대구지방법원 2025타경5354. 경북 예천군 호명읍 산합리 ‘골드온천타워’ 6층 602-2호로, 감정평가 이용상태는 제1종 근린생활시설입니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2022년 5월 2일 박상복의 근저당권(채권최고액 48,000,000원)이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
이 사건의 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 220,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 75,460,000원까지 내려왔습니다. 다만 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 동일 물건의 최근 실거래 비교값으로 가격 우위를 검증하는 구조가 아니므로 낮아진 최저가 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 602-2호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 강성구 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 말소기준인 박상복 근저당 이후 등기된 경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020년 안동농업협동조합 근저당권 600,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수는 없다
현재 최저매각가는 75,460,000원으로 감정가 220,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 52,822,000원(감정가 24.01%), 그 다음은 36,975,400원(감정가 16.81%)으로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 75,460,000원 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,822,000원 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 12,090,157원 |
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,758,280원 |
| 2. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,701,720원 |
현재 최저가 75,460,000원 가정 시 박상복 근저당 채권최고액 48,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 25,701,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 신청채권자 안동농업협동조합의 청구액은 534,779,694원이나 제공된 회차별 배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근 골드온천타워 6층에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물의 6층에 위치합니다.
- 도로. 남측 약 50m 내외, 서측 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,899.1㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용되며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한을 감정가 할인율로 정하지 않기. 감정가 34.3%라는 숫자는 크지만, 근린시설의 실제 매매·임대 수요와 별개입니다.
- 공실·임대수익 직접 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 영업·공실 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 관리비 확인. 공용부분 관리비와 장기 체납 여부는 관리주체를 통해 별도 확인하는 것이 필요합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 권리보다 용도·수요·가격 문제로 유찰됐을 가능성을 염두에 두고 동일 건물 내 공실과 임대 시세를 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건은 임차인 승계액이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 현재 최저가 75,460,000원은 감정가의 34.3%로 크게 내려왔지만, 이 물건은 제1종 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”가 아니라 “이 가격에 다시 팔거나 임대할 수 있는가”가 핵심입니다. 권리는 통과에 가깝지만, 환금성과 수익성을 확인하기 전까지 가격 평가는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
