대구지방법원 2025타경5354. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 6층 602-1호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 현재 소유자는 강성구이며, 2020.02.07 소유권이전 당시 거래가액은 438,700,000원으로 등기되어 있습니다. 같은 날 안동농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2022.05.02 박상복 명의의 채권최고액 48,000,000원 근저당권, 2025.06.19 임의경매개시결정, 2026.01.30 예천군 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 602-1호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 |
| 소유자 | 강성구 · 2020.02.07 소유권이전 · 거래가액 438,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 73,745,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.02.07 안동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 603호와 공동담보로 설정되었다가 구분 이후 603-1호·603-2호에도 공동담보가 이어진 구조입니다. 2022.05.02 박상복 근저당권 역시 602-2호·603-1호·603-2호와 공동담보로 등기되어 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 215,000,000원이고 현재 최저매각가는 73,745,000원입니다. 이미 3회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 34.3% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득금액도 73,745,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 575,982,410원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 51,621,500원 | 597,707,687원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 36,135,050원 | 612,915,381원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 데이터에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자에게 배당되지 못하는 금액과 낙찰자가 추가로 떠안는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,745,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,727,410원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 72,017,590원 |
| 2. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 648,000,000원 중 예상배당은 72,017,590원, 미배당은 575,982,410원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 경북도서관 북측 인근 골드온천타워에 위치하며, 부근은 아파트단지와 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물의 6층 구분상가입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역에 포함되며, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자와 임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합과 박상복 근저당권이 다른 구분호와 공동담보로 연결되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 73,745,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 인근 근린생활시설 거래·임대상황을 확인하세요.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 가격 하락 자체와 실제 환금성·수익성을 분리해 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 575,982,410원은 현재 배당계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.07 안동농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·경매개시·압류가 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 73,745,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 제1종 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 감정가 215,000,000원에서 73,745,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 비교 없이 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 점유·환금성은 추가 확인. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격을 실제 상가 시장이 받아줄 수 있는지에 있습니다.
