인천지방법원 2025타경34206. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층 128호입니다. 사건의 용도 표시는 ‘기타’이고, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설), 현황 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사대건푸드이며, 2023.03.29. 거래가액 805,805,329원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 별내농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,160,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
말소기준 뒤로 다수의 가압류와 압류가 붙었고 2025.08.13. 현재 사건의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.04.24.에는 위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 권리관계 자체보다는 공실 상태의 지원시설 가격을 어떻게 검증하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층128호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사대건푸드 · 2023.03.29. 거래가액 805,805,329원 |
| 감정가 / 최저가 | 663,000,000원 / 324,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 2,005,155,171원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 임차관계 | 현황 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.29. 별내농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 이후 중소기업은행·신용보증기금·경기신용보증재단·서울보증보험주식회사·중소벤처기업진흥공단· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 김포시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸합니다.
② 가격 판단 — 51% 하락했지만 ‘싸다’고 말할 수는 없다
감정가는 663,000,000원, 현재 최저매각가는 324,870,000원으로 감정가의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 227,409,000원, 4회 유찰 시 159,186,300원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 해당 호실은 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)이고 현황 공실입니다. 가격 판단은 동일 건물·유사 지원시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,348,180원 |
| 2. 근저당권 · 별내농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 319,521,820원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 22,864,235원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 20,809,882원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,917,040원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 152,084,497원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 324,870,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 5,348,180원을 제외한 319,521,820원이 근저당권에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 총 채권액 2,782,675,654원 대비 부족액은 2,463,153,834원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 호수초등학교 북동측 인근으로, 대단위 아파트단지·지식산업센터·중소규모공장·창고·농경지 등이 혼재하는 시가지주변 공장지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이나 현황은 공실 상태입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층에 위치하며, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,160,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 663,000,000원 대비 49%라는 숫자만으로 낙찰가 상한을 정하지 말고 동일 건물·유사 지원시설의 실제 거래를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 점유관계 원본 대조. 신고 임차인은 없으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 최신 현황조사와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023.03.29. 설정된 별내농업협동조합 근저당권이 2024.04.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 부족액은 2,463,153,834원이지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 많이 됐다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2023.03.29. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 663,000,000원에서 2회 유찰돼 324,870,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 이용상태도 공장 지원시설·현황 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격 검증과 환금성 확인이 승부처입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다, 실제 시장에서 이 호실과 유사한 공간이 얼마에 거래되고 임대되는지를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
