청주지방법원 2025타경50969. 청주시 상당구 수동의 수동카페1주건축물제1동 비103호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 황교일이며 2018.01.26. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 759,345,276원입니다. 같은 날 설정된 세종중앙농업협동조합의 채권최고액 492,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 열린신용협동조합 근저당, 국 명의 근저당, 백인수 근저당과 압류 등이 이어졌지만 제공된 권리분석에서는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 경매개시결정과 일부 근저당·가압류는 이미 취하·해지·말소된 이력이 있습니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자가 넘겨받는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경50969 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 수동 81-20 수동카페1주건축물제1동 지하1층 비103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 / 지상1층 |
| 소유자 | 황교일 · 2018.01.26. 소유권이전 · 거래가액 759,345,276원 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 74,119,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 1,830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.26. 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 열린신용협동조합 근저당은 2018.06.11., 국 명의 근저당은 2018.07.17., 백인수 근저당은 2019.03.29. 설정되어 모두 말소기준보다 늦습니다. 국 압류와 청주시 압류, 현재의 2025.03.17. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우재 | 2019.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김우재 1명입니다. 전입일 2019.02.22.은 말소기준권리인 2018.01.26.보다 늦으므로 제공된 분석상 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 대항력 때문에 승계하는 구조로 보이지 않습니다.
③ 가격 — 630,000,000원에서 74,119,000원까지
감정가는 630,000,000원, 현재 최저매각가는 74,119,000원으로 감정가의 11.76% 수준입니다. 이미 6회 유찰된 상태입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 74,119,000원 | 72,384,858원 | 1,997,147,802원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 51,883,300원 | 50,549,401원 | 2,018,983,259원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 36,318,310원 | 35,264,580원 | 2,034,268,080원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 74,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,734,142원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 492,000,000원 | 72,384,858원 |
| 2. 근저당 · 열린신용협동조합 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국 | 497,532,660원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 백인수 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,069,532,660원 중 현재 회차 예상 채권 배당은 72,384,858원이고, 미배당은 1,997,147,802원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현황 — 공부상 지하1층, 서측 도로 기준 현황 지상
이 물건은 공부상 지하1층으로 등재되어 있으나, 현황상 서측 도로 기준으로 지상에 소재합니다. 또한 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 수동 81-20, 81-289, 81-335, 81-336 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 81-289, 81-335, 81-336은 2018.05.10. 수동 81-20과 합병됐고, 토지대장과 현황은 수동 81-20 단일 지상으로 정리되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대성여자상업고등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 8미터 내외, 서측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 918.2㎡, 공시지가는 1,010,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·주거용지와 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉·접합되어 있습니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상1층 규모이며 기본적인 위생·급배수설비와 승객용승강기설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김우재의 전입일은 2019.02.22.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서를 대조하세요.
- 현황 위치 확인. 공부상 지하1층과 서측 도로 기준 현황 지상이라는 차이를 실제 출입구·도로 레벨과 함께 확인하세요.
- 6회 유찰 원인 점검. 감정가 630,000,000원에서 74,119,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 이용성·임대수익·공실 가능성과 매수 수요를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 열린신용협동조합·국·백인수 근저당에는 비101호·비102호·비104호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 현황과 환금성
이 사건은 말소기준인 2018.01.26. 세종중앙농업협동조합 근저당 이후의 존속 권리가 매각으로 소멸하고, 김우재의 전입도 2019.02.22.로 늦어 대항력 임차보증금 승계 구조는 아닙니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 6회 유찰된 근린시설이고, 실거래 시세 자료가 없어 74,119,000원이라는 최저가 자체를 “저렴하다”고 평가할 수는 없습니다. 여기에 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 실제 임차인 1명과 공부상 지하1층·현황상 서측 도로 기준 지상이라는 특성이 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 현장 이용성·점유관계·배당 원본과 실제 환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 사건입니다.
