청주지방법원 2025타경50969. 청주시 상당구 수동의 수동카페1주건축물제1동 비104호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 370,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 43,530,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 감정가 대비 11.76%입니다.
그러나 이 물건은 감정가 할인율만으로 판단하기 어렵습니다. 별도 실거래 시세가 확인되지 않고, 일반 주택이 아닌 근린생활시설입니다. 게다가 공부상 지하1층이지만 서측 도로를 기준으로는 현황상 지상에 소재한다고 조사됐습니다. 6회 유찰이라는 사실 자체도 현재 가격대에서 시장의 수요와 환금성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50969 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비104호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 |
| 소유자 | 황교일 |
| 소유권 취득 | 2018.01.26. · 거래가액 507,845,952원 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 43,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 청구액 | 1,830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.01.26. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 열린신용협동조합 근저당, 국 근저당, 백인수 근저당, 국 압류, 청주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 이기헌 근저당과 2018년 웰컴저축은행 근저당, 과거 가압류 및 이전 경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우재 | 2019.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인된 실제 점유자는 김우재 1명입니다. 전입신고일은 2019.02.22.로 말소기준권리인 2018.01.26.보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 판단하지 않습니다. 대항력이 없기 때문에 보증금이 밝혀지더라도 그 보증금을 매수인이 대항력에 의해 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 현재 배당 — 매각대금 대부분이 선순위 근저당으로
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,183,540원 |
| 1. 세종중앙농업협동조합 근저당 | 324,000,000원 | 42,346,460원 |
| 2. 열린신용협동조합 근저당 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 국 근저당 | 497,532,660원 | 0원 |
| 4. 백인수 근저당 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 43,530,000원 가정. 채권자 총 청구 기준액 1,901,532,660원 중 42,346,460원이 배당되고 1,859,186,200원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 43,530,000원 | 42,346,460원 | 1,859,186,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 30,470,999원 | 29,522,521원 | 1,872,010,139원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 21,329,699원 | 20,545,764원 | 1,880,986,896원 | 0원 |
⑤ 현황·입지 — 공부상 지하, 서측 도로 기준 현황은 지상
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대성여자상업고등학교 북동측 인근이며, 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 건물 규모는 지하2층·지상1층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 승객용 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 노폭 약 8미터 내외, 서측 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 918.2㎡, 상업용 건부지이며 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 고도지구, 주거용지, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등이 포함·접합됩니다.
- 현황 차이. 공부상 지하1층이지만 서측 도로 기준으로는 현황상 지상에 소재합니다.
- 지번 정리. 등기·집합건축물대장에는 수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336 지상으로 기재돼 있으나 81-289·81-335·81-336은 2018.05.10. 수동 81-20에 합병됐고 현재 토지대장·현황은 수동 81-20 단일 지상입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 김우재의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 인수금은 0원이더라도 현 점유자의 실제 사용 상태와 인도 일정을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 층수 확인. 공부상 지하1층과 서측 도로 기준 현황 지상의 차이를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 근린시설 수요 확인. 감정가 할인율보다 해당 호실의 실제 임대·영업 수요 및 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·고도지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등 이용 제한을 실제 영업계획과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용·담보권 배당 추정 외 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76%”보다 “왜 6번 유찰됐나”가 중요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.01.26. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 김우재는 그 이후인 2019.02.22. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 370,000,000원에서 6회 유찰된 결과 최저가는 43,530,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고 용도는 근린생활시설입니다. 공부와 현황의 층 위치 차이도 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만 가격 적정성과 환금성은 별도 검증이 필요한 유형입니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다, 6회 유찰의 이유를 현장에서 확인하는 것이 우선입니다.
