67,571,000원
대구지방법원 2025타경5354. 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 6층 603-2호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 등기상 소유자는 강성구이고, 2020.02.07. 설정된 안동농업협동조합 근저당권의 채권최고액 600,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 박근홍의 근저당권 60,000,000원, 박상복의 근저당권 48,000,000원, 경매개시결정과 예천군 압류가 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 단순합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 확인된 임차인 신고내역은 없지만, 실제 점유·임대관계까지 없다고 단정할 수는 없으므로 현장 점유 상태와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 603-2호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층 |
| 소유자 | 강성구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.02.07. 안동농업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 다른 골드온천타워 호실과 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 박근홍 근저당권 60,000,000원, 박상복 근저당권 48,000,000원, 임의경매개시결정, 예천군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 197,000,000원, 현재 최저매각가는 67,571,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 제공된 회차 자료에는 현재 가격이 감정가의 34% 수준으로 표시됩니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 많이 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 642,045,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 47,299,700원 | 46,048,305원 | 661,951,695원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 33,109,789원 | 32,113,813원 | 675,886,187원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 642,045,278원에서 661,951,695원, 675,886,187원으로 커집니다. 즉 유찰의 직접 효과는 후순위 채권자의 회수 감소이지, 그 자체가 매수인에게 시세 차익을 보장한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,278원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 65,954,722원 |
| 2. 근저당 · 박근홍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 708,000,000원 중 채권자 예상배당은 65,954,722원, 총 미배당은 642,045,278원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 근저당권은 공동담보이므로 실제 배당과 잔존채권은 다른 공동담보물의 처리에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 경북도서관 북측 인근의 골드온천타워로, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,899.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 2,079,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물의 6층이며, 공동 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 3회 유찰만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 골드온천타워 및 인근 근린시설의 실제 거래·임대 조건을 대조해 67,571,000원의 적정성을 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현재 영업자·점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 선순위 안동농업협동조합 근저당권은 다른 호실과 공동담보입니다. 공동담보물의 매각·배당 진행상황을 함께 확인해야 실제 채권잔액을 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 관리비·운영비. 상가 관리비·공용부분 체납 여부와 실제 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 상권·환금성. 제1종 근린생활시설의 매수층과 임차수요, 공실 위험을 확인한 뒤 향후 재매각 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건은 권리구조 자체보다 가격과 환금성이 더 중요한 물건입니다. 2020.02.07. 안동농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이미 3회 유찰돼 최저가가 67,571,000원까지 내려왔고, 정작 이를 검증할 실거래 자료와 임대관계는 확인되지 않았습니다. 현재 가격을 감정가와만 비교해 싸다고 결론내리기보다, 실제 상가 거래·점유·임대수익·공실과 환금성을 먼저 확인하는 것이 맞습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 그 숫자를 뒷받침할 실제 상권과 수익성입니다.
