대구지방법원 2025타경5354. 예천군 호명읍 산합리 ‘골드온천타워’ 6층 602-2호로, 감정평가서상 제1종 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 현재 감정가 220,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 52,822,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2022.05.02 설정된 박상복의 근저당권 48,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기상 앞선 안동농업협동조합 근저당권 600,000,000원은 이미 말소되어 있고, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인의 권리 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 상가 특성상 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현장에서 별도 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1404 골드온천타워 6층 602-2호 |
| 도로명주소 | 경상북도 예천군 호명읍 새움3로 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층 |
| 소유자 | 강성구 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동농업협동조합 / 534,779,694원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2020.02.07 설정된 안동농업협동조합 근저당권 600,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 권리분석의 기준은 2022.05.02 박상복 근저당권 48,000,000원입니다. 이후 2025.06.19 임의경매개시결정과 2026.01.30 예천군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 52,822,000원입니다. 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 36,975,400원, 6회 유찰 시 25,882,780원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,822,000원 | 0원 | 3,471,204원 |
| 5회 유찰 시 | 36,975,400원 | 12,090,157원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 25,882,780원 | 22,983,110원 | 0원 |
이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 판단하기보다는, 근린생활시설의 실제 임대수익·공실 여부·전용 사용상태·상권 내 매매사례를 함께 확인해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 2. 근저당 · 박상복 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,471,204원 |
현재 회차에서는 박상복 근저당 48,000,000원이 전액 배당되고 3,471,204원이 소유자에게 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북도서관 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 50미터 내외, 서측 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 도청이전신도시 개발예정지구, 온천공보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,899.1㎡, 상업용이며 평지·사다리형입니다. 공시지가는 2,079,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 중 6층으로, 공동 위생설비·화재탐지 및 경보설비·소화전설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 단순 가격 문제인지, 공실·상권·호실 활용도 문제인지 현장을 보고 구분해야 합니다.
- 수익성 검토. 제1종 근린생활시설은 실사용보다 임대수익이 가격을 좌우할 수 있으므로 예상 임대료와 공실 기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 박상복 근저당 48,000,000원이 기준권리이며, 이후 경매개시결정·압류는 소멸 구조입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리보다 환금성과 현장 확인”
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 기준권리는 2022.05.02 박상복 근저당 48,000,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 예천군 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가 220,000,000원에서 네 차례 유찰되어 52,822,000원까지 내려온 제1종 근린생활시설이라는 점이 핵심입니다. 낮아진 가격만 보고 싸다고 판단하기보다는 실제 점유·임대관계와 상권, 공실 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리구조는 단순하지만 가격 판단은 현장 확인 이후. 이 사건의 승부처입니다.
