대구지방법원 2025타경5354. 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 6층 603-2호로, 감정평가서상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 권리의 기준점은 2020년 2월 7일 설정된 안동농업협동조합 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다. 이후 박근홍 근저당권 60,000,000원, 박상복 근저당권 48,000,000원, 예천군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 47,300,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 크게 하락했다는 사실과 실제 시장가치가 싸다는 판단은 별개입니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없고 이미 4회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 매력이 높다고 평가하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층603-2호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층 |
| 소유자 | 강성구 · 2020.02.07. 소유권이전 · 거래가액 428,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 47,300,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.02.07. 안동농업협동조합 근저당권 600,000,000원입니다. 이후의 박근홍 근저당권 60,000,000원, 박상복 근저당권 48,000,000원, 경매개시결정 및 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 — 감정가 24.01%지만 실거래 비교자료 없음
현재 회차는 4회 유찰 상태로 최저매각가가 47,300,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 197,000,000원과 비교하면 24.01%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 33,109,999원, 6회 유찰 시 23,176,999원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 47,300,000원 | 24.01% | 661,951,400원 |
| 5회 유찰 시 | 33,109,999원 | 16.81% | 675,885,981원 |
| 6회 유찰 시 | 23,176,999원 | 11.76% | 685,640,187원 |
③ 예상배당표 (매각가 47,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,251,400원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 46,048,600원 |
| 2. 근저당 · 박근홍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 708,000,000원, 예상 배당액은 46,048,600원, 미배당액은 661,951,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근 골드온천타워로, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물이며 공동 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황 점유자와 실제 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰된 사실을 전제로 현장 수요·임대 가능성과 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합 근저당권과 박상복 근저당권에는 골드온천타워 내 다른 구분건물이 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당 한계. 현재 최저가 기준 채권 미배당액이 661,951,400원이며, 후순위 근저당권에는 예상 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.02.07. 안동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 단순히 “감정가의 24.01%”라는 숫자로 결론 내리기 어렵습니다. 이미 4회 유찰되었고 최근 실거래 비교자료가 없으며 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·점유·환금성 검증이 입찰의 승부처인 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
