인천지방법원 2025타경34206. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층 130호입니다. 공부상 이용상태는 공장(지원시설-근린생활시설)이고 감정 현황은 공실입니다. 주식회사대건푸드는 2023.03.29 거래가액 480,876,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 별내농업협동조합 명의 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 다수의 가압류와 김포시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 206,290,000원으로 감정가 421,000,000원의 49%까지 하락했습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 현황 공실의 지원시설이라는 점 때문에 실제 임대수요와 매매환금성 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층 130호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사대건푸드 · 2023.03.29 거래가액 480,876,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 206,290,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,005,155,171원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.29 별내농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 중소기업은행, 신용보증기금, 경기신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단의 가압류와 현재 임의경매개시결정, 김포시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가 421,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 206,290,000원입니다. 이후 시나리오는 3회 유찰 시 144,403,000원, 4회 유찰 시 101,082,100원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 206,290,000원 | 2,580,073,714원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 144,403,000원 | 2,641,094,296원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 101,082,100원 | 2,683,808,703원 |
③ 예상배당표 (매각가 206,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,688,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 202,601,940원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 22,864,235원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 20,809,882원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,917,040원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 152,084,497원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,782,675,654원 중 채권자 예상배당은 202,601,940원, 미배당액은 2,580,073,714원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당모형입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 호수초등학교 북동측 인근. 주위는 시가지주변 공장지대로 대단위 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모공장, 창고, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이고 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물의 1층 130호입니다. 외벽은 복층유리 및 복합판넬, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.
- 공시지가. 2,160,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정 당시 현황은 공실이고 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유·사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 시세를 별도로 조사. 현재 최저가 206,290,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 지원시설의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 공장(지원시설-근린생활시설)이라는 이용형태가 본인의 사용·임대 계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 공실 기간 동안 발생할 관리비·보유비용과 실제 임차 수요를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023.03.29 근저당, 2024.04.24 근저당권 이전, 후순위 가압류·압류 및 현재 경매개시결정의 최신 상태를 입찰 전 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2023.03.29 별내농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰돼 최저가도 감정가의 49%인 206,290,000원까지 내려왔습니다.
하지만 핵심은 여기서부터입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장 지원시설인 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 비교 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 시장조사 후 판단”입니다. 입찰 전 동일 건물과 인근 지원시설의 최근 실거래·임대료·공실률을 직접 확인하는 것이 이 사건의 가장 중요한 마지막 검증입니다.
