부산지방법원 2025타경1352. 부산 강서구 명지동 삼성플라자 1층 108호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 814,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 569,800,000원입니다. 말소기준은 2017.01.03. 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 6,400,000,000원입니다. 공동담보가 설정된 선순위 근저당으로, 현재 회차 매각대금은 집행비용을 제외하면 사실상 이 근저당권에 모두 배당됩니다.

등기부상 말소기준보다 앞선 별도 인수 권리는 확인되지 않고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 등기상 소멸과 점유·명도 위험은 별개입니다. 확인된 임차·점유 관계 중 6건은 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 강금옥과 성명 미상 점포는 자료만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 공동담보 근저당이 매각대금을 흡수

② 임차·점유 분석 — 알려진 6건은 대항력 없음, 2건은 미상

조사된 임차·점유 관계는 명의 확인 7명과 성명 미상 점포 1건입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다. 다만 106호로 기재된 조유린·김지연 자료는 본건 주소인 108호와 호수가 다르므로 본건 점유관계에 해당하는지 반드시 원본에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 569,800,000원 가정)

총 채권액 7,366,229,190원 중 채권자 예상배당은 561,702,000원이며, 미배당액은 6,804,527,190원입니다. 이 채권자 미배당액은 배당모형상 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 미상 점유관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 814,000,000원의 70%인 569,800,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 차이를 검증할 수 없습니다. 따라서 유찰률만 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신명초등학교 북측 인근이며, 주변에는 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·남측·동측으로 중로 및 소로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역입니다.
• 공시지가. 5,195,000원/㎡이며 토지면적은 1,036.1㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 전면부 외벽과 창호가 제거된 상태로 확인되어, 원상복구 범위와 현재 상태를 재확인해야 합니다.
• 호수 불일치. 감정요항의 건물 구조에는 제1층 제103호가 기재되어 있어 본건 108호와 일치하지 않습니다. 적용 감정서와 대상 호수를 원본에서 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강금옥 대항력 원본 확인. 임대차계약일·점유개시일·사업자등록신청일·확정일자 및 실제 점유 범위를 임차권등기명령과 상가건물임대차 현황서로 대조하세요.
• 성명 미상 점포 확인. 보증금과 전입·사업자등록 일자가 확인되지 않아 대항력 가능성이 남습니다.
• 106호 자료 분리. 조유린·김지연의 점유 부분은 106호로 기재되어 있으므로 본건 108호와의 관계를 현황조사서 원본에서 확인하세요.
• 전면부 제거 상태 확인. 외벽·창호의 현재 상태, 복구 책임, 공용부분 여부 및 관리단 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 호수 불일치 확인. 감정요항의 제103호 기재가 단순 오기인지 다른 평가대상 내용인지 확인하세요.
• 공동담보 배당 확인. 중소기업은행과 부산은행 근저당에 공동담보가 기재되어 있으므로 다른 담보물의 배당과 채권 잔액을 확인하세요.
• 실거래·임대료 조사. 확인된 실거래 비교가 없어 최저가의 가격 경쟁력을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·감정평가서와 현재 점유 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 많다

등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당모형상 인수액도 0원인 소멸형 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 등기부 한 장이 아닙니다. 임차·점유 관계 8건 중 대항력 가능·미상 2건이 남고, 106호 자료가 혼재하며, 감정요항에는 103호가 기재되어 있습니다. 전면부 외벽과 창호가 제거된 물리적 상태도 확인해야 합니다.

최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 0원, 실제 입찰은 보류 후 확인입니다. 강금옥과 성명 미상 점포의 대항력, 본건 점유 범위, 감정대상 호수 및 전면부 복구 문제를 해소한 뒤에야 569,800,000원의 실질적인 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.