수원지방법원 2025타경57850. 용인시 수지구 상현동 광교푸르지오시티3단지 9층 903호 오피스텔입니다. 2013.02.20. 사용승인을 받은 지하 4층·지상 10층 건물에 위치하며, 신분당선 상현역 동측 인근에 자리합니다. 소유자 황한균이 2020.12.08. 거래가 135,000,000원으로 취득한 물건으로, 현재는 송종범의 강제경매 신청에 따라 매각이 진행되고 있습니다.

이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권입니다. 송종범의 주택임차권등기는 2025.03.17. 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025.09.12.입니다. 특히 송종범은 신청채권자이면서 임차권등기 권리자이기도 합니다. 매각물건명세서에는 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 주의사항이 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상의 채권자 배당액과 임차보증금이 실제로 어느 범위까지 변제되는지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권에 주의

2013년에 설정됐던 하나은행의 채권최고액 66,000,000원 근저당권은 2018.03.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 이를 유효한 선순위 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

말소기준은 2025.09.12. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.10.30. 접수된 주택도시보증공사의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 그러나 2025.03.17. 설정된 송종범의 임차권등기는 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서가 명시한 대로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하며, 해당 임차권등기는 말소되지 않을 수 있습니다.

송종범의 임차권등기에는 최초 보증금 145,000,000원, 이후 150,000,000원, 160,000,000원으로 이어진 계약 내역이 기재돼 있습니다. 이는 동일 임차관계의 계약 변동 내역이므로 각 계약의 보증금을 별개의 채권으로 더하면 안 됩니다. 인수위험 판단에서는 매각물건명세서가 지목한 160,000,000원과 실제 배당 충족 여부가 중요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증금 미상 3명

현황조사·문건접수 및 등기부에서 확인되는 실제 임차인 신고 인원은 4명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류 채권자로 확인되며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.

송종범은 임차권등기 권리자이자 경매 신청채권자로 확인됩니다. 동일인이 두 지위에 있다는 사실만으로 임차관계의 진정성이나 배당상 지위를 확정할 수는 없습니다. 신청채권의 구성, 임대차계약의 실제 이행 및 보증금 반환채권과의 관계를 확인해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 최저가 하락이 곧 비용 절감은 아니다

현재 최저매각가격은 169,000,000원입니다. 그러나 가격 판단의 기준은 낙찰가에 실제 인수하는 미배당 임차보증금을 더한 실질취득금액입니다.

특히 송종범의 보증금 160,000,000원이 매수인에게 대항하는 구조에서 낙찰대금으로 보증금이 전액 변제되지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 인수할 보증금 잔액이 커질 수 있습니다. 해당 임차인에 대한 배당이 낙찰가에서 충당되는 단순 구조라면 실질취득금액은 낙찰가 하락과 무관하게 보증금 160,000,000원 안팎으로 유지될 수 있습니다. 실제 금액은 집행비용·배당순위·다른 임차인의 권리 등에 따라 달라집니다.

실질취득 약 160,000,000원은 송종범 보증금이 대항력 있는 상태로 미배당 잔액만큼 인수되는 단순 구조에 관한 설명입니다. 다른 임차인 3명의 미상 보증금, 집행비용 및 배당순위 변화는 반영하지 않은 금액이며, 전체 매수인 부담의 확정액이나 상한선이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)

다음은 채권자 청구금액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 임차보증금의 실제 우선변제 순위 및 미상 임차인의 권리는 별도로 확정해야 합니다. 따라서 이 표는 법원의 확정 배당표나 매수인 인수액 확정 자료가 아닙니다.

예상 채권 미배당 합계는 982,447,643원입니다. 이는 채권자에게 지급되지 못하는 금액으로, 그 전부가 매수인에게 인수된다는 뜻은 아닙니다. 반대로 예상배당상 매수인 인수액 0원이라는 수치 역시 선순위 임차권 미변제 잔액과 다른 임차인의 인수위험을 해소했다는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 임차인 인수는 별개

유찰이 진행되면 매각가격이 하락하고 채권자 미배당액은 늘어납니다. 다만 채권 미배당액 982,447,643원·1,015,774,443원·1,042,435,883원은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 후순위 가압류 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다.

반면 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 송종범의 보증금뿐 아니라 다른 세 사람의 보증금도 확인되지 않았으므로, 유찰만으로 가격 메리트가 생긴다고 평가할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 수지구 상현동 신분당선 상현역 동측 인근. 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정요항표상 입지조건은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2013.02.20.이며 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 소화전 및 승강기설비가 있습니다.
• 접도. 서측 약 17m 포장도로 및 북측 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며 상대보호구역에도 저촉됩니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 실내 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상현역 인근 입지는 긍정적인 요소일 수 있지만, 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수요·공실 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 현 단계에서는 주변 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권등기. 송종범의 을구 3번 임차권등기가 배당 후 전액 변제·말소되는지 확인하세요. 전액 변제되지 않는다면 잔액의 매수인 인수 여부가 핵심입니다.
• 신청채권의 성격. 송종범의 청구금액 166,281,643원과 임차보증금 160,000,000원의 관계, 배당금 충당 방법을 확인하세요.
• 다른 임차인 3명. 김재현·이다호·윤정연의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 대항요건을 각각 확인하세요.
• 배당요구 및 우선변제. 배당요구 접수 여부뿐 아니라 각 임차인의 우선변제 순위와 실제 배당 가능액을 확인하세요.
• 점유관계. 여러 명이 동일 오피스텔에 전입한 경위와 실제 거주관계, 송종범의 임차권등기와의 관계를 확인하세요.
• 실질취득금액. 입찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 판단하세요. 유찰 시에도 송종범의 160,000,000원 보증금 인수 구조가 유지되는지 확인해야 합니다.
• 관리비. 미납 관리비와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 시세. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래를 확인하고, 최저가가 아니라 실질취득금액으로 가격 경쟁력을 계산하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당관계 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 인수할 보증금이 중요하다”

수원지방법원 2025타경57850은 권리관계를 충분히 확인하기 전에는 입찰을 보류할 필요가 큰 물건입니다. 감정가와 최저가가 169,000,000원으로 같고 유찰 이력이 없지만, 가장 중요한 변수는 입찰가격이 아니라 160,000,000원 선순위 임차보증금의 미배당 잔액 인수 가능성입니다.

송종범의 임차권등기는 경매개시결정보다 앞서고, 명세서에도 보증금 미변제 시 매수인 인수 조항이 명시돼 있습니다. 여기에 김재현·이다호·윤정연의 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다. 이들 임차인의 위험은 송종범의 보증금 변제 여부와 별도로 남습니다.

예상배당상 신청채권자에게 165,834,000원이 지급된다는 가정이 있지만, 이 금액만으로 모든 임차보증금이 변제되고 인수권리가 소멸한다고 결론 내릴 수는 없습니다. 또한 채권자 미배당액 982,447,643원이 그대로 매수인 부담액이 되는 것도 아닙니다. 채권 미배당과 임차보증금 인수는 분리해서 판단해야 합니다.

유찰로 최저가가 135,200,000원 또는 108,160,000원으로 내려가더라도 미배당 임차보증금을 승계한다면 실질취득금액은 예상만큼 낮아지지 않습니다. 송종범의 대항력 있는 보증금 160,000,000원이 인수되는 구조에서는 실질취득금액이 그 보증금 수준에 묶일 수 있고, 다른 임차인의 미상 보증금은 추가 위험입니다.

결론은 권리위험 높음 · 실질취득금액 미확정 · 입찰 보류입니다. 송종범 보증금의 실제 배당·말소 여부와 다른 임차인 3명의 권리관계가 확인된 후에야 적정 입찰가와 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.