대구지방법원 2025타경5354. 예천군 호명읍 산합리 ‘골드온천타워’ 6층 603-1호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 강성구이고, 등기상 2020.02.07 안동농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준권리이며 이후 설정된 박근홍의 60,000,000원 근저당, 박상복의 48,000,000원 근저당, 경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

현재 최저매각가는 52,342,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 근린시설은 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 4회 유찰됐기 때문에, 현재 가격 자체보다 실제 임대수익·공실 가능성·상권 내 매매가격·관리비와 영업 적합성을 별도로 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2020.02.07 안동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 박근홍의 근저당권 60,000,000원, 박상복의 근저당권 48,000,000원, 안동농업협동조합의 임의경매개시결정, 예천군의 압류가 이어졌고, 이들은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 가격 구조 — 감정가 24.01%, 그러나 ‘싸다’고 단정할 수 없다

이 물건은 감정가 218,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가가 52,342,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 매각가를 그대로 가정하면 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액도 52,342,000원입니다.

다만 가격 판단은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 상권에서 실제로 얼마에 거래되고, 얼마의 임대수익을 낼 수 있는지가 기준이 돼야 합니다. 이 사건에서는 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 4회 유찰이라는 결과 자체가 시장의 응찰 강도가 낮았다는 점을 보여주므로, 가격 가점보다 환금성과 수익성 검증이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 52,342,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 708,000,000원 중 50,999,844원이 배당되고, 미배당은 657,000,156원입니다. 후순위 근저당은 배당이 없지만 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 경북도서관 북측 인근 골드온천타워에 위치하며, 부근은 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 용도. 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물이며, 공동 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 50미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
• 규제. 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역, 가축사육제한구역 등에 포함되며 도로구역과 광로2류·대로3류·중로2류 등에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 상가 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 골드온천타워와 인근 상가의 실제 매매·임대 수준을 확인하세요.
• 수익성 검증. 제1종 근린생활시설의 업종 가능 범위, 예상 임대료, 공실 기간과 관리비를 포함해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
• 공동담보 확인. 안동농업협동조합 근저당은 다른 구분건물과 공동담보 관계가 있으므로 배당과 채권관계는 등기 원문을 다시 확인하세요.
• 후순위 권리. 박근홍·박상복 근저당과 예천군 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
• 관리비·세금. 상가 관리비 체납과 당해세 등 배당 시뮬레이션 밖 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 환금성은 별개다

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.07 안동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 근린시설이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 최저가 52,342,000원이 감정가 218,000,000원의 24.01%라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 볼 근거는 되지 않습니다. 권리는 정리되는 구조, 가격은 추가 검증이 필요한 구조. 실제 임대수익과 상권 내 거래가격, 공실·명도·관리비까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.