청주지방법원 2025타경50969. 청주시 상당구 수동의 수동카페1주건축물제1동 비101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 560,000,000원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,883,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2018.01.26 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권 438,000,000원입니다. 이후 현존하는 열린신용협동조합·국·백인수의 근저당권과 국·청주시 압류, 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가보다 크게 싸다”가 아닙니다. 감정평가서상 용도는 근린생활시설이고, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 65,883,000원이 실제 시장가보다 낮은지를 직접 확인할 근거가 없습니다. 여기에 6회 유찰이라는 이력이 이미 쌓여 있어, 가격 자체보다 환금성·현장 이용상태·개별 상가 수요를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50969 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 황교일 |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 65,883,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 1,830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상1층 |
| 현황상 위치 | 공부상 지하1층이나 서측 도로 기준 현황상 지상에 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.01.26 세종중앙농업협동조합 근저당권 438,000,000원입니다. 같은 날 황교일에게 소유권이 이전됐고, 이후 열린신용협동조합 근저당권 330,000,000원, 국 근저당권 497,532,660원, 백인수 근저당권 750,000,000원과 압류 등이 이어졌습니다. 데이터상 이들 현존 권리는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 김우재 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우재 | 2019.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김우재 1명입니다. 전입일은 2019.02.22로 말소기준권리인 2018.01.26보다 늦어 데이터 판정상 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 다만 대항력이 없으므로 보증금 미상이라는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 볼 수는 없습니다.
③ 배당 구조 (매각가 65,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,585,894원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 438,000,000원 | 64,297,106원 |
| 2. 근저당 · 열린신용협동조합 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국 | 497,532,660원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 백인수 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 65,883,000원 가정 시 집행비용 1,585,894원을 제외한 64,297,106원이 세종중앙농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 시나리오입니다. 총 채권액 2,015,532,660원 대비 미배당액은 1,951,235,554원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 가격 — 11.76%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가 65,883,000원은 감정가 560,000,000원의 11.76%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 46,118,100원, 32,282,669원까지 낮아집니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가 대비 저평가 여부를 판정할 수 없습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 위치. 대성여자상업고등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외, 서측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접토지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 918.2㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 고도지구, 주거용지, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함·접합니다.
- 공시지가. 1,010,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 / 지상1층이며 기본적인 위생·급배수설비와 승객용승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 위치 확인. 공부상 지하1층과 서측 도로 기준 현황상 지상이라는 차이를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 김우재는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 65,883,000원이 시장가보다 낮다는 전제를 두지 말고 주변 근린시설 매매·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 6회 유찰된 근린생활시설이라는 점을 감안해 재매각 가능성과 실제 사용자 수요를 우선 점검해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국·청주시 관련 권리가 존재하고 배당표에도 당해세·최우선변제 미반영 가능성이 있으므로 배당순위와 조세채권을 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 열린신용협동조합·국·백인수 관련 근저당에는 비102호·비103호·비104호 공동담보 내용이 있으므로 전체 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 환금성’이 어려운 물건
등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 김우재도 2019.02.22 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체보다 어려운 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 560,000,000원이 6회 유찰되어 65,883,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 근린생활시설이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 11.76%니까 싸다”가 아니라, 왜 6회 유찰됐는지를 현장과 시장에서 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
