대구지방법원 2025타경5354. 예천군 호명읍 산합리 골드온천타워 6층 603-1호로, 감정평가상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 소유자는 강성구이며, 2020.01.31. 매매를 원인으로 2020.02.07. 거래가액 428,000,000원에 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 안동농업협동조합이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.01.27. 박근홍 근저당권 60,000,000원, 2022.05.02. 박상복 근저당권 48,000,000원이 설정됐고, 2025.06.19. 안동농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026.01.30. 예천군 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 603-1호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층 |
| 소유자 | 강성구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 기타참고사항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 확인된 자료 기준으로 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 후순위 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 218,000,000원이고 현재 최저매각가는 74,774,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 52,341,800원, 5회 유찰 시 36,639,260원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 74,774,000원 | 634,971,932원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 52,341,800원 | 657,000,352원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 36,639,260원 | 672,420,247원 |
③ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,745,932원 |
| 1. 근저당 · 안동농업협동조합 | 600,000,000원 | 73,028,068원 |
| 2. 근저당 · 박근홍 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 708,000,000원 가운데 현재 매각가 가정 배당액은 73,028,068원이며, 미배당은 634,971,932원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 예천군 호명읍 산합리 소재 경북도서관 북측 인근의 골드온천타워로, 부근은 아파트단지와 상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물의 6층에 위치합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 50미터 내외, 서측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지면적은 1,899.1㎡, 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다. 토지 형상은 사다리형, 현황은 상업용입니다.
- 규제. 도청이전신도시 개발예정지구·온천공보호구역·가축사육제한구역에 포함되고, 광로2류·대로3류·중로2류와 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 공동 위생설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자·영업자 존재 여부와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안동농업협동조합 근저당과 박상복 근저당에는 골드온천타워 내 다른 구분호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 채권 배당. 현재 매각가 가정에서 총 채권 708,000,000원 중 634,971,932원이 미배당으로 남지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상가 비용. 관리비 체납·공용부분 부담·업종별 시설비와 실제 운영 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 2020.02.07. 안동농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 74,774,000원까지 내려왔다는 사실만으로 곧바로 저평가라고 볼 수는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않고, 제1종 근린생활시설이라는 용도 특성상 실제 임대상태와 환금성 확인이 중요합니다. 권리는 통과, 가격은 현장과 임대수익으로 재검증. 이 물건은 낮아진 최저가보다 그 가격을 지지할 실제 상가 가치가 있는지가 승부처입니다.
