부산지방법원 2025타경1352. 부산 강서구 명지동 삼성플라자 1층 106호 근린시설입니다. 감정가는 859,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 294,637,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%이지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 뜻이 아닙니다. 본건에는 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로 현재 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
등기권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 현재 소유자는 이신이고, 2017.03.31. 설정된 주식회사부산은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤의 추가 근저당, 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건의 핵심은 등기부보다 점유관계와 물리적 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1352 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3420-5 삼성플라자 1층 106호 |
| 도로명 | 부산광역시 강서구 명지국제8로 264 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 이신 · 2017.03.31. 소유권이전 · 거래가액 852,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 859,000,000원 / 294,637,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,583,142,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2017.03.31. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 같은 은행의 82,000,000원·121,000,000원 근저당, 강서구 압류, 신용보증기금·부산신용보증재단·신한카드 주식회사 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2017.01.03. 중소기업은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 후순위, ‘점포’ 1건은 미상
| 성명 / 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조유린 · 106호 일부호 · 주거 | 2023.06.01 | 30,000,000원 / 920,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.05.08 | 해당 없음 |
| 김지연 · 106호 | 2017.07.04 | 30,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 | 해당 없음 |
| 안준영 · 108호 | 2022.12.05 | 20,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 | 해당 없음 |
| 김민수 · 108-1호 | 2023.10.04 | 20,000,000원 / 750,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 | 해당 없음 |
| 서웅 · 108호 | 2023.02.01 | 20,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 여부 미상 | 해당 없음 |
| 정미현 · 108호 일부호 | 2024.10.04 | 20,000,000원 / 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.05.07 | 해당 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
106호로 명시된 조유린·김지연의 전입일은 모두 말소기준 2017.03.31. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 ‘점포’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 부분은 매각물건명세서와 현황조사의 원문을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가의 34.3%지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 확인 불가
감정가 859,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 294,637,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가 대비 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 206,245,900원, 5회 유찰 시 144,372,130원으로 제시돼 있습니다.
그러나 본건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 특히 근린시설은 개별 호수의 전면 상태·임대현황·상권과 점유관계가 가격에 크게 반영될 수 있으므로, 현재 최저가와 실제 시장가의 관계는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,637,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,924,918원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 600,000,000원 | 289,712,082원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 82,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 121,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,475,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액 874,229,190원 중 289,712,082원이 배당되고, 미배당액은 584,517,108원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 신명초등학교 북측 인근이며, 부근에는 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 상업용건부지로 이용중이며 북측·남측·동측으로 중로 및 소로 등에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 5,195,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태였습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘점포’로 기재된 점유자의 전입일·보증금·실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인하세요.
- 106호와 108호 분리 확인. 현황조사에 함께 등장하는 108호·108-1호 점유내역이 본건 권리관계와 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 외벽·창호 상태 확인. 제거 상태가 현재도 지속되는지, 복구가 필요한지 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 명지동 삼성플라자 및 인근 유사 근린시설의 실제 거래·임대수익과 비교하세요.
- 배당표 한계. 배당모형에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수관계는 원본 서류를 기준으로 다시 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 항목을 닫는 것’이 먼저
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류가 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 106호 관련 확인된 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
하지만 전입일·보증금이 미상인 점포 1건, 106호와 별도로 기재된 108호·108-1호 점유내역, 그리고 전면부 외벽·창호 제거 상태가 남아 있습니다. 더욱이 비교할 실거래 시세가 없으므로 감정가 859,000,000원에서 최저가 294,637,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 점유관계·현장상태·실제 시장가를 먼저 확인해야 하는 근린시설 경매입니다.
