수원지방법원 2025타경57850. 경기도 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티3단지 6층 611호, 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 6,600만원으로 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 13일입니다. 소유자는 황한균 씨입니다. 2021년 4월 9일 매매를 원인으로 소유권이 이전됐고 등기상 거래가액은 135,000,000원입니다.

등기부를 보면 2013년 설정된 수원새마을금고 근저당권 채권최고액 104,000,000원은 2017년 4월 7일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권이 현재 유효한 말소기준권리는 아닙니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2025년 9월 12일 접수된 강제경매개시결정입니다.

문제는 임차인입니다. 김재현·이다호·윤정연 세 사람의 전입일은 모두 2025년 9월 12일보다 앞섭니다. 세 사람 모두 대항력이 있는 것으로 확인되며, 매각물건명세서에는 보증금 1억 5,000만원의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 경고까지 있습니다. 이 사건은 근저당권이 말소됐다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차인 권리는 남는다

이 사건에서 중요한 점은 2013년 근저당권과 2025년 강제경매개시결정을 구분하는 것입니다.

특히 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되는지, 미배당 잔액이 얼마인지가 이 물건의 실질취득가격을 결정합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인 3명

세 사람 모두 말소기준권리인 2025년 9월 12일 이전에 전입한 것으로 확인됩니다. 대항력은 인정되는 것으로 표시되어 있으나, 개별 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당요구는 세 사람 모두 접수했습니다.

세 임차인의 확정일자와 개별 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제권의 구체적인 순위와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 돌려받는 것도 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실질취득가격은 단순히 최저가 166,000,000원이 아니라 다음과 같이 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 1억 6,600만원, 실질취득가격은 별도

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 166,000,000원으로, 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 권리 소멸형 오피스텔과 달리 대항력 임차인 3명과 보증금 잔액 인수 문제가 존재합니다.

동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 166,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 2021년 소유권 이전 거래가액 135,000,000원은 과거 거래가격일 뿐 현재 시장가격으로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정 · 임차인 배당 별도 확인 필요)

위 배당표는 제공된 채권자별 단순 배당 가정을 표시한 것입니다. 임차인 3명의 개별 보증금·확정일자·우선변제 순위가 반영된 최종 배당표로 볼 수 없습니다. 특히 임차인 배당액과 매수인 인수액은 별도로 확인해야 합니다.

채권자 총액 기준 미배당액입니다. 임차보증금 미배당 잔액 및 매수인 인수액을 의미하지 않으며, 임차인 권리관계는 별도로 산정해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 신분당선 상현역 동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물이며 사용승인일은 2013.02.20입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 17m 포장도로, 북측으로 노폭 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
• 토지·용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,753.9㎡입니다. 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 성장관리권역·택지개발지구·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역은 기재된 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 매각기일 기준 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 시세와 매각가격의 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 임차인 3명의 점유 및 보증금 인수 문제가 실질적인 매수 판단의 핵심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확인. 김재현·이다호·윤정연 각각의 임대차계약서, 보증금, 차임, 계약기간을 확인하세요. 세 사람의 개별 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가격을 계산할 수 없습니다.
• 150,000,000원 귀속 확인. 매각물건명세서에 기재된 보증금 150,000,000원이 어느 임차인에게 해당하는지, 세 사람의 합계인지 확인해야 합니다. 금액을 임의로 나누거나 세 사람 각각에게 적용해서는 안 됩니다.
• 확정일자와 우선변제권 확인. 전입일만으로 최종 배당순위를 확정할 수 없습니다. 각 임차인의 확정일자, 점유, 전입 상태, 배당요구 내용과 다른 권리의 순위를 원본 서류로 대조하세요.
• 실제 배당표 재검토. 집행비용, 임차인별 배당, 신청채권자와 후순위 가압류의 배당관계를 함께 검토해야 합니다. 단순 배당 가정만으로 매수인 인수액을 0원으로 판단하면 안 됩니다.
• 입찰 상한 계산. 낙찰가격에 임차보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득가격을 기준으로 판단하세요. 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 무리하게 입찰가격을 정하지 않는 것이 안전합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 2025.10.30. 접수된 가압류 청구금액 982,000,000원은 기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 다만 실제 배당관계와 말소 여부는 매각 절차에서 확인하세요.
• 점유·명도. 대항력 있는 임차인 3명이 존재하므로 현재 점유자와 실제 거주 현황, 임대차 종료 여부, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 관리사무소에 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 취득 관련 비용까지 포함한 총투입금액을 계산하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차인 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당 말소 ≠ 임차보증금 인수 없음”

이 물건은 등기부만 보면 과거 근저당권이 이미 말소됐고, 말소기준권리 이후의 주택도시보증공사 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 권리상 안전하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

김재현·이다호·윤정연 세 사람은 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 더욱이 매각물건명세서에는 보증금 150,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 주의사항이 명시되어 있습니다.

현재 최저가는 166,000,000원입니다. 그러나 실제 취득가격은 여기에 임차보증금 미배당 잔액이 추가될 수 있습니다. 개별 임차보증금과 확정일자, 배당순위가 확인되지 않은 상황에서는 인수액을 0원으로 판단할 수 없고, 시세 대비 가격 메리트도 평가할 수 없습니다.

이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 임차보증금의 실제 인수액입니다. 임차인별 권리관계와 매각물건명세서의 1억 5,000만원 보증금 경고를 먼저 해소해야 합니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 실질취득가격 확인 후 입찰 판단. 이것이 이 물건의 가장 중요한 원칙입니다.