부산지방법원 2025타경1352. 부산광역시 강서구 명지동 삼성플라자 1층 108호 근린시설입니다. 감정가 814,000,000원에서 3회 유찰을 거치면서 최저매각가가 279,202,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭으로 조정된 물건이지만, 경매에서 중요한 것은 낙찰가와 실제 매수인 부담액, 그리고 현재 시장가치가 어떻게 연결되는지입니다.

등기부상 말소기준권리는 2017년 1월 24일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 이후 부산은행 근저당과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 108호에는 여러 임차인 및 점유 관련 기록이 존재하고, 강금옥의 상가건물임차권등기는 별도로 대항력 확인이 필요합니다. 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당

말소기준은 을구 3번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 그 이후 설정된 부산은행 근저당권 121,000,000원과 신용보증기금·부산신용보증재단·신한카드의 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

앞서 설정된 중소기업은행 근저당권 6,400,000,000원은 2017년 1월 24일 말소되었고, 와이오엠리츠 근저당권 54,000,000원도 2017년 3월 17일 말소되어 현존 인수권리로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 인수 위험 구분

본건 108호와 관련하여 실명으로 기재된 임차인은 안준영·김민수·서웅·정미현·강금옥 5명입니다. 별도로 '점포'라는 점유 정보가 있으나, 독립된 추가 임차인인지 기존 임차인에 관한 중복 기재인지는 확인되지 않았습니다. 106호로 기재된 조유린·김지연은 본건 108호와 호수가 달라 본건의 임차인 수와 보증금 합계에서 제외합니다.

108호 관련 실명 임차인 5명의 명목상 보증금 합계는 95,000,000원입니다. 이는 계약별 보증금의 단순 합계로, 배당액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 점포로 기재된 미확인 점유자의 보증금은 합산하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 814,000,000원이고, 현재 최저매각가는 279,202,000원입니다. 3회 유찰을 거치면서 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 현재 거래 가능한 가격대와 최근 실거래를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자 수익이나 가격 메리트로 해석하기는 어렵습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 시나리오이며, 실제 향후 매각가격이나 유찰 발생을 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 279,202,000원 가정)

현재 최저가 279,202,000원에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 4,708,828원을 제외한 274,493,172원 전액이 경남은행에 배당됩니다. 부산은행과 후순위 가압류 채권자에게는 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권액은 등기부상 채권최고액 및 청구금액 등을 기준으로 한 추정입니다. 실제 확정 채권액과 배당순위는 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자 부산은행의 사건 청구액 1,583,142,233원은 위 배당표의 부산은행 근저당 채권최고액 121,000,000원 및 채권자 합계 912,229,190원과 서로 다른 금액이므로, 실제 채권 범위와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

추가 유찰되면 낙찰 예정 가격이 내려가는 대신 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이러한 배당 시나리오만으로 매수인 실질취득액이 확정되는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 인수액을 모든 회차에서 최종 0원으로 확정하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 강서구 명지동 소재 신명초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 대단지 아파트와 관련 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
• 용도. 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 주거로 기재된 임차인이 존재하므로 공부상 용도와 실제 이용 현황을 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역에 포함됩니다. 역사문화환경보존지역 저촉 및 중점경관관리구역 포함 사항이 있습니다.
• 도로. 본건 북측·남측·동측으로 중로 및 소로 등에 접합니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지 및 경보설비 등이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 여부는 별도로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 3회 유찰된 근린시설이며, 현재 거래가격과 임대수익을 검증하지 않은 상태입니다. 감정가 대비 낙찰가 하락만으로 재매각 가능성이나 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력. 강금옥의 사업자등록·점유 관계, 임차권등기의 원인과 대항력 유지 여부를 확인하세요. 임차권등기의 후순위 소멸만으로 보증금 인수 위험을 종결해서는 안 됩니다.
• 미확인 점유. 점포로 기재된 주거 점유의 실제 당사자, 보증금·계약일·점유개시일·사업자등록 및 전입 여부를 확인하세요. 기존 임차인과 중복된 점유 정보인지도 대조해야 합니다.
• 호수 구분. 106호 임차인 정보와 108호 임차인 정보를 분리하고, 108-1호 및 108호 일부 점유자의 실제 구획과 점유 범위를 확인하세요.
• 임차인 배당. 배당요구 여부와 최우선변제 가능성, 실제 배당 대상 및 미배당 보증금 승계 여부를 확인하세요. 현재 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
• 건물 상태. 전면부 외벽·창호 제거 기재가 108호에 해당하는지 확인하고, 해당한다면 현재 복구 상태와 필요한 공사 범위를 점검하세요.
• 실제 용도. 근린생활시설로 기재된 물건의 주거 사용 현황과 적법성, 원상회복 필요 여부를 확인하세요.
• 시장가격. 동일 상권의 비교 가능한 거래 및 임대 사례를 확인하여 279,202,000원이 현재 시장가치에 비해 적정한지 판단하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 공동담보. 부산은행 근저당에 106호 및 다른 상가가 공동담보로 기재되어 있으므로, 채권 범위와 공동담보 관계를 원본으로 확인하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자별 인도 가능성 및 체납 관리비의 항목별 부담 여부를 확인하세요.
• 최종 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임차권등기 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 하락보다 인수·점유·현장 확인이 먼저”

부산 삼성플라자 108호는 감정가 814,000,000원에서 279,202,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 경남은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 점은 확인되지만, 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다.

본건에는 실명으로 기재된 임차인 5명과 미확인 점유 정보가 있으며, 특히 강금옥의 임차권등기에 관한 대항력과 보증금 승계 여부가 확정되지 않았습니다. 전면부 외벽·창호 제거 기재가 본건에 해당하는지도 확인해야 합니다. 배당표상 인수액 0원은 현재 추정치일 뿐, 실제 매수인 부담액의 최종 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.

최근 시세와 임대수익에 관한 검증 없이 감정가 대비 할인폭을 곧바로 수익성으로 연결할 근거도 부족합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격 할인은 확인되지만, 인수 위험·점유관계·현장 상태·시장가치는 추가 확인이 필요하다는 것입니다. 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 취득에 필요한 총부담을 확정할 수 있는지에 있습니다.