인천지방법원 2025타경34206. 김포시 구래동 김포한강 듀클래스 1층 128-1호입니다. 등기상 소유자는 주식회사대건푸드이고, 2023.03.29 거래가액 418,908,930원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 별내농업협동조합이 채권최고액 2,160,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 붙은 가압류 7건과 현재 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
2024.04.24에는 위 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 2024.05.23에도 임의경매가 한 차례 개시됐으나 2025.06.24 취하됐고, 2025.08.13 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 현재 회차는 두 번 유찰된 뒤 최저가가 168,070,000원까지 내려온 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층128-1호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사대건푸드 (2023.03.29 소유권이전 · 거래가액 418,908,930원) |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 168,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,005,155,171원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 말소기준 | 2023.03.29 을구 1번 근저당권 · 별내농업협동조합 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.03.29 을구 1번 근저당권입니다. 이후 중소기업은행, 신용보증기금, 경기신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 중소벤처기업진흥공단, 소상공인시장진흥공단 등의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
| 점유·임차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 · 현황 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 343,000,000원, 현재 최저매각가는 168,070,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰되며 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 감정평가 이용상태는 아파트가 아니라 공장 지원시설·근린생활시설이고 현재 공실입니다. 주위도 대단위 아파트단지뿐 아니라 지식산업센터·중소규모 공장·창고·농경지가 혼재합니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 가격에서 수요와 환금성을 별도로 검증해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,980원 |
| 2. 근저당 · 별내농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 164,917,020원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 22,864,235원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 20,809,882원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 61,917,040원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 152,084,497원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,782,675,654원, 총 배당액은 164,917,020원이며 미배당액은 2,617,758,634원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 호수초등학교 북동측 인근이며, 대단위 아파트단지·지식산업센터·중소규모 공장·창고·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이고 현황은 공실입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물의 1층 호실이며 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함되고 중로2류에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 2,160,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타, 평지이며 토지면적은 13,824.9㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%여도 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터 지원시설·근린생활시설 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현황 공실인 만큼 임대수요, 예상 임대료, 공실기간과 관리비 부담을 현장에서 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 아파트가 아니라 공장 지원시설·근린생활시설입니다. 실제 사용계획이 건축물대장상 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2023-513호가 기재되어 있습니다. 실제 채권·배당관계는 공동담보 전체와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 경매 이력 확인. 2024.05.23 임의경매개시결정은 2025.06.24 취하됐고, 2025.08.13 현재 사건의 경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 추정에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다. 체납관리비와 세금 관련 부담을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.29 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가 343,000,000원의 49%인 168,070,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다.
더구나 감정평가상 용도는 공장 지원시설·근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 이미 두 차례 유찰된 점까지 고려하면, 이 물건은 “권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 별도 검증”이 핵심입니다. 낮아 보이는 최저가보다 실제 시장에서 얼마에 거래되고 얼마에 임대되는지가 입찰가를 결정해야 합니다.
