인천지방법원 2025타경3543. 김포 구래동 리브타워 5층 523호로, 감정평가상 공부 용도는 지식산업센터입니다. 소유자는 이근태이며, 2024.03.12 소유권이전과 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 672,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 2025.09.02 주식회사 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 보증금은 없고, 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 183,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 62,769,000원, 감정가의 34.3%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 특히 지식산업센터는 주거용 집합건물과 환금성·수요층이 다를 수 있으므로, 단순히 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경3543 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6871-16 리브타워 5층 523호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강10로133번길 75 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 지식산업센터 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 이근태 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 62,769,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 575,379,305원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
임차인 없음. 말소기준은 2024.03.12 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2025.09.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 최초 신영부동산신탁주식회사의 신탁등기도 이미 말소됐고, 현재 소유자는 이근태입니다. 따라서 확인된 권리관계 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.
해당 근저당권에는 리브타워 5층 521호·522호와 9층 924호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 본 523호 한 호실의 예상배당만으로 국민은행 전체 담보회수 구조를 단정할 수는 없지만, 본 경매물건의 매수인 인수 여부와는 별개의 문제입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 62,769,000원 | 34.3% | 610,760,842원 |
| 4회 유찰 시 | 43,938,300원 | 24.01% | 629,252,589원 |
| 5회 유찰 시 | 30,756,809원 | 16.81% | 642,196,814원 |
현재 최저가는 감정가에서 크게 내려와 있지만, 비교 가능한 최신 실거래가가 없어 62,769,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 확인되지 않습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요와 가격 수용성을 보수적으로 살펴야 할 신호입니다. 다음 회차로 내려갈수록 매각가는 낮아지지만, 국민은행 채권의 미배당액은 오히려 더 커집니다. 다만 그 미배당액은 매수인의 인수금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,769,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,529,842원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 672,000,000원 | 61,239,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 62,769,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 1,529,842원 후 국민은행에 61,239,158원이 배당되고, 채권최고액 기준 610,760,842원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 지식산업센터로 등재되어 있습니다.
- 주위환경. 김포골드라인 양촌역 남동측 인근으로, 주변에 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 김포골드라인 양촌역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며 외벽은 석재 등 마감, 창호는 시스템 창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기·급배수·위생·승강기·소화설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 23M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 김포한강신도시 택지개발지구에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수요 확인. 비교 가능한 매매 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 리브타워 지식산업센터의 실제 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재까지 3회 유찰됐으므로 가격 외에 호실 상태·수요·공실 가능성 등 반복 유찰의 배경을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 5층 521호·522호와 9층 924호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 관련 등기와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등 토지이용계획과 지식산업센터 이용 관련 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 핵심
이 물건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고, 2024.03.12 국민은행 근저당권이 말소기준이므로 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 해석이 더 어렵습니다. 감정가 183,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 62,769,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 게다가 이용상태가 지식산업센터인 만큼 권리의 단순함과 가격의 적정성은 별개로 봐야 합니다. 이 사건의 핵심은 남는 근저당 채권이 아니라, 현재 가격에서 실제 수요와 환금성이 받쳐주는지 확인하는 데 있습니다.
