인천지방법원 2025타경3543. 김포시 구래동 리브타워 5층 522호로, 감정평가 이용상태는 공부상 지식산업센터입니다. 등기 흐름은 2024년 신영부동산신탁주식회사의 신탁등기에서 이근태 명의로 소유권이 이전된 뒤, 같은 날 국민은행 근저당권이 설정된 구조입니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원입니다.
다만 최저가가 감정가보다 크게 내려왔다는 사실과 ‘시세보다 싸다’는 판단은 구분해야 합니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 62,769,000원이지만, 지식산업센터의 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 가격 메리트 자체는 별도로 검증해야 합니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 최저가를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-16 리브타워 5층 522호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 지식산업센터 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이근태 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 62,769,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 575,379,305원 |
| 말소기준 | 2024.03.12. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 672,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제도 발생하지 않는 구조입니다. 2024.03.12. 국민은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 2025.09.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소됐으며 현재 소유자는 이근태입니다.
② 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 할인 여부는 별도 판단
감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 62,769,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준이며, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 43,938,300원, 5회 유찰 시 30,756,809원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,769,000원 | 610,760,842원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 43,938,300원 | 629,252,589원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 30,756,809원 | 642,196,814원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지지만, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 국민은행 측 미배당은 더 커집니다. 중요한 점은 이 숫자가 시세 할인율을 뜻하지는 않는다는 것입니다. 지식산업센터의 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,529,842원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 61,239,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 근저당권자 예상배당은 61,239,158원이고 미배당은 610,760,842원입니다. 신청채권액 575,379,305원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 공동담보 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 지식산업센터로 등재되어 있습니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 김포골드라인 양촌역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 외벽은 석재 등 마감, 시스템 창호가 설치되어 있습니다. 전기·급배수·위생·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 23M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며, 택지개발지구·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,161,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 경매 권리분석상 조사된 임차인은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 수준을 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 해당 호실의 이용 가능성, 공실 위험, 관리상태와 실제 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당이 제521호·제523호·제924호와 공동담보이므로 관련 부동산의 경매·변제 진행 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현황조사 및 현장 확인을 통해 최종 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공동담보 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보류
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸로 권리 구조는 단순합니다. 현재 최저가는 62,769,000원까지 내려왔고 3회 유찰됐지만, 공부상 지식산업센터라는 용도와 비교 가능한 실거래 자료 부재를 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라, 권리는 확인됐고 가격은 시장에서 다시 검증해야 하는 물건입니다. 특히 공동담보 근저당과 3회 유찰 이력을 감안하면 실제 수요와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
