인천지방법원 2025타경3543. 김포시 구래동 리브타워 9층 924호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 이근태이며, 등기부상 2024년 3월 12일 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 9월 2일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권의 채권최고액은 672,000,000원으로 감정가보다 상당히 크지만, 이는 공동담보가 설정된 채권최고액이며 해당 금액 전부를 이 호실만의 독립된 채무로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가격은 64,141,000원입니다. 3회 유찰된 결과로, 감정가의 약 34.3%에 해당합니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 물건의 이용상태는 감정요항표상 지식산업센터로 기재되어 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 기준으로 가격이나 임대수요를 판단할 수 없습니다. 특히 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로, 낮은 최저가격이 실제 시장가격 대비 할인인지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 미상

권리관계의 중심은 2024년 3월 12일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고, 이를 기준으로 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

임차인 조사에서 특정된 임차인은 없습니다. 그러나 감정요항표는 임대관계를 미상이라고 명시하고 있습니다. 실제 점유자, 임대차보증금, 전입 여부, 사업자등록이나 임차인의 대항요건 및 우선변제권 여부가 확인되지 않은 상황에서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다.

따라서 현 단계의 판단은 등기상 말소형이지만 임차인 인수 가능성은 추가 조사 필요입니다. 실제 임차인이 확인되는 경우에는 대항요건의 성립 시점과 말소기준권리의 선후관계, 배당요구 및 보증금 배당 여부를 다시 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건은 감정가 187,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가격이 64,141,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율만 보면 큰 폭의 가격 조정입니다. 하지만 현재 가격이 실거래 시세보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.

특히 지식산업센터는 주거용 부동산과 이용 목적 및 매수 수요가 다를 수 있습니다. 같은 건물 내 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격과 임대료, 실제 공실 및 매도 가능성을 검토해야 합니다. 감정가에서 크게 할인되었다는 이유만으로 저평가되었다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,141,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다. 국민은행 배당액은 채권최고액을 기준으로 산정되었으며, 실제 확정채권액 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 64,141,000원 중 집행비용으로 1,554,538원이 배정되고, 나머지 62,586,462원이 국민은행에 배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

근저당 채권최고액 기준 미배당은 609,413,538원에 달합니다. 그러나 이 금액은 채권자 측의 배당 부족액을 의미합니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 공동담보가 존재하므로 해당 채권최고액이 다른 담보물에도 관련되어 있다는 점을 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 확인사항은 남는다

현재 회차와 추가 유찰 시 예상되는 매각가격 및 배당 부족액은 다음과 같습니다. 추가 유찰 회차의 가격은 시나리오이며, 실제 매각조건이나 향후 진행 결과를 확정한 금액이 아닙니다.

추가 유찰에 따라 최저매각가격은 내려가고, 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가하는 구조입니다. 세 시나리오 모두 소유자 잔여금과 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

신청채권자인 국민은행의 청구금액은 575,379,305원입니다. 현재 회차의 예상배당액 62,586,462원으로는 신청채권자의 청구금액도 전액 충족되지 않습니다. 그렇더라도 일반적인 말소기준 근저당권의 배당 부족분이 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정요항표에는 김포골드라인 양촌역 남동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 설명되어 있습니다. 해당 위치 설명이 경매 대상 924호에도 일치하는지는 확인해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재하는 것으로 평가되어 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정요항표상 공부 용도는 지식산업센터입니다. 다만 구조 설명은 5층 521호 외 3개호를 대상으로 하고 있어 9층 924호의 개별 이용상태는 원본 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 감정요항표에는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물, 석재 등 외벽 마감 및 시스템 창호로 기재되어 있습니다. 건물의 정확한 적용 범위와 대상 호실을 대조해야 합니다.
• 설비. 기본적인 전기·급배수·위생·승강기·소화설비가 기재되어 있습니다. 실제 924호의 내부 설비 및 사용 가능 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 감정요항표상 동측으로 노폭 약 23m의 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있으므로 실제 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 토지 참고사항. 토지면적 2,495.0㎡, 공시지가 2,161,000원/㎡가 기재되어 있습니다. 이는 개별 호실의 전용면적이나 거래시세를 뜻하지 않습니다.
• 위반사항. 감정 관련 자료상 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 호실별 사항은 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않았습니다. 지식산업센터의 실제 매수 수요와 임대수요를 확인하지 않고 아파트와 같은 환금성을 기대해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 경매 대상 호수 확인. 매각 대상은 리브타워 9층 924호입니다. 감정요항표에 표시된 5층 521호 외 3개호와 동일한 평가 범위인지, 다른 물건의 설명이 함께 포함된 것인지 원본 감정평가서·건축물대장·등기부를 대조해야 합니다.
• 임대관계 및 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와 임대차계약, 보증금, 대항요건, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 특정된 임차인이 없다는 사실만으로 점유자가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 공동담보 관계 확인. 국민은행 근저당권은 리브타워 5층 521호·522호·523호를 공동담보로 표시하고 있습니다. 채권최고액 672,000,000원과 공동담보 범위, 배당 관련 사항을 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 조사. 같은 건물의 동일 용도·유사 면적 호실을 기준으로 최근 거래금액을 조사해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 용도 및 사용 가능성. 공부상 지식산업센터 기재가 실제 경매 대상에 해당하는지 확인하고, 입주 가능 업종·이용 제한·사업 목적과의 적합성을 검토해야 합니다.
• 임대수익과 공실 위험. 임대료 수준, 실제 공실 상태, 관리비, 시설 유지비 등을 조사해야 합니다. 현재 최저가가 낮더라도 장기 공실이나 낮은 임대수요는 경제성에 영향을 줄 수 있습니다.
• 자금계획. 입찰보증금, 잔금, 취득 관련 비용 및 금융기관 대출 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. 지식산업센터에 적용되는 대출조건을 주거용 아파트와 동일하게 가정하지 마세요.
• 매각기일 및 최저가 재확인. 매각기일은 2026.10.14로 기재되어 있습니다. 실제 진행 여부, 기일 변경, 매각조건 및 입찰보증금은 법원 매각공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 실거래 자료를 확인한 뒤 인수위험과 입찰가격을 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 64,141,000원입니다. 감정가 187,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가격이 감정가의 34.3%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

등기상으로는 국민은행 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 609,413,538원의 예상 미배당액도 그 자체로 낙찰자에게 승계되는 금액이 아닙니다. 이 점에서 확인된 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확합니다.

그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 감정요항표에는 경매 대상인 9층 924호와 다른 5층 호실들이 기재되어 있습니다. 실제 용도와 감정평가 범위, 점유관계 및 시장가격에 대한 검증이 남아 있습니다.

현재 결론은 가격 판단 보류입니다. 먼저 경매 대상 호실과 감정평가 범위의 일치 여부를 확인하고, 실제 임차관계와 동일 용도 호실의 실거래 시세를 대조해야 합니다. 이러한 확인을 거쳐야 최저가 64,141,000원이 합리적인 매수가격인지 판단할 수 있습니다.

등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 물건의 동일성·점유·시세 확인이 선행되어야 하는 경매입니다. 낮은 최저가 자체보다 그 가격으로 실제 무엇을 취득하는지가 중요합니다.