부산지방법원 2025타경1352. 부산 강서구 명지동 미주프라자 1층 110호 근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 148,862,000원으로 감정가 434,000,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.

등기 권리의 기준점은 2016.10.31 설정된 주식회사경남은행 근저당권 459,600,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·부산신용보증재단·신한카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·임대차입니다. 본건 상가는 이유진이 운영하는 ‘코코네일’로 기재되어 있으나, 그 임대차의 보증금과 대항력 기준일을 판단할 자료가 없어 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 추가 확인

2016.10.31 경남은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년에 들어온 신용보증기금 45,893,750원, 부산신용보증재단 14,860,000원, 신한카드 10,475,440원의 가압류는 모두 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 등기부 권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 110호는 이유진 임대차가 핵심

조사된 임차 관련 정보에는 106호·108호·108-1호가 다수 포함되어 있어 본건 110호와 호수가 직접 일치하지 않습니다. 반면 매각물건명세서 비고에는 본건 목적물 상가를 임차인 이유진이 운영하는 ‘코코네일’이라고 명시되어 있습니다. 따라서 본건 권리분석의 핵심은 이유진의 실제 점유, 사업자등록 기준일, 보증금과 확정일자 확인입니다.

조유린·김지연·안준영·김민수·서웅·정미현은 조사상 전입신고가 2016.10.31 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 이들의 점유 호수가 본건 110호와 다르므로 본건 인수 판단에 그대로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격·유찰 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 ‘시세 할인’은 미확인

현재 최저매각가는 148,862,000원으로 감정가 434,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 104,203,400원, 5회 유찰 시 72,942,380원으로 제시되어 있습니다.

다만 감정가는 곧 시세가 아닙니다. 동일·유사 근린생활시설의 최근 실거래 수준을 확인할 수 없으므로, 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 특히 근린시설은 임대수익, 공실, 동선, 전면 노출, 시설 상태에 따라 거래가격 편차가 크게 날 수 있어 현장 임대료와 실제 매매사례 확인이 선행돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,862,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 합계 530,829,190원 중 145,977,932원이 배당되고, 미배당은 384,851,258원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지동 신명초등학교 북측 인근. 주변은 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·남측·동측으로 중로 및 소로 등에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역입니다.
• 토지. 공시지가 5,195,000원/㎡, 토지면적 1,037.4㎡, 평지·세로장방·광대소각 조건입니다.
• 현장상태. 현장조사 당시 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태로 확인되어 경매 진행 및 응찰 시 재확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이유진 임대차 확인. 본건 110호 상가 운영자로 기재된 이유진의 보증금, 실제 점유 개시, 사업자등록 기준일, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현황조사서로 확인하세요.
• 호수 혼재 확인. 조사 임차인 정보에는 106호·108호·108-1호가 포함되어 있습니다. 본건 110호와 직접 관련된 임차관계만 분리해 판단해야 합니다.
• 사건번호 대조. 본건 사건번호 2025타경1352와 등기부 경매개시결정의 2025타경101475 표시를 원본 사건기록에서 확인하세요.
• 외벽·창호 상태. 감정 당시 전면부 외벽과 창호가 제거된 상태였습니다. 현재 복구 여부와 추가 공사비 발생 가능성을 현장에서 재확인하세요.
• 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 자체를 시세 할인으로 간주하지 말고, 명지동 유사 1층 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대수익을 비교하세요.
• 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 같은 호수 기준으로 직접 대조하세요.

맺으며 — “34% 할인보다 110호 임차권리 확인이 먼저”

현재 최저가는 148,862,000원으로 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 근거가 없어 이 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없고, 더 중요한 문제는 본건 110호의 실제 임차관계입니다. 말소기준 이후 가압류가 소멸하는 등 등기부 권리는 비교적 단순하지만, 매각물건명세서 비고에는 이유진이 본건 상가에서 ‘코코네일’을 운영한다고 적혀 있습니다. 이유진의 보증금과 대항력 기준을 확인하지 않은 상태에서는 배당표상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

여기에 현장조사 당시 전면부 외벽과 창호가 제거되어 있었다는 물리적 상태까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 110호 임차권리·현재 시설상태·실제 상가 시세를 입찰 전에 얼마나 명확하게 닫느냐입니다.