부산지방법원 2025타경1352. 부산 강서구 명지동 미주프라자 1층 110호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이신이고, 2016년 소유권이전과 같은 날 경남은행이 채권최고액 459,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 신용보증기금·부산신용보증재단·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 순위만 보면 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 확인된 임차인들의 점유 부분은 106호·108호·108-1호로 표시되어 있고, 감정요항표의 건물 구조에는 제1층 제103호라고 적혀 있습니다. 반면 현재 사건의 소재지는 1층 110호입니다. 감정요항표 역시 기호 1·2를 함께 설명하고 있어, 어느 점유·건물 현황이 110호에 적용되는지 반드시 원본 서류에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1352 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3357-6 미주프라자 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이신 (2016.03.24 매매 · 2016.10.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,583,142,233원 |
| 말소기준권리 | 2016.10.31 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 459,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2016.10.31 경남은행 근저당입니다. 이후 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서는 경남은행 근저당권에도 미배당이 발생하고 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않지만, 이 미배당 채권 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 점유·임차인 — 6명은 후순위, 이유진은 미상
| 임차·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유린 | 106호 일부호 | 2023.06.01 | 30,000,000원 / 920,000원 | 2025.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 106호 | 2017.07.04 | 30,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안준영 | 108호 | 2022.12.05 | 20,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 108-1호 | 2023.10.04 | 20,000,000원 / 750,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서웅 | 108호 | 2023.02.01 | 20,000,000원 / 700,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미현 | 108호 일부호 | 2024.10.04 | 20,000,000원 / 600,000원 | 2025.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 본건 목적물 상가 · 코코네일 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일이 확인된 6명은 모두 2016.10.31 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이들의 보증금은 합계 판단과 무관하게 매수인이 인수할 구조가 아닙니다. 반면 매각물건명세서 비고에 등장하는 이유진은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이유진에 대해서는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 배당계산상 인수액 0원만으로 안전하다고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,053,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 459,600,000원 | 298,746,800원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,475,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 298,746,800원이 경남은행에 배당되고, 채권자 총 미배당은 232,082,390원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 이유진 점유관계는 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 북측 인근이며, 주변에는 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 평탄한 상업용 건부지이며 북측·남측·동측으로 중로와 소로 등에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 5,195,000원/㎡이며 토지면적은 1,037.4㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 전면부 외벽과 창호 등이 제거된 상태로 조사되어 경매 진행과 응찰 시 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 110호 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 물건번호와 호수를 맞춰 103호·106호·108호 관련 내용이 110호에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 이유진 임대차 확인. 코코네일 임대차계약서, 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 복구비 확인. 제거된 전면부 외벽과 창호의 현재 상태, 원상복구 범위와 비용 부담 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 근린시설의 실제 거래와 임대료를 별도로 확인하기 전에는 감정가 70%를 시세 할인으로 해석하지 않아야 합니다.
- 명도 대상 특정. 실제 110호 점유자와 영업자를 확인하고 인도명령 가능 여부와 영업시설·집기 처리 문제를 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제와 미상 임차관계가 반영되지 않았으므로 법원의 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 호수 확인이 먼저다”
이 물건은 등기 순위만 보면 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 전입일이 확인된 임차인 6명도 모두 후순위라 그 부분만 놓고 보면 매수인 인수 위험이 없습니다. 그러나 본건의 핵심은 권리 순위가 아니라 어느 점유관계와 건물 현황이 실제 110호에 해당하는지입니다.
110호 사건에 103호·106호·108호·108-1호가 함께 등장하고, 별도로 이유진의 코코네일 영업 사실까지 기재되어 있습니다. 이유진의 전입일과 보증금은 확인되지 않았으며 전면부 외벽과 창호도 제거된 상태로 조사됐습니다. 게다가 실거래 비교 근거가 없어 최저가 303,800,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단하기 어렵습니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 점유·호수·현장 상태가 정리되기 전까지는 보류입니다.
