11.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 근저당은 말소, 임차인 권리는 별도 위험
등기상 2013년 우리은행 근저당권은 채권최고액 72,000,000원으로 설정되었지만, 2021.05.04 해지·말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 근저당권으로 볼 수 없습니다. 말소기준권리는 2025.09.12 접수된 수원지방법원의 강제경매개시결정으로 산정됩니다.
주택도시보증공사의 982,000,000원 가압류는 2025.10.30 설정되어 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 가압류가 소멸한다는 사실과 임차인의 보증금 반환 문제가 해결된다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 보증금 확인이 선결 조건
현황조사 및 배당요구 관련 내역에 등장하는 임차인은 김재현, 이다호, 윤정연 등 실제 임차인 3명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류된 인원이 아닙니다. 세 사람 모두 말소기준일인 2025.09.12보다 먼저 전입했고 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재현 | 2023.06.30 | 2025.09.24 | 개별 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이다호 | 2022.01.11 | 2025.09.24 | 개별 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 윤정연 | 2021.06.14 | 2025.10.28 | 개별 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
매각물건명세서 비고에는 대항력 있는 임차인의 보증금이 148,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있습니다. 다만 이 금액이 위 세 사람 중 누구에게 해당하는지, 다른 임차인들의 보증금이 얼마인지는 개별적으로 확인해야 합니다. 148,000,000원을 세 사람 모두의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
세 사람 모두 전입일은 말소기준일보다 앞섭니다. 따라서 대항력 관련 위험을 가볍게 볼 수 없습니다. 그러나 임차인별 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 세 사람 모두에 대해 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정해서는 안 됩니다.
특히 확정일자가 확인되지 않는 상태에서는 우선변제 순위와 실제 배당 가능액을 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 볼 수도 없습니다. 임차인별 전입세대·확정일자·임대차계약서·점유 현황과 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액을 먼저 계산해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 164,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 현재 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 거래 추세와 비교한 시세 적정성을 판단할 수 없습니다.
소유자 황한균의 2021.04.27 매매 거래가 133,000,000원은 과거 소유권 이전 당시의 거래금액입니다. 이를 현재 시세나 최근 실거래 평균으로 간주할 수는 없습니다. 따라서 감정가 164,000,000원이 저렴하다거나 시세보다 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
다만 이 사건은 현재 배당 계산에서 송종범의 채권이 매각대금 대부분을 차지하고 있으며, 임차인별 실제 배당액은 확인되지 않습니다. 그러므로 임차인에게 매각대금이 얼마만큼 배당되는지에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다. 148,000,000원이 전액 인수되는 상황과 일부 배당되는 상황을 구분해 계산해야 하며, 확정 배당액을 확인하기 전에는 실질취득액을 하나의 숫자로 고정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정 · 등록채권 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,096,000원 | - |
| 1. 강제경매채권 · 송종범 | 166,281,643원 | 160,904,000원 | 5,377,643원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 982,000,000원 | 0원 | 982,000,000원 |
| 등록채권 합계 | 1,148,281,643원 | 160,904,000원 | 987,377,643원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 1.9%인 3,096,000원으로 추정한 계산입니다. 집행비용을 제외한 160,904,000원이 송종범에게 배당되며, 청구액 중 5,377,643원이 미배당됩니다. 주택도시보증공사의 982,000,000원 가압류 청구액은 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 이 표는 등록채권 기준의 단순 배분이며 임차인별 보증금 배당 및 매수인 인수액을 확정한 표가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 신분당선 상현역 동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다. 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2013.02.20입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 토지이용계획에는 성장관리권역, 택지개발지구, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 17미터 포장도로와 북측 노폭 약 10미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 공시지가. 4,609,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 오피스텔 용도이며 현재 비교 가능한 실거래 표본이 없어 거래 유동성과 매각 가능 가격을 수치로 검증할 수 없습니다. 임차인 점유 및 보증금 인수 위험을 해결하기 전에는 환금성보다 권리·명도 리스크를 우선 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명 전원 확인. 김재현·이다호·윤정연 각각의 임대차계약서, 전입일, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자를 개별적으로 확인해야 합니다. 전입일이 기준일보다 빠르다는 사실만으로 우선변제권까지 확정해서는 안 됩니다.
- 148,000,000원 보증금의 귀속 확인. 매각물건명세서 비고의 148,000,000원이 세 명 중 누구의 보증금인지 확인하고, 배당 예상액과 실제 미배당 잔액을 산출해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰가에 임차인별 미배당 보증금 잔액을 더해야 합니다. 148,000,000원이 전액 미배당되는 경우 현재 최저가 기준 312,000,000원이라는 위험 시나리오가 발생합니다. 다른 임차인들의 보증금도 별도 계산해야 합니다.
- 배당순위 검증. 2025.09.12 말소기준권리와 각 임차인의 전입·확정일자·배당요구 시점을 대조하십시오. 송종범 청구액과 주택도시보증공사 가압류가 임차인 배당에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
- 명도 가능성 확인. 임차인 3명의 실제 점유 범위와 임대차 종료 여부, 배당 후 보증금 잔액, 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 임차인별 권리관계가 정리되지 않으면 명도비용과 인도 시점을 예측하기 어렵습니다.
- 실거래 및 임대수익 검토. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 임대료를 별도로 확인해야 합니다. 2021년 소유자 거래가 133,000,000원을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 점유 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유 현황을 확인하십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 배당요구 관련 서류 및 감정평가서를 직접 대조해야 합니다. 특히 명세서의 보증금 148,000,000원 관련 보완·정정 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억 6,400만원짜리 물건”으로만 보면 안 된다
이 사건은 등기부상 우리은행 근저당이 이미 말소되었고, 주택도시보증공사의 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그것만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 실제 임차인이 3명이고, 매각물건명세서에는 148,000,000원의 임차보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 경고가 있습니다.
현재 최저가 164,000,000원에 해당 보증금이 전액 미배당되는 상황을 가정하면 실질취득액은 312,000,000원입니다. 나머지 두 임차인의 보증금까지 확인되지 않은 만큼 전체 인수 부담은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원이라는 계산만 믿고 입찰하는 것은 위험합니다.
또한 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차인 보증금의 미배당 잔액이 늘어날 수 있으므로 최저가 하락만으로 투자 메리트가 생기는 물건이 아닙니다.
