대구지방법원 2025타경5354. 예천군 호명읍 골드온천타워 6층 602-1호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 강성구이며, 2020.02.07 소유권이전 등기 당시 거래가액은 438,700,000원입니다. 같은 날 안동농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 2022.05.02 박상복의 후순위 근저당 48,000,000원, 2025.06.19 임의경매개시결정, 2026.01.30 예천군 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리 자체의 인수 부담은 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 입찰 전 현장 및 원본서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 602-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 · 10층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 강성구 · 2020.02.07 소유권이전 · 거래가액 438,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 51,622,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원
말소기준은 2020.02.07 안동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 강성구입니다. 2022.05.02 설정된 박상복 근저당 48,000,000원은 후순위이며, 이후 경매개시결정과 예천군 압류도 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
② 가격 해석 — 감정가의 24.01%, 그러나 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 51,622,000원으로 감정가 215,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 비율은 감정가 대비 경매 회차 하락률일 뿐 실제 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 없어 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 51,622,000원 | 597,707,196원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 36,135,400원 | 612,915,037원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 25,294,780원 | 623,560,526원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라, 이 근린시설 자체가 향후 얼마에 임대·사용·재매각될 수 있는지를 별도로 검증하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,329,196원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 50,292,804원 |
| 2. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액은 채권최고액 기준입니다. 현재 최저가에서는 집행비용 1,329,196원을 제외한 50,292,804원이 선순위 안동농업협동조합에 배당되고, 박상복 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 합계 648,000,000원 대비 미배당은 597,707,196원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근의 골드온천타워로, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물의 6층입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역, 가축사육제한구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,899.1㎡, 공시지가 2,079,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰된 점은 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있다는 신호입니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 602-1호의 실제 영업자·점유자·임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 구분상가 경계 확인. 감정평가는 602-1호·602-2호·603-1호·603-2호를 함께 서술하고 있습니다. 602-1호의 출입구·내부 경계·설비 독립성을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합 및 박상복 근저당에는 다른 호실과의 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 실제 채권잔액과 타 호실 경매 진행상황을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 51,622,000원이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 시세보다 낮다고 판단하지 말고, 인근 상가 매매·임대 사례와 실제 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 예천군 압류·배당 확인. 압류 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만, 실제 조세채권 배당관계가 배당표에 미치는 영향은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 제1종 근린생활시설 이용상태와 일반상업지역·지구단위계획구역·온천공보호구역 등 규제 조건이 향후 사용계획에 맞는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 증명되지 않았다”
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.07 안동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 51,622,000원이고 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 제1종 근린생활시설이 이미 4회 유찰됐고, 현재 가격은 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 표현할 근거는 없습니다. 더구나 임대관계가 미상이고 여러 호실에 걸친 공동담보 관계도 있습니다. 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 추가 검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 상가가치와 출구가격을 확인할 수 있느냐입니다.
