부산지방법원 2025타경1352. 부산 강서구 명지동 플러스타워 1동 1층 103호 근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2018.06.04 주식회사부산은행 근저당권 748,000,000원이고, 이후의 부산은행 추가 근저당, 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되지만, 임차관계에서는 별도의 인수 문제가 있습니다. 김지연은 2017.07.04 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당가정에서도 우선변제권 없이 보증금 30,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 현재 최저가 336,140,000원만 보지 말고 최소한 366,140,000원의 실질취득으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1352 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3598-2 플러스타워 1동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 이신 |
| 감정가 / 최저가 | 980,000,000원 / 336,140,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,583,142,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 말소기준권리 | 2018.06.04 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 748,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금 인수는 별도
2018.04.17 설정됐던 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기는 2018.06.04 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 같은 날 이신에게 소유권이전과 부산은행 근저당권 설정이 이뤄졌습니다. 이 2018.06.04 부산은행 근저당권이 말소기준입니다. 2019.05.09 추가 부산은행 근저당권 165,000,000원과 2025년의 가압류·경매개시결정·압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 1명, 그리고 본건 호실과 점유 표기의 불일치
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유린 | 106호 일부호 | 2023.06.01 | 30,000,000원 | 920,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지연 | 106호 | 2017.07.04 | 30,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 30,000,000원 |
| 안준영 | 108호 | 2022.12.05 | 20,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민수 | 108-1호 | 2023.10.04 | 20,000,000원 | 750,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서웅 | 108호 | 2023.02.01 | 20,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미현 | 108호 일부호 | 2024.10.04 | 20,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고, 조사상 기재된 임차인은 6명입니다. 조유린은 2025.05.08, 정미현은 2025.05.07 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다. 김지연을 제외한 나머지 임차인은 모두 전입일이 말소기준권리 이후라 자료상 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,505,960원 |
| 인수 · 임차인 김지연 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 748,000,000원 | 330,634,040원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사부산은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 45,893,750원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 14,860,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,505,960원을 제외한 330,634,040원이 선순위 부산은행 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당은 643,119,710원입니다. 김지연 보증금 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 최저가와 별도로 부담합니다.
④ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물입니다.
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동 신명초등학교 북측 인근으로, 주변에 대단지 아파트와 관련 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 중로 및 소로 등에 접하고 있으며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 전면부 외벽 및 창호 등이 제거된 상태로 기재돼 있어 경매 진행과 응찰 시 재확인이 요구됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 336,140,000원이 아니라 김지연 인수보증금 30,000,000원을 더한 366,140,000원을 기본 자금으로 봅니다.
- 호실 불일치 확인. 목적물은 103호인데 임차인 점유 부분은 106호·108호·108-1호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 목적물과 임차관계의 연결을 확인해야 합니다.
- 김지연 임차관계. 2017.07.04 전입으로 말소기준 2018.06.04보다 앞서며, 배당가정은 보증금 30,000,000원 전액 인수를 전제로 합니다.
- 현장 상태. 전면부 외벽 및 창호 제거 상태가 현재도 유지되는지, 원상복구·공사 범위가 어느 정도인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설이므로 실제 이용상태와 임대현황, 공실 여부를 현장에서 확인하고 주거용 부동산과 같은 방식으로 환금성을 가정하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰”보다 중요한 것은 실질취득과 임차관계 확인
이 사건의 최저가는 감정가 980,000,000원에서 3회 유찰돼 336,140,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석상 현재 회차를 336,140,000원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 배당가정상 김지연 보증금 30,000,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 366,140,000원입니다.
등기상으로는 2018.06.04 부산은행 근저당 이후 권리들이 매각으로 소멸하지만, 임차관계에서는 김지연의 선순위 전입이 남습니다. 게다가 본건은 103호인데 임차인들의 점유 호실은 106호·108호·108-1호로 표시돼 있고, 감정평가 당시에는 전면부 외벽과 창호가 제거된 상태였습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 30,000,000원 인수와 호실 관계, 그리고 실제 현장 상태를 확정하는 것입니다.
