85,884,000원
청주지방법원 2025타경50969. 수동카페1주건축물제1동 비102호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 황교일이며 2018.01.26 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 880,602,040원입니다. 같은 날 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 576,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
그 뒤 열린신용협동조합 330,000,000원, 국 497,532,660원, 백인수 750,000,000원의 근저당과 국·청주시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 경매개시결정도 2025.03.17 접수된 후순위 권리입니다. 배당 부족액이 매우 크더라도 그것과 매수인이 떠안을 권리는 별개입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50969 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 황교일 · 2018.01.26 소유권이전 등기 · 거래가액 880,602,040원 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 85,884,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 6회 유찰 · 감정가 대비 11.76% |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 1,830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상1층 |
| 공부·현황 | 공부상 지하1층이나 서측 도로 기준 현황상 지상에 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
핵심은 2018.01.26 세종중앙농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 열린신용협동조합·국·백인수의 근저당, 국·청주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 2019년·2021년·2023년에도 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었지만 각각 취하돼 등기가 말소된 이력이 있습니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없지만 배당정보는 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우재 | 2019.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김우재의 전입신고는 2019.02.22로 말소기준권리인 2018.01.26 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 보증금이 매수인에게 대항하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 점유자는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 구조 — 6회 유찰, 그러나 ‘싸다’ 판단은 별개
감정가 730,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 85,884,000원, 감정가 대비 11.76%입니다. 다음 시나리오에서는 7회 유찰 시 60,118,799원, 8회 유찰 시 42,083,159원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 85,884,000원 | 83,938,088원 | 2,069,594,572원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 60,118,799원 | 58,636,661원 | 2,094,895,999원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 42,083,159원 | 40,925,662원 | 2,112,606,998원 | 0원 |
여기서 주의할 점은 낮은 감정가 대비 비율 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않는다는 것입니다. 이 물건은 근린생활시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 현재 가격이 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거로 감정가 대비 할인율만 사용해서는 안 됩니다. 반복 유찰이라는 결과 자체를 가격·용도·환금성에 대한 보수적 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,945,912원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 576,000,000원 | 83,938,088원 |
| 3. 근저당 · 열린신용협동조합 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 국 | 497,532,660원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 백인수 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,153,532,660원, 채권자 배당액은 83,938,088원, 미배당액은 2,069,594,572원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 지하2층 / 지상1층 규모입니다.
- 입지. 청주시 상당구 수동 대성여자상업고등학교 북동측 인근으로, 주위에 단독주택과 근린생활시설이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 약 8미터 내외, 서측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며 도로의 포장상태와 계통성은 보통입니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·고도지구·주거용지에 해당하고, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등과 관련됩니다.
- 토지. 토지면적 918.2㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 지하1층이나 서측 도로 기준 현황상 지상에 소재합니다. 등기·집합건축물대장에는 수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336 지상으로 등재돼 있으나 81-289·81-335·81-336은 2018.05.10 수동 81-20에 합병됐습니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도에 더해 이미 6회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율보다 실제 상권 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김우재의 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유 범위를 원본 서류와 현장에서 확인하세요. 전입일은 기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
- 현황·공부 대조. 공부상 지하1층과 서측 도로 기준 현황상 지상이라는 차이를 직접 확인하고 출입 동선과 영업 가시성을 함께 보세요.
- 합병 필지 확인. 기존 81-289·81-335·81-336이 2018.05.10 수동 81-20에 합병된 내용을 등기·토지대장·현황과 대조하세요.
- 유찰 원인 점검. 6회 유찰된 근린생활시설입니다. 현재 최저가 85,884,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 이용성과 수요를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.01.26 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김우재의 전입도 2019.02.22로 기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 물건 자체는 근린생활시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 공부상 지하1층과 현황상 도로 기준 지상이라는 차이, 과거 필지 합병, 보증금·우선변제 관계가 확인되지 않은 점유까지 함께 확인해야 합니다. 감정가 730,000,000원에서 최저가 85,884,000원으로 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·현황·환금성 검증 부담은 높은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
