수원지방법원 2025타경57850. 경기도 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티3단지 5층 506호 오피스텔입니다. 등기부상 근저당권은 없고, 현재 소유자는 황한균 씨입니다. 2021년 1월 27일 거래가 135,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 채권자 송종범의 신청으로 진행되는 강제경매이며, 기준권리는 2025년 9월 12일 접수된 강제경매개시결정입니다.

등기부만 보면 복잡한 선순위 근저당권이 보이지 않습니다. 이후 2025년 10월 30일 접수된 주택도시보증공사 가압류 982,000,000원도 기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

그러나 이 사건에는 훨씬 중요한 문제가 있습니다. 김재현, 이다호, 윤정연 세 명의 임차인이 모두 기준권리보다 앞선 날짜에 전입한 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원에 대한 매수인 인수 가능성까지 명시되어 있습니다.

따라서 이 사건은 단순히 최저가 1억 6,800만원짜리 오피스텔로 판단할 수 없습니다. 임차보증금의 실제 배당액과 매수인 인수액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 문제다

등기상 기준권리는 2025년 9월 12일의 강제경매개시결정입니다. 그 이전의 소유권 변동은 현재 소유자에게 이어졌으며, 이후 접수된 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

세 명 모두 전입일이 기준권리보다 빠릅니다. 배당요구도 각각 접수되어 있습니다. 다만 개별 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인별 배당순위와 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.

③ 시세·가격 판단 — 실질취득액부터 확인해야 한다

현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 이 금액은 낙찰가격일 뿐, 매수인이 최종적으로 부담할 실질취득액을 의미하지 않습니다.

매각물건명세서에 기재된 임차보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 168,000,000원이 시세보다 저렴한지 여부도 판단할 수 없습니다. 임차보증금 위험을 반영한 실질취득액과 실제 시장가격을 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

채권자 총 청구액은 1,148,281,643원이며, 예상 배당액은 164,848,000원입니다. 채권자 미배당액은 983,433,643원입니다. 집행비용 추정액 3,152,000원을 차감한 배당 시뮬레이션 기준입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수위험을 없애지는 않는다

유찰이 진행되면 낙찰가격과 신청채권자 배당액은 낮아집니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는다면 미배당 잔액은 매수인 인수 문제로 남을 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 신분당선 상현역 동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 17m 포장도로, 북측으로 노폭 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물입니다. 사용승인일은 2013.02.20이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 소화전 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·택지개발지구·상대보호구역 등 관련 토지이용 제한사항이 있습니다. 세부 행위 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실제 임대수요와 관리비, 공실률, 거래가격에 따라 환금성이 달라집니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 임차인 인수 문제가 해결되기 전에는 일반적인 오피스텔 시세만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인별 임대차계약서 확인. 김재현·이다호·윤정연 세 명의 실제 임대차계약서, 보증금, 월세, 전입일, 확정일자 및 현재 점유 여부를 각각 확인하세요.
• 155,000,000원 귀속 확인. 매각물건명세서에 기재된 보증금 155,000,000원이 누구의 보증금인지, 세 명 중 한 명의 금액인지 또는 다른 임대차 관계와 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 미배당 보증금 계산. 각 임차인의 배당순위와 실제 배당예상액을 확인한 뒤, 매수인이 인수할 잔액을 계산하세요. 보증금 전액이 배당되지 않는 상황도 검토해야 합니다.
• 배당표 재검증. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이라는 표기와 매각물건명세서의 155,000,000원 인수조건이 서로 일치하지 않습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 우선 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 세 명의 실제 거주 여부와 점유 범위, 임대차계약 관계를 현장조사 및 관리사무소 확인을 통해 파악하세요. 임차인별 명도 가능성도 따로 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 982,000,000원의 가압류는 기준권리 이후 접수된 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각 후 말소 여부를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 168,000,000원만 기준으로 입찰하지 마세요. 실제 시장가격과 임차보증금 인수 잔액을 합산한 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 관리비 체납 여부, 공용부분 체납액, 시설 상태 및 수리비를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “신건 1.68억이 실제 취득가격은 아니다”

이 물건은 등기부상 근저당권이 없고, 후순위 주택도시보증공사 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이러한 등기상 장점만으로 안전한 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다.

가장 중요한 사실은 세 명의 임차인이 모두 기준권리 이전에 전입했다는 점입니다. 여기에 매각물건명세서상 보증금 155,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건까지 존재합니다.

현재 최저가 168,000,000원에 보증금 전액을 인수하는 경우 실질취득액은 323,000,000원입니다. 일부 배당이 이루어지면 인수액은 줄어들겠지만, 그 금액은 임차인별 보증금과 배당순위 확인 전까지 확정할 수 없습니다.

특히 배당 시뮬레이션의 인수액 0원 표기는 매각물건명세서의 인수조건과 충돌합니다. 이 부분을 해소하지 않은 채 신건 가격이나 유찰 후 가격만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.