인천지방법원 2025타경3543. 경기도 김포시 구래동에 있는 리브타워 제5층 제521호입니다. 공부상 용도는 지식산업센터로, 일반 주거용 아파트와는 이용 목적과 매수 수요가 다릅니다. 감정가 183,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 62,769,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 물건입니다.

권리 구조는 비교적 단순합니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 소유권은 이근태에게 이전됐습니다. 2024.03.12 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2025.09.02 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 확인되는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 근저당권의 채권최고액은 672,000,000원이고, 리브타워의 다른 호실들도 공동담보에 포함되어 있습니다. 또한 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 사실과 현장 점유·임대차 문제가 전혀 없다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2024.03.12 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이며, 이보다 뒤에 등기된 2025.09.02 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 소유권이전 과정에서 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 미확인

이 사건은 감정가 183,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 62,769,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 점은 명확합니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 같지 않습니다.

위 금액은 경매 회차별 최저가 시나리오입니다. 지식산업센터의 실제 거래가격을 나타내는 자료는 아니므로 향후 유찰가격을 적정 시세로 해석해서는 안 됩니다. 특히 업무용 부동산은 층별 위치, 호실별 면적, 사용 가능 업종, 임대 수요, 공실 여부 및 건물 관리 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 관계, 집행비용, 당해세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 62,769,000원 가운데 집행비용 추정액 1,529,842원을 제외한 61,239,158원이 국민은행에 배당되는 구조입니다. 이 추정에서는 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

근저당 채권최고액 672,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 610,760,842원입니다. 다만 이 수치는 실제 확정 채무 잔액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 부족액입니다. 본건 외 공동담보 호실들이 있으므로 채권의 최종 회수관계는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

회차가 진행되면 낙찰가 가정액은 낮아지고, 그에 따라 근저당권자가 배당받는 금액도 감소합니다. 하지만 등기상 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이므로 위 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.

이는 확인된 등기상 권리와 배당 추정을 전제로 한 결과입니다. 추후 실제 임차인이 확인되어 대항력이나 인수 대상 보증금이 존재한다면 실질취득액은 달라질 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락만을 기준으로 총취득비용이 확정된다고 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포골드라인 양촌역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 10층 건물입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되어 있고 시스템 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 전기설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 소화설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 23m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 중로1류와 접하며, 토지이용 관련 제한사항의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 허가구역 관련 기재가 있으나, 기재된 대상자와 대상 용도에 따라 적용 범위가 달라질 수 있습니다. 본건 지식산업센터의 적용 여부는 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 공부상 지식산업센터이므로 일반 아파트의 매매 수요를 그대로 적용할 수 없습니다. 실제 환금성은 해당 건물의 거래 사례, 공실률, 임대 수익, 입주 가능 업종 및 매수 수요를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 리브타워 내 동일 용도·유사 조건의 실제 거래가격을 확인하고 최저매각가 62,769,000원과 비교하세요. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 마세요.
• 점유자 및 임대차 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 검증하세요. 미확인 점유자가 있다면 대항력 및 권리 인수 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보로 기재된 제522호·제523호·제924호의 처분 및 배당 관계를 확인하세요. 공동담보 채권최고액을 본건의 독립 채무액으로 오인하지 않아야 합니다.
• 신탁 관련 등기 확인. 과거 신영부동산신탁주식회사 명의 신탁등기의 말소와 이근태 명의 소유권이전 상태를 최신 등기부에서 재확인하세요.
• 사용 가능 업종과 입주 자격. 공부상 지식산업센터인 만큼 관계 법령, 건축물대장 및 관리규약상 실제 이용 가능 범위와 입주 제한을 확인하세요.
• 임대료·공실·관리비. 현재 임대료 수준, 공실 여부, 관리비 및 체납 내역을 확인하세요. 공용부분 관리비 등 매수 후 부담할 수 있는 비용도 점검해야 합니다.
• 취득 부대비용. 최저매각가 62,769,000원은 배당 추정상 인수액을 포함한 기준 실질취득액입니다. 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 비용은 별도로 검토해야 합니다.
• 유찰 후 가격 시나리오. 4회 유찰 시 43,938,300원, 5회 유찰 시 30,756,809원이라는 가정가격이 존재합니다. 다만 추가 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 각 가격의 적정성도 실거래·임대 수요를 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “34.3%까지 내려왔다고 반드시 싼 것은 아니다”

이 사건의 두드러진 특징은 3회 유찰·최저가 62,769,000원·등기상 인수액 0원이라는 조합입니다. 기존 신탁등기는 말소되어 있고, 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 추정 미배당액이 크더라도 이를 매수인의 인수채무로 취급할 근거는 없습니다.

그러나 등기상 권리 소멸과 안전한 취득이 완전히 같은 의미는 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이며, 기존 근저당권은 다른 호실과 공동담보로 설정되어 있습니다. 이 부분은 입찰 전에 추가 확인이 필요합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 183,000,000원에서 최저가 62,769,000원까지 내려왔지만, 해당 지식산업센터의 실제 거래 시세와 임대 수익을 확인하지 않은 상태에서 시세보다 저렴하다거나 충분한 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 일반 주거용 아파트와 달리 지식산업센터는 입주 제한, 임대 수요 및 환금성 검증이 중요합니다.

종합적으로 등기상 권리 인수는 제한적이지만, 가격과 점유·임대관계는 확인이 필요한 물건입니다. 입찰 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 실질취득비용, 확인된 권리관계, 최근 거래가격과 환금성을 기준으로 해야 합니다.