206,290,000원
인천지방법원 2025타경34206. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층129호입니다. 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이며 현재 공실입니다. 현 소유자는 주식회사대건푸드로, 2023.03.29 거래가액 480,876,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 별내농업협동조합이 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 중소기업은행·신용보증기금·경기신용보증재단·서울보증보험주식회사·중소벤처기업진흥공단· 소상공인시장진흥공단 등의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤입니다. 별내농업협동조합의 근저당권은 2024.04.24 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사 명의입니다. 등기상 후순위 미배당이 커도 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층129호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 김포한강5로 321 |
| 용도 / 현황 | 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사대건푸드 (2023.03.29 거래가액 480,876,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 206,290,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,005,155,171원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.03.29 별내농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
핵심은 2023.03.29 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 가압류와 현재 경매개시결정, 김포시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.05.23 농업협동조합자산관리회사가 넣었던 이전 경매개시결정은 2025.06.24 취하되어 2025.06.26 등기가 말소됐고, 2025.08.13 현재 사건의 경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 206,290,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세를 직접 비교할 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 물건은 주거용이 아니라 공장 지원시설-근린생활시설이고 현황 공실이므로, 주변 유사 지원시설·근린생활시설의 매매가격과 임대수준을 별도로 확인해야 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 206,290,000원 | 2,580,073,714원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 144,403,000원 | 2,641,094,296원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 101,082,100원 | 2,683,808,703원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 측 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락에 따라 대항력 임차보증금이 늘어나 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 회차의 권리상 실질취득은 206,290,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,688,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 202,601,940원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 22,864,235원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 20,809,882원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,917,040원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 152,084,497원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,782,675,654원 중 예상 배당액은 202,601,940원이고, 미배당은 2,580,073,714원입니다. 집행비용 3,688,060원을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당 배당에 사용되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호수초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·지식산업센터·중소규모공장·창고·농경지 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이며 현황은 공실 상태입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물의 1층이며 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)이며 택지개발지구·성장관리권역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,160,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 김포한강 듀클래스 및 인근 유사 1층 지원시설·근린생활시설의 거래가격을 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용상태를 현장과 현황조사에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 별내농업협동조합 근저당은 채권최고액 2,160,000,000원, 공동담보목록 제2023-513호입니다. 근저당권 이전 내역까지 함께 대조하세요.
- 과거 경매 이력 확인. 2024.05.23 경매개시결정은 2025.06.24 취하 후 2025.06.26 말소됐고, 현재 사건은 2025.08.13 새로 경매개시결정이 등기됐습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2023.03.29 별내농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 다수 가압류와 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고 임차인은 없고 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 이미 2회 유찰돼 421,000,000원의 감정가에서 206,290,000원, 즉 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 공장 지원시설-근린생활시설·현황 공실입니다. 실거래 시세 검증 없이 ‘반값이니 싸다’고 결론내릴 근거는 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점, 가격 적정성은 보류. 주변 유사시설의 실제 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
